ホットコーヒーが美味しい季節になってきました。

皆様、3連休いかがお過ごしでしょうか。

先日は、自分の物件(地方築古戸建)に泊まると、

①居住者のニーズを把握することができ、ニーズに則したリニューアルやプチリフォームができる点と、

②、入居者がいない間はけっこう手間暇がかかるという点についてお話しました(家族の理解必要。。)

 

本日は、改めて不動産投資に必要な要素について考えてみます。

尚、これから投資をする方向けの内容です。

 

必要なこと① 不動産投資のための継続的学習

投資初心者は購入前に苦労しておくことが大切です。

その理由は、ある程度勉強して投資ポリシーが身につくことで、不動産業者のセールストークに疑問を持つ「軸」ができるからです。

 

そのめには、自分の買いたい地域の相場観を養うことが不可欠です。

具体的には、家賃相場や物件価格の妥当性です。敷金礼金ゼロやフリーレントが付きが多いと、その地域の競合環境が分かります。

買いたいエリアに足を運んで不動産屋に行くと、ADも分かるし、店に入って堂々と、家賃相場について聞くこともできます。

不動産屋さんのお客さんじゃないので気が引ける部分もありますが、

「このエリアで投資用アパートを探しているのですが、家賃相場を教えてください」と質問すると、意外と丁寧に教えてくれます(繁忙期除く)

その際に、買いたい物件の販売図面を持って行きます。

理由は、その物件の駅からの距離、築年数、間取りによって、1Rでも家賃相場が変わるからです。特に、間取り図は大切だと思っています。

ロフト付きで面積を稼ぐの築浅よりも、ロフトなしで同じ面積の築古の方が好まれたりします。

3点ユニットだと家賃が取れないのも周知のことだと思います。同じ面積の1Rでも同じ家賃ではない典型ですね。

近隣アパートの空室状況も大切です。現場に足を運びカーテンのない窓から入居率を検討したりします。

で、これらの努力で相場観が養われていると、不動産業者が提案する全然ストレスが掛かってない投資シミュレーションに気づくことができます。

そもそも、正確なシミュレーションは作れないことを自覚した上で、より厳しい条件設定で保守的なシミュレーションを作り、自分がそれに耐えられるか考える必要があります。

通勤電車や会社の昼休みなど自分の時間を使ってネットを駆使して勉強し、時には現場に足を運んで、しっかり苦労しておきたいです。

 

必要なこと② 妻の理解が得られている

私の場合・・・

地方築古物件に何かあると、自動車で3時間掛けて急行します。サラリーマンなので当然、土日の休日を利用します。

これに対する妻の視線が冷たい時があります。

(・・・不動産収入で贅沢できる時もあるから理解してよ~)と心の中で思うのですが、子どもの面倒を妻一人に任せるのは確かに申し訳なく思います。

実践大家コラムを書いている時間も、妻の視線を感じるのは私だけでしょうか。。

物件購入の相談で不動産屋さんに行くのも、「ちょっと出かけてくる・・・」と、行き先を告げないとこともあります。

ネットで検索するのと違って、購入が本格化したり、実際に物件を所有するとそれなりに時間を使います。

つまり、不動産投資がリアルになってくると家族の理解度に差が出てくると思います。

ネットで検索したり勉強したりする時間は、旦那の「趣味」なんだろうと奥さんが静観している場合でも、行動に現実味が帯びると態度が変わってくることがあります。(私の経験です)

これは、不動産投資に限らず、株式やFXなどもそうだと思います。つまり、損失リスクに対する妻の感応度だと感じます。

不動産投資を本当にやる段階で、妻の理解を得ておく必要があります。欲を言えば、物件の清掃を家族で楽しんで行うなどの、「家族の協力」が得られると最強です。

不動産投資の勉強をして、自信がついて走り出したものの、家族が反対したまま走り続けると最悪、離婚なんてことも。

また、物件購入で投資ローンの審査をお願いした段階で連帯保証人を要求されて、そこで正式に協力してもらえない状況に陥るという事象もあります。

今日、実は私、見に行きたい物件があるんですが、これから何て話そうか。。

天気もいいし、家族サービスしてから、話してみようと思います。

 

皆様、よい休日を!