読者の皆様、こんにちは、不動産投資家モリモリです。

今回は、中古不動産の購入及び売却を経て、初めて新築一棟投資を実践した内容

及びノウハウをご紹介致します。

 

1 物件概要

①竣工年月:2014年11月 

②土地及び建物:土地105坪、建物186坪(容積率177%

③間取り:1ルーム(25㎡)24室

④躯体等:重量鉄骨造4階(高さ10m以下)

⑤アクセス:埼玉県大型ターミナル駅徒歩14分

⑥収益性:投資金額20850万円、年間家賃収入1970万円⇒利回り9.45%

     キャッシュフロー870万円⇒家賃収入比率44.2%

⑦融資内容:融資金額19000万円、金利1.8%(現在1.2%)期間34年

◆利回り及びキャッシュフローは2017年実績です。

◆当時、築古高利回り物件でも利回り10%超えの物件があまり市場に流通

 しなくなり、新築物件の事業計画をシュミレーションしたところ、

 10%近い利回りが見込めると想定しました。

 計画通り、3年経過しても稼働率99%、利回り9.45%の実績を維持してます。

 

 

2 成功要因

①旗竿地の為、市場価格より土地を25%程度安く仕入れられた。

②施工会社の5社のプランを比較したところ、数社は3階18室の提案に対し、

 ある1社から4階24室提案を頂いた。

 将来を見据え占有面積最低25㎡/室を確保し、機能面でカウンターキッチン、

 アクセントクロス、インターネット無料等を採用した。

 ⇒同施工会社との出会いが有り、高利回りが実現し、現在4棟目を着工中です。

③中古物件で融資を頂いたA地方銀行にてフルローン、低金利、長期融資の

 承認を得られた。

④同エリアでの同等物件(間取り。広さ、駅からの距離等)で築10年経過

 した賃料に合わせた。

⑤募集活動の側面では、当初11月竣工後1ケ月はA不動産会会社にて入居付けを

 依頼しましたが、契約出来たのは1室のみでした

 時期の問題も有りますが、全く提案も無く、募集活動も見受けられない為、

 自分で入居付け業者を20社ほど訪問し、内1社が2ケ月で半分の12室の契約

 を締結しました。

 結果、該当一社に管理を変更し、繁忙期の3/15に満室稼働となりました。

自作「大家のメッセージ」を作成し、モデルルーム設営と共に、内見成約率を

 50%以上としました。

 ⇒内見出来れば成約率が非常に高い物件のイメージを周知して頂きました。

 

 

3 新築物件のメリット

長期融資及び低金利融資を受けやすい。

②内見成約率が高い為、入居付け業者が積極的に営業活動する。

 従って高稼働率が維持出来る。

新築プレミアム賃料を設定し易く、エリア環境により礼金を期待出来る。

④付帯設備機器の故障や雨漏り・水漏れ等のリスクが少ない

⑤10年後でも出口戦略(築浅物件としての売却)が期待出来る。

⑥将来性や環境を考慮し、オリジナル物件を創造出来る。

◆代表的な項目は上記でしょうか。特に一生物件を保有し続ける場合は別

 ですが、やはり一番は⑤と思います。

 

 

4 新築物件のデメリット

①家賃収入を得るまで長期未収入期間(8-10ケ月)を必要とし、諸費用の支出

 (つなぎ融資など)が発生する。

想定通りに施工出来ない場合がある。(条例等により建築許可承認を得られ

 無い、図面の修正など)⇒土地が有効活用出来ない場合がある。

竣工時は全空室の為、他物件に負けない入居付け活動が必要になる。

 また、繁忙期に合わせた工程表の進捗管理が必要になる。

④竣工までに意志決定すべき項目が非常に多い

◆代表的な項目は上記でしょうか。しかしながら、第2号のコラムでご紹介した、

 中古物件のデメリットと比較すれば、新築の方が圧倒的にリスクは少ないと

 思います。

 

5 キーワード(第5号 まとめ)

① 土地の選定と施工会社の見極め⇒容積率を最大限活用する。

② 長期、低金利融資を引き出せる融機関とのパイプ作り

③ 新築物件のメリット、特に出口戦略を意識する。

④ 繁忙期の竣工を意識して計画し、満室までは入居付け活動に全力を注ぐ

 

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

 

第6号は トラブル事例と解決方法 です。 ご期待下さい!