こんばんは!FP大家です。

先日、尊敬するものぐさ大家さんが、不動産賃貸業を始めるなら法人設立を推すというコラムをアップされていました。

規模を拡大するなら、法人が良いですね。個人だと、5年以内に売却すれば短期譲渡所得で40%程度課税されるし、相続税はかかるし。

でも、私は、当面の間は個人で引っ張っていこうかなぁと考えてます。

法人推しのものぐさ大家さんと、個人推しのFP大家。多角的な切り口で読んでいただければ嬉しいです。

自分の会社のお金なのに、自由に使えない。

ちなみに私、子どもの教育費やら住宅ローンの返済やら、家族の携帯料金やら生活費の補填に、不動産のCFを使ってしまっています。。。

ダメですね。

でもここが、個人で不動産賃貸業をやるメリットの一つです。

法人で得られたCFを個人に還元するとしたら、①給与として支給するか、②貸付金又は仮払金として個人に流すかです。

給与として支給すると、住民税から足がついて副業がバレてしまったり、社会保険の強制加入だったり、いろいろ厄介。

かといって貸付金や仮払金で個人にお金を流すと、銀行目線であまり好まれません。法人の貸借対照表で貸付金・仮払金が資産計上した場合、銀行はおおむね不良資産として扱います。

個人の家計収支が赤字体質だから、法人から個人へお金が流れているんだなと、銀行員は推測します。法人に融資している銀行は、今後に懸念してしまいますね。

つまり、今後の法人融資に悪影響があります。

税務署もこの勘定科目に反応するようです。貸付金や仮払金を、役員賞与なのではと勘繰るようです。貸付金にするならば、自分の法人と自分自身との金銭消費貸借契約書を締結し、法人に金利も支払う必要があります。

ちなみに個人事業としてやると、ATMでお金を下ろすだけ。あとは、会計ソフトで「事業主貸」という勘定科目で仕訳するだけでOK!

先日は、結婚式のご祝儀で3万円出金しました。

やりやすいというのが率直な感想です。

物件のCFが個人の生活費に流れるのはこちらもプラスではありませんが、個人事業主の財布からプライベートな個人の財布にお金を移すだけなので、ステークホルダーの顔色を伺う必要はありません。

 

サラリーマンのライフサイクルに合わせた不動産賃貸業の規模拡大

サラリーマンの退職は概ね60歳ですが、役職定年があると50代で給与は少なくなりますね。

60歳から65歳まで継続雇用制度の下で働くことはできますが、新入生の給料よりも単価が低いと元上司がこぼしていました。

60歳からの人生は長い。反面、給料は安い(*_*)

当然、サラリーマンとしてローンを組むことも難しくなります。住宅ローンやカーローン、アパロンも同様です。

「一億総活躍社会」とか、「生涯現役」とか、日本国が喜びそうなスローガンを真に受けて労働するのもどうかと思います。

そこで、サラリーマンの給与所得が減少していく中で不動産所得を増やしていく。こういった累進課税を抑えた規模拡大というのもアリかと考えてます。

逆説的に言えば、不動産賃貸業を行うことで、会社との適切な依存関係が作れると思います。セミリタイヤは非現実的な選択になると思いますが。

それと、もし人生100年時代となるのであれば、個人で不動産賃貸業をやる価値は高いと思います。

不動産賃貸業は継続期間が長いほど成功確率が高まると思うので、長生きというのはプラスに作用します。

順調に不動産所得が得られれば、60歳以降もローンを組むことができますし、CFがストックされスノーボールを大きくなれば、法人設立も容易になります。

 

新設法人の融資審査のポイント

私の勤めている銀行でいうと、個人でも法人でも、収益物件の購入資金を融資することができます。

ただし、プロパーの事業資金としての融資になります。

新設法人に融資する際、この決算書はただの箱なので信用力はゼロです。結局個人の信用力を審査しています。

つまり、不動産賃貸業として確定申告で実績を見ています。個人を審査した上で法人に融資しているのです。

ですので、個人で成功軌道に乗っていれば法人での融資を心配する必要はありません。次のステージは今(個人)の延長線上にあるということです。

そういった意味で、ものぐさ大家さんが個人から法人に移行した流れは、とても自然で、成るべくして成ったのだと思います。

ご本人はピヨピヨとおっしゃってますが、個人も法人も安定した経営ができていると、見える景色が変わってくるのかもしれませんね。

現時点で私は個人なので、その景色を見ることはできていませんが、いつかは法人設立してみたいです(^^)

 

本日もお読みいただき、ありがとうございます!