数あるコラムの中で、読んでいただきありがとうございます。

FP大家です。

私は賃貸戸建を2棟所有しています。

一つは都内の好立地に。もう1棟は車で3時間ほどの地方に。

都内は築浅。地方は築30年オーバーです。

正直、都内の築浅戸建はコラムにする話題がないくらい、6年程度退去もなく、利回りは低いですが安定したCFを計上しています。

一方で、地方の戸建。

こちらは労働力投入が必要です。

都内築浅戸建VS地方ボロ戸建

先日、アシナガバチの巣を便利屋さんに処理してもらいましたが、その日は建物の雨戸を空けて空気の入れ替え。

それと、やはり干からびた虫の死骸があったので、掃除機で清掃。いつものルーチンワークです。

ゴルフの打ちっぱなしも行きます。これもルーチンワークで、地方は玉が安いのです。

で、夕食はその地方のスーパーで食材を買うのですが、地方なので私の自宅に無いめずらしい食材があったりするので、それを買って調理します。

片道車で3時間車。高速代往復3,000円、ガソリン代5,000円です。なので、必ず1泊2日で滞在し、できる限りのことをやるようにしています。

ここで、地方ボロ戸建のメリデメを考えたいと思います。

【メリット】

①都内と比べ利回りが高く、入居すれば投資回収が速い。入居期間も短くはない。

②物件管理の合間で、その地方で遊べる

【デメリット】

①投資ローンが使える金融機関が少ない

②ボロなので、修繕が発生しやすい。

③賃貸需要が都内よりも弱く、家賃を下げても決まりにくい時がある。

④良い管理会社を見つけるために、その地方に精通する必要がる。

⑤修繕についても、良い業者を見つけるために現地に行く必要がある

⑥サラリーマンの貴重な土日が物件管理のために無くなり、(私は好きだから問題ないのだが、)妻の視線が冷たい

と、地方ボロ建てはリーマンにとってはスキルと時間が必要です。

スキルについては、行動力とともに高まりますが、行動するための時間を確保するのが大変です。

それと、地方戸建は借りられる金融機関が限られるので、100%現金でやる投資家も多いと思います。

婿さんが戸建投資のコラムをいっぱい書いて下さってますが、プロでさえ購入、リフォーム、客付まで短くない時間が掛かっています。

そういった観点からも、現金投資であれば返済が無い分、安全性が高いのも事実です。

ですが、サラリーマンの自己資金は、源泉徴収で所得税20%程度を支払った後の手残りです。

これを、物件購入に投入し、その投資を家賃で回収する際にはまた所得税が課税されてしまいます。

つまり、現金投資というのは自ら2重課税を選択していることになる点に注意が必要です。

入居者に居住サービスを提供するなら

もう一つ、都内であれ地方であれ、戸建に投資するのならその物件に泊まることをお勧めします。

区分マンションと比べ、戸建ての間取りはユニークです。

そのため、住みやすい戸建てと住みづらい戸建てがあるのです。それを確認するには、自らがモニターとなってその物件に住む、もしくは泊まると見えてくるものがあります。

ハチ駆除の翌日、寝袋から起き洗面へ。顔を洗うと・・・

(タオル掛けがない・・・)

洗面のとなりがトイレなのですが、トイレの扉に吸盤のタオル掛けがあります。

(トイレの後に手をふくタオルで、顔をふくのはなぁ・・・)

タオル掛けがないなぁと、気づきました。そこでホームセンターに行き、タオル掛けを買ってきました。645円くらいでしょうか。

①こういう、レトロな壁紙です。壁をコンコン叩いていくと、下地の固い部分は乾いた音がします。薄いところはポンポンと響く音がします。

②それを頼りにテープを張ります。固い部分に釘を射すので、その目印ですね

③それと、ホームセンターに買い物に行く際は、現場の写真を持っていくのと、寸法を測るのを忘れずに。

④ドライバーを使うよりも、楽です。絶対購入をお勧めします。ただ、変な角度で強引に回すと、ネジ山壊れます。繊細な場所は手作業もアリ

⑤こういった機材は、年末の利益調整の時に経費として購入します。10万円以下なら消耗品で落とします。

こんな感じで完成。15分くらいでしょうか。

入居者は家に釘を刺せない

私は賃貸に住んでいたこともあるのですが、賃貸住宅の壁に釘が刺せないのがストレスでした。

自分の好きな絵を飾りたいとか、時計を掛けたいとか。

特に戸建は、区分よりも壁が多いです。

その壁をどれだけ有効活用できるかという目線が必要だと思います。

無印●品などは、壁用にオシャレな棚や収納を販売しています。これらを生活同線を自分で描き、必要な箇所に設置すると良いと思います。

利便性を大家自身が提供することで、高い入居サービス(顧客満足)を提供できることになります。

そのためには、自分が試す。自分がその物件に泊まることは大切だと思います。

 

本日もお読みいただき、ありがとうございます!