おはようございます!地主の婿養子大家です!

 

セコカンさんのコラムから着想を得まして、本日のテーマを思い出したので書いてみようと思います。

 

テーマは、『金融機関の繰り上げ返済のからくり』です。

 

融資引き締めが厳しくなる昨今の不動産投資情勢において、金融機関から借り入れが出来なくなることは、不動産投資家にとっては死活問題だと思います。

本コラムでは

時々テーマになることがある金融機関との付き合いかた等、私が金融機関との取引をする中で、気を付けていることを記録していきたいと思います。

 

構成は、

1.メガか地銀か信金か

2.借入先を絞るか否か

3.繰上返済手数料の違い

4.繰上返済手数料の威力

5.ある信金の繰上返済

6.おわりに

以上で書いてまいります。

 

1.メガか地銀か信金か

借入先は、属性やエリア等、各々がおかれた立場や条件など様々な条件によって異なってくるものだとは思います。

ここでは、私が感じる上記三つの金融機関について私見を述べます。

【メガバンク】

メリット

・融資対象エリアが全国区

・金利が激低

・メガから借りられた事実が自身のステータスのようになる

デメリット

・審査に時間がかかる

・融通が利かないイメージ

・担当者や支店長との距離がある

 

【地方銀行】

メリット

・審査が早い

・金利が低い

・融通が利く

・担当者や支店長との距離感が少し近い

デメリット

・繰上返済手数料が高い(私の場合)

 

【信用金庫】

メリット

・顧客第一主義的なところがある

・地域密着型

・担当者や支店長との距離感が近い

繰上返済手数料がないもしくは安い

デメリット

・審査に時間がかかることが多い

・融通が利かないところもある

・信金支店によっては融資が伸びない

 

私の場合の使い分け

メガバンク

スピードを求められない案件ボリュームが大きい場合に利用。対仲介や他の金融機関への与信力に付き合う感じ。

特に、

不況時に仲介への与信に効力を発揮する

と思っています。

 

地方銀行

スピードの求められる案件ボリュームが大きい場合に利用。長期保有メインで固定期間での売却事情が生じないであろう案件で利用します。注意点は融通が利きすぎるので、フィルターの役割にはしづらいところ

つまり、

規模拡大時には案件精査は完全自己判断

になると思っています。

 

信用金庫

スピードは信用金庫や支店によって異なるし、融資姿勢も千差万別。細かい案件(戸建投資等)をお願いしながら、関係を築き、売却物件はここでお願い

理由は

繰り上げ返済手数料がかからないか比較的良心的

だから。

ただし、ボリュームによっては融通が利かないこともあるので、競合信用金庫との関係も作り、お互いの『見えない敵の存在』をつくる。地銀へのプレッシャーを与えられる存在でもある。新設法人への融資に前向きなことも多く、新規金融機関開拓時に利用しました。

 

2.借入先を絞るか否か

これは、投資ステージや、投資家の考え方や投資スタンスで異なる部分だと思いますので、あくまで私見として書きます。

尚、

前提として、ノンバンクやス○ガ銀行等でしか借入が出来ない属性や与信状況の投資家の方は、まずは、実績を積んで、信用金庫で喜んで貸してくれる状況になることが一つの目標になるかと考えていますので、ここでは、その後のステージでの考え方になる気がします。

 

<投資初期段階>

自身のメインバンクとなってくれそうな信用金庫との関係づくりに奔走。金利上昇局面や将来の様々な苦境が訪れても安心できるメインバンクの存在は大きいと思います。

融資ジャブジャブが終焉を迎えても借入が出来る投資家は、この点に重点を置いてファーストステージを進んできた人が多いと思います。

 

<セカンドステージ>

人によっては、1金融機関のみとの深い付き合いこそが大事と考える方もいると思いますが、私は、その点も重要視しつつも、

金利上昇局面における対策は必要

だと考えています。

それが、昨日のコラムで言いたかった一つの

見えない敵の存在

です。

信用金庫は、ある種借り手に軸足を向けてくれるところもありますが、

局面においては話は別だと考えています。

例えば、

借り換えで失った金融機関との信頼関係は基本的には二度と回復しないと思います。1%の金利引き下げの為に、将来金利上昇局面で1%以上の役割を持つかもしれない大切な存在を失ってしまわないかについては、立ち止まって考えて見ても良いと思います。

また、

見えない敵の存在をうまく使えば、

借り換えをせずとも金利引下げ交渉はできると思います

 

3.繰上返済手数料の違い

私の場合ですが、

繰上返済にかかる手数料の額は、

金融機関によって大きく異なります!

例えば、私の取引金融機関では

①地銀:固定金利残存期間から算出

②信金A:残債の2%

③信金B:手数料なし

です。

イメージでは、

①⇒長期保有目的の地主案件

②⇒繰り上げ返済する可能性のある案件

③⇒売却前提の転売物件

で使い分けています。

尚、

②の信用金庫ではヘンテコな条件があり、いとも簡単に繰り上げ返済手数料をなくすことが出来ます。

これは、5.ある信金の繰上返済の章で紹介したいと思います。

※基本的に全ての信用金庫にあてはまるのかどうかは無知で申し訳ありませんが分かりません。

また、

③の信金で全て売却ばかりしていたら貸してくれなくなりますからバランスは重要だと考えています。

例えば、売却をするときには次の人参をぶら下げたりします。

 

4.繰上返済手数料の威力

あくまで私見の域を出ませんが、

繰上返済なんて考えていないから、金利さえ低ければどこでも構わないという考えは危険だと思っています。

繰上返済には、

攻めの繰上返済

守りの繰上返済

があると思っています。

 

攻めの繰上返済とは、

経営も順調で、支払利息の削減や、投資の安全性を重視して行うもののことを言っております。代表的なのが、埼玉サラリーマン大家さんのことです。

対して、

守りの繰上返済とは、

簡単に言えば、悲観シナリオのことを指しています。

例えば、

残債1憶で繰り上げ返済手数料が3%かかると、仲介手数料とあわせて6%の売却費用が発生します。

うまくいっているうちは良いですが、不況の煽りを受けて、万が一、物件を売却しなければいけない状況に追い込まれた場合。

売却価額が1億円では単純計算600万円以上の持ち出しが発生することになります。

また、

仮に、ハイレバレッジ長期返済方式で投資を開始し、利益の先食いCFを自己資金に充当しながら、長期返済方式で買い増しを続けてきたとして、近い将来にOUTになった時の悲観シナリオ売却シミュレーションをしていないと、

繰上返済手数料に泣くこと

も十分考えられる気がします。

 

5.ある信金の繰上返済

上で紹介しました、②信金Aの繰上返済のルールですが、

違約手数料2%は、約定返済期間内に、物件売却による繰り上げ返済時にのみ手数料がかかるとされています。

つまり、

他の物件を売却して得たキャッシュをもって繰り上げ返済をしても、自己資金をもって繰り上げ返済をしても手数料はかからないことになります。

このように、金融機関によってルールがあり、その特性を把握した上で、

投資計画に適した借入先

を見つけるのも一つかと思います。

 

6.おわりに

今回は、コラムニストのセコカンさんのコラムを読んで思い出して記すこととしました。

思いのほか、繰り上げ返済手数料に無頓着な人が多いことと存じます。私の義父もその一人でした。

第4章で記しましたが、繰り上げ返済には攻めのものと、守りのものがあると考えます。攻めのものについては、埼玉サラリーマン大家さんがよく書かれていますが、繰り上げようが繰り上げまいがどちらでも良いという選択肢の中で自由に選びます。

しかし、

物件売却時においては、金融機関と取り交わされた金銭消費貸借契約に則り、

繰上返済には大きな出費を伴う場合があります。

これが、

売り手市場で売却益がある状態であれば精神的にも余裕がありますが、需給バランスの崩壊から返済が厳しいと判断し、手仕舞いとしたい時に不況の煽りを受け、

残債割れするかどうかギリギリのラインであったり、損切りを断行するか否かの決断を迫られるときには、非常に大きなダメージを受けます。

決して、

楽観視することなく、最悪のシナリオにおけるシミュレーションも考慮すべきだと自戒の念も込めて、本コラムを締めさせていただきます。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!