こんにちは、FP兼不動産投資家のくりちゃんです。

ファイナンシャルプランナーは安全思考?

せっかくなので、不動産投資をファイナンシャルプランナー(FP)目線で考えてみたいと思います。

FPの方々は、資産運用や保険、住宅購入に詳しい方は多いですが、不動産投資を実際に行っている方は少ないように感じます。

そもそもFPは、ライフプランニング(人生設計)をする上で、人生におけるあらゆるリスク・不安を排除し、安心、安全な人生が送れるようなアドバイスをする。

と考える方が多いからだと思います。

だから、FPは資産運用というよりも、リスクヘッジ(保険)の方に走りやすいのかもしれません。

 

さて、私は、せっかく、FP兼不動産投資家と名乗っているので、FP的に不動産投資を前向きに捉えて行きたいと思います。

現役世代で資金ショートする時期は・・・

ご家族のライフプランニングを実施するとほとんどの世代で年間の収支が赤字になる時期がありますが、いつだと思いますか???

 

たぶん、予想通りかと思いますが、子供が大学に通うときです。

つまり、

30歳で子供が生まれた方は、49歳~52歳。

40歳で子供が生まれた方は、59歳~62歳です。

私は、現在34歳で、子供が、6歳・4歳・2歳と3人いるので、

47歳~54歳という、8年もの間、赤字になる可能性があるということです。

ちなみに、一人当たりの教育資金+生活費としては、、、

国立大学で実家暮らしだと4年間で500万円

私立文系で実家暮らしだと4年間で700万円

私立文系で一人暮らしだと4年間で1200万円ってとこでしょうか?

 

皆さんは不動産投資いつごろから始められましたか?

もうすでに50歳で子供は大学生だ。とか、卒業してる。って方は、参考にならないので、気にしないでください。

できれば、今、結婚して子供がまだ幼稚園、保育園という方、これから子供を考えているという方が対象になってきます。

 

教育費の準備を学資保険・中古区分マンション・中古一棟で考える。

①学資保険で備える場合・・・

 保険料・・・月々約2万円 0歳~18歳まで18年間

  2万円×12ヶ月×18年=432万円。

  若干の金利がついて約475万円というところでしょうか?

 不動産投資的にいうと、月々2万のキャッシュアウトで、18年後の売却時に475万円の売却益がある。といった感じ。プラス40万円くらい。

 メリット・・・確実にお金が積立できる。

 デメリット・・・ほとんど増えない。

*保険会社は、国債運用が基本となっています。低金利の現在、保険会社の予定利率は非常に低く、学資保険でも払い込みの1.05倍程度が限界になってきていますので、上記のような学資保険も今はないと思います。

 

②区分マンション(都内中古)で考える。

前提条件・・・築年数:10年

       価格:1500万円(諸経費150万円込)

       家賃:9万円(表面利回り:8%)

       管理費・修繕費・固都税:2.5万円

       融資:1500万円/金利2%/30年ローン

売却時・・・ 築28年/???万円

*上記前提条件の時、月々返済…55,443円で計算すると・・・

 1)月々キャッシュフロー(CF):90,000-55,443-25,000=9,557円

 2)18年間のCF:9,557×12×18=2,064千円

 3)18年間の空室(10ヶ月):90,000×10=900千円

 4)18年間の実質CF :2,064-900=1,164千円

  18年間で、約120万円の現金が残ることになります!

  18年後のローン残債は・・・7,092千円。

  だから、約1000万円で売却できれば、手残り240万円くらい?

  上記うまくいけば、18年後にはCFと売却益で360万円くらい手に入れれる??

 メリット:都心の中古区分マンションは流動性が高い。

      月々のキャッシュフローが出やすい。

デメリット:空室になったときに手出しが大きい。

      期待の値段で売却できるとは限らない。

 

③地方中古1棟アパート(重量鉄骨)で考える。

前提条件・・・築年数:20年

       価格:3300万円(諸経費300万円込)

       家賃:25万円(表面利回り:10%)

       管理費・固都税:5万円

       融資:3300万円/金利3.5%/20年ローン

売却時・・・ 築38年/???万円

*上記前提条件の時、月々返済…191,387円で計算すると・・・

 1)月々キャッシュフロー(CF):250千-191千-50千=9千円

 2)18年間のCF:9千×12×18=1,944千円

 3)18年間の空室(20ヶ月分):250,000×20=5,000千円

 4)18年間の実質CF :1,944-5,000=▲3,056千円

 18年間で、約300万円の持ち出し・・・・損が出ることになります!

 一方、18年後のローン残債は・・・4,430千円。

  だから、約1500万円で売却したとしても、手残り800万円くらい?

 18年間の損が気にならなくなるくらい、手残りができますね!!

300万円も持ち出しなんて嫌だ・・・と思うかも知れませんが、月々に直すと、約14,000円。学資保険より持ち出しは少ないんですね。

メリット:中古1棟アパートは比較的利回りが高い。

デメリット:大規模修繕が重なると予想外の出費に。

      期待の値段で売却できるとは限らない。

*築年数、借入金利、期間は適当ですが、上記条件であれば、十分に再現性のあるレベルと思い、設定しています。

 

ライフプランから不動産投資の出口を考えてみてもよいのでは?

上記のように、教育資金をためることが目的の場合は、18年後の手残りがいくらか?ということが重要であると思います。

不動産投資の目的が、早期退職であれば、月々のCFを増やしていくことを重要視するかもしれません。

しかし、不動産投資の目的が、教育資金を貯めるためであれば、月々のCFよりも、18年後の売却を考えた物件選びをしてみてもよいですね!

参考になればと思います。

次回は、具体的に私が2018年5月に買った物件を参考に私自身の子供の教育資金として使えるかどうか、検証してみたいと思います。

*そんなことを言っても、子供が生まれると学資保険に加入するのがマストな風潮は気になります。。。学資保険は増えないので、低解約返戻金の終身保険や米ドル終身保険にしましょう。という営業トークも常套手段なので、お気をつけください。