歩道にパイロン(三角コーン)&頭上注意警告

 

先日、地震の影響を確かめる目的もあり、いくつかの建物を見ながら歩き回ってました。(一応、中心部やその周辺は大丈夫でした。という報告でしたが)

その中で

このマンションは危ない(被害が出てる)んじゃないかな…と思ってピックアップしていた建物がいくつかあります。

所有物件と併せて歩いて見て回ったのですが、パッと見ただけでは何も問題無さそうです。ただ…

その中で一番危ないかなと思って見にいった物件は

(スペック)

・築40年オーバーのRC11階建

・中心部からのアクセスもよく立地は良い

・ワンルーム中心ですが300戸近くもあるかなり大規模なマンション

・エントランス(だけ)は改修してありオートロックや宅配BOXもあり

・1階部分はピロティ構造で駐車場

・管理状況の詳細は分かりませんが大規模修繕は満足にできていないと思われる

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という状況ですが、かなり安い相場とはいえ、立地が良いのでそこそこの価格で頻繁に売買されています。(おそらく遠方の投資家が主体かと予測)

しかし、歩道封鎖して頭上注意の表示。地震が原因かどうかは分かりませんが危険な状況なのは間違いありません。

この状況を改善できない理由は・・・

一般的に戸数の多いマンションは積立金の負担が少なく、修繕も計画的に行われている事例が多いのですが…

・塗装も劣化というレベルではなく、剥がれてコンクリートがむき出しになっている部分が多数。

・配管も鉄部はサビだらけ、一部破損したまま放置…

・1階の壁に多数貼ってあった張り紙

これが地震後に貼られたものなのか、それより前から貼られたものか分かりませんが、管理組合や管理会社もこの状況が危険だと認識しているはずなのに対処ができていません。

その原因として考えられるのは…

・積立金の不足

 …滞納者、滞納金が大きく実際に不足してしまっている

 …外壁をよりもエントランスを優先してその改修に予算を使いすぎた

 …積立金の値上げができない(議案を出しても反対が多く可決できない)

・建替えを前提としているので修繕費を温存したいと考えている

 …エントランス改修後、役員交代などで方向性が変わったかもしれません。

・そもそも建物や居住者の安全性や将来のことを真剣に考えていない…

 …そこそこの家賃&高い入居率で儲けがあればいい。。。

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ちなみにこのマンションではありませんが、管理会社が積立金を使い込みして倒産し、修繕ができず廃墟になるしかないマンションや、理事長が使い込んで逃亡した為エレベーターの修理ができず稼働していない…

という理由で積立金が無く問題が解決できていないマンションもあります。

カタログスペックも大切ですが…

オートロックや宅配BOXがこの築年数のマンションにあるのは珍しいですし、賃貸や売買でも有利に働くでしょう。

完全に投資マンションになってしまった今は、そのような形で入居者を集めるのも一つの方法だと思います。

しかし、外観(見た目だけではなく防水やコンクリートを守る目的も含めて)を放置すると建物自体が劣化して、莫大な修繕費や廃墟化が待っています。

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ある程度の年数が経っている建物は管理や修繕状況によって大きな差が出てきますので、価格やスペックだけで判断せずにできるだけ現地確認をして現状の状況や将来を予測して購入の判断をする必要があるなと再認識。

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ここ、数年前に格安で出た時に買い負けたのですが…持ってたら不安の種になるところでした。ただ、総会議事録は見てみたい。。。