<はじめに>

 ミニ隠居です、私のコラムをお開きいただき、誠にありがとうございます。

 以前にもコラムしましたが、ミニ隠居の投資手法が曲り角に差し掛かってきたようです。(そこそこのリフォームした物件の中では)地域最安値を誇る我が物件が、なかなか入居が決まらなくなってきました。対策が必要です。例えば・・

・高利回りを犠牲にして、徹底リフォームする。

・さらに徹底リフォームし、もすこし高収入な入居者向けに家賃を上げる。

・物件を売ってしまう。

もっと好条件の物件を買う。

 今回コラムは、もっと好条件の物件を買うべくミニ隠居が実践する、(または実践してきた)物件の買い方を紹介します。市場には、買った段階で失敗確定の物件さえ存在します。買い方は大変に重要です。※

 ←こんな物件なら、入居したい人多いだろうなあ。

買った段階で成功確定の物件は、存在しません(と思います)。しかし失敗物件のセールスは、こう言います。

「この物件を買えば(または、新築すれば)間違いないですよ-。」

 なお、良好な物件の良心的セールスも、同じように言います。セールストークだけでは、見極め困難です。自分自身でロジカルに調査・解析するのみです。

 ミニ隠居は、自称「現金主義投資」家のため少し(かなり?)特殊であり、一般の参考にならないコラムが多いですが、今回はフツーの投資に使えます。

<本当に良い物件は、千に3つ

 さて、太古の昔(30年以上前かな?)から、こんな言い方がありました。

「本当に良い物件は、千のうち3つ」

そしてこうも言われます。(今でも言われます。)

「本当に良い物件は、超優良顧客に紹介され、貴方には買えません。」

 太古の昔、本当に良い物件(千3つ物件と仮称しますね。)は確かに、大多数の読者様には買えませんでした。しかし、ネット時代の今、千3つ物件を買うチャンスは、誰にでも開かれています。

 業者の考える超優良物件(欠陥がほとんど無い物件)は今でも買いにくいですが、解決可能な欠陥がある千3つ物件は、ネットに公開される時代です

(ただし業者間向け情報である、レインズは、一業者登録がないと見れません。公開して欲しいですね。)

 <千3つ物件こそ買いましょう>

 買う物件は千3つ物件であるべきと、ミニ隠居は思います。自分が残り997物件を買った時、千3つ物件を買う誰かが居ます。悔しいじゃないですか?

 そのためのミニ隠居の手順は、こうです。

1.買うエリアの物件が載っているWEBサイトピックアップします。

 ミニ隠居は20サイトを、調べます。千件は遥かに超える件数です。

2.上記WEBサイトの物件を、ザクッとした条件でスクリーニングします。

 ザッと毎回、500件くらいになります。

3.スクリーニングした物件を画面でチェックし、自分の基準に近い物件※を50~100件くらいに絞ってプリントします。

   ※基準通りは存在しないので、近い物件を選びます。

4.絞った50~100件くらいの物件につき、取扱業者に電話します。

  ここで「大幅な指値の可能性は、ありますか?」とも聴いて、候補を

 5~10件くらいに絞ります。

5. 現地に行き、物件を見て、自分の基準に合う値段を決め、指値をします。

 一日に5件くらいは廻れるので、1~2日で大丈夫です。

6. 指値が通った物件を買います。

 どうでしょう、大変そうに見えますか?でもですね、このレベルの物件チェックしている人、他にも結構いるはずです。がんばりましょう。

<これで千3つ物件と言えませんか?>

 上記の手順を1回廻すごとに0~2件買ってきました。(会社員やりながら、よくできたモノと、自分でも不思議です。)

 これならまあ、(WEB公開物件の範囲内で、かつ自分の基準に限って)千3つ物件と言えるのでは無いでしょうか?

 なお、今後はさらに基準を厳しくし(特に立地と間取りを厳しく絞って)取扱業者に電話でヒアリングする件数を半数以下にしたいと思ってます。入居付け対策です。手順を1回廻すごとに0~0~0~1件くらいになるかもです(涙)。

<今後は>

 今回コラムでは、地方築古物件の買い方を紹介しました。今後はリノベについても書きたいと思ってます。

 よく、不動産投資は購入時点で成否の大部分が決まるなんて主旨、本に書いてます。(寿司は仕込みで7割、みたいですね。)しかし、地方築古に限って言えば、リノベの比重がとても大きく、道半ばにも達していません。

 実はミニ隠居の物件コストは、売主に支払う額より、リノベ業者に支払う額の方が大きいんです。

<しつこいようですが>

 最近よく言いますよね?

「キャシュが赤字になる物件を、業者(最近は銀行の場合も)の甘い見積りで買わされた。」

 業者側は(多分ですが)、そんな悪い物件なんて売ってない、と思ってます。もともと市場の大部分の物件は、資金の無い(十分な頭金を入れない)サラリーマンが運用したって、利益が出ないものです。業者は、案外こう思ってるかも。

「普通の商品を売っただけ。販売商品を良く見せるのは当然で、どの有名・優良企業だってやってる。騙しただって? 言い過ぎだろう。」

 もともと市場にある大部分は、買うべきではない物件です。だからミニ隠居は、千3つ物件こそ目指すべきと思います。