皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

先日の日曜日には、「平成30年度(2018年度)宅地建物取引士試験」(いわゆる、宅建試験)が行われ、その合格予想ラインが、各関係者からバンバン発表されていますが、今年は易化したようで、過去最も高い合格点になるのでは?と予想されていますね。

 

過去、最も高かった合格点は36点(満点50点)ですが、

今年の合格ラインは「38点」の可能性もあると、

専門家は予想している

ようですね。

 

(37点の予想が本命そうですね・・・ちなみに、私が受験した2012年の合格点は「33点」で、受ける年によって、本当に大きな差があります。)

 

受験生の皆様、本当にお疲れ様でした!

 

さて、本日は、「露呈したタワーマンションの災害に対する脆弱さ」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

今年は多くの天災が発生

 

皆さんもご存知の通り、今年は異常なほど天災が多く、それも次々とスタイルの異なる災害が発生し、

百年に一度

想定外

などと言う言葉は、今後は言い訳にはならないような状況になっています。

 

例えば、今年は、

6月には大阪北部で地震による被害

7月には岡山、広島で豪雨による被害

9月には関西国際空港をはじめ、阪神地区の台風による被害

さらに同月には北海道で地震による被害

が立て続けに発生しました。

 

もちろん被災された方におかれましては、大変気の毒なことですが、

ニュース映像を見るたびに、私としては、

災害で共同住宅からの家賃収入が途絶えた大家さんにとっては、

自宅の損壊とは比べものにならないぐらい金銭的な損害で苦労されている

ことと思います。

 

(確かに、保険などの加入次第では、補償されることになると思いますが、一体どれだけの方が満足のいく補償を受けられるのか・・・)

 

うまく再建計画が策定できれば、暗い気持ちを切り替えて、再出発もできると思いますが、

ほとんどの世の中の大家さんは、地主さんと言えど、

持家とは比べ物にならないぐらい大きな返済を抱えているわけで、

大きなローンがある場合は、生命保険などと同様に、

しっかりとリスク対応を考えた賃貸住宅経営のフレームが

絶対要件

なのではないか、と感じています。

 

露呈したタワーマンションの災害に対する脆弱さ

 

ところで、特に「キャピタルゲイン」という観点で、非常に価値が高いと思われるタワーマンションは、不動産投資家にとっても投資用の区分マンションとして見られているわけですが、

今回の災害をキッカケに、

タワーマンションの死角も露見された

ようですね。

 

例えば、停電によりエレベーターが止まると、数十階の住民の方は水を取りに行くにも、トイレに行くにも、

数十分も避難階段を歩いての「上り下り」の必要があり、

本当に大変だった

ようです。

 

(これは、色々と報道の中でも語られていましたし、実際に私の知人も、この大変さに嘆いていおりまして、自宅に着く頃には、息切れゼ~ゼ~、足がプルプルと、体力がもたないとおっしゃっておりました・・・)

 

考えてみると、駅からマンションまで徒歩○分と言っても、

タワーマンションの場合にはエレベーターに乗って、上の階の部屋まで行くわけで、

本当に徒歩なら、とんでもなく時間がかかりますよね。

 

私としては、今回の災害をキッカケに、

「分かってはいたけど、実際に経験して本当にタワーマンションは大変だ」

という生の言葉を聞いて、例えば、

階段を上がる時間を「1分○m」と定義し、

駅まで徒歩○分と記載した場合には、

その横に「停電時は徒歩○十分」と併記する

もしくは、重要事項説明時に説明する

などのような、

災害時の困難さを伝えるようなルール作りも

今後は必要になってくるのかもしれない

と感じた次第です。

 

賃貸用としてタワーマンションへの投資をお考えの方がいらっしゃいましたら、もしかすると、今回の災害をキッカケに災害による停電時のタワーマンションのデメリットがこれだけ顕在化すると、

特に、

ファミリー層は敬遠していく

という事態に陥ってしまうかもしれない

という見方も一つの見方としてできるかもしれません。

 

(タワーマンションに関しては、投資家だけではなく、一般実需の方でも、将来の値上がり益を意識しておられる方も数多くいらっしゃいますが・・・)

 

「これは心配し過ぎで、杞憂じゃないか」、という意見も確かにあるかとは思いますが、

私として何を言いたいかと言いますと、これはあくまで一例であって、

要は、不動産投資を始めるにあたり、

あらゆるリスクを検討することが重要である

ということが伝えたかった次第です。

 

これから不動産投資を始めようとお考えの皆様におかれましては、是非ともをあらゆるリスクを考えて、それら一つ一つをどうヘッジするか、物件価格とのバランスにも基づきながら検討して、投資の判断をして欲しいと強く感じる次第です。

 

以上、本日は、「露呈したタワーマンションの災害に対する脆弱さ」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!