みなさん、こんにちは

久々にコラムを書いた後、再び放置状態だったものぐさ大家です<すいません

関西の所有物件で台風被害が予想以上にひどく、対応に追われていました

所有15物件中、4物件が被害を受けるというなかなかのやられっぷりでした(泣)

今月は関西に築古物件を持っている大家さんの多くがとても忙しかったのではと思います

現在、東京暮らしのため、関西の旧知の業者さんに対応をお願いするしかないのですが、それでもけっこう手間がかかりました

発災直後には「関西のホームセンターからブルーシートと土嚢袋が売り切れてしまっていて、必死に集めているところです」と管理会社さんから聞き、会社を出た後に都内のホームセンターに走りました

それがちょうど楽待さんのコラムニスト感謝祭の日だったものですから、感謝祭の後、大家さん仲間と2次会、3次会と未明まではしごする中、ずっと5・4メートル×3・6メートルのブルーシート10枚が入ったドイトの黄色の袋を持ち歩いていました

これはなかなかに恥ずかしかったです

翌日、二日酔いでふらふらしながら、大阪行きの新幹線に買い込んだブルーシートを持ち込んだのはもちろんです 

 

なぜか注目されている古いコラム

 

そんなこんなで、前回書いた台風被害のその後をご報告しようかと思っていたのですが、久しぶりに楽待にアクセスしてみると、今年1月に書いた古いコラム(1月23日にアップした「築古物件投資の落とし穴にはまりました」)に何件もコメントが入っているじゃないですか

どうやら楽待さんが登録会員向けの一斉メールで紹介してくれたらしく、半年以上前のコラムが人気コラム扱いという訳の分からない状態になっています<担当者さんが間違えてメールで送っちゃったんじゃないかとひそかに思っています

多くの人にコメントをいただいたのに、すべて完無視してしまっていて申し訳無いので、今回はこの出来事の後日談というか、その後の報告を先に書こうと思います

今月の台風被害の話を書こうにも、まだ保険請求中なのであまり赤裸々に書けないってのもあります

 

 

高利回りだけど色々と地雷が埋まっている築古アパート

 

1月に書いたことのおさらいですが、利回り15%の古いアパートを買い、しばらくはうまくいっていたものの、退去が出たり、配管の痛みによる水漏れや、瓦の落下とそれに付随する雨漏りといったトラブルに見舞われて凹んでいるというお話でした

この件については2月15日のコラムで続報を書いており、雨漏りにつながった屋根の破損について、全面葺き替えすれば237万円という見積もりが出てきたというところまでお伝えしています

 

 

トラブル満載築古アパートのその後

 

そんな「やっちゃった物件」のその後はどうかというと・・・

 

結論からいうと、まあなんとかなってます

 

「すっかりイヤになっちゃって損切り覚悟で手放しました」といったオチを期待されていたらすいません

 

コメントで指摘されている方もいらっしゃいましたが、配管破損(2階から1階への漏水)と屋根の破損(いつ被害を受けたかは特定できないものの、人が上がることがまずない屋根の棟瓦が飛んでいるので、数か月前にあった秋の台風でやられた可能性が高そう)は、火災保険で補修費がカバーされました

屋根については、すべて吹き替える200万円オーバーの修理は保険で認めらない可能性が高そうだったので、吹っ飛んだ棟瓦を鉄板で覆う形で落ち着きました

配管の補修や、雨漏りで傷んだ室内の補修を含めても100万円足らずでなんとかなり、無事に全額保険適用が認められました<余談ですが、火災保険が出る場合、諸経費として1割がプラスして支払われるので、まじめに請求しても若干焼け太り気味になるってのがお約束です

今月のひどい台風でも、補修したこの部分は無傷だったので、結果的に悪い選択ではなかったようです

 

ここ一番で頼りになるのが保険ですから、浸水、風災には必ず入っていますし、築古物件だと高齢者や障害者といった入居者さんも多いので、孤独死などがあった際の原状回復費などが出る家主特約にも入るようにしています

(火災保険だけでコラムを何回か書けそうですが、間違ったことを書かないように裏付けをとる手間が大変なので、このあたりは割愛させていただきます)

 

 

空室対策には一工夫必要でした

 

建物の傷みとともに悩まされたのが、購入後たちまち入居率が50%になってしまうなど、客付けが苦しいという点です

安くで買えるということは、建物や間取りにウィークポイントがあったり、立地が悪かったりといったことは避けられません

この物件も、駅から10分足らずながら、坂道を登っていかないといけないという弱点がありました

家賃を下げることも含めてあれこれ対策を検討しましたが、最終的に選んだのは、管理会社の若手S君が提案してくれた「入居特典として電動自転車プレゼント!」というものでした

趣味で自転車に乗っているツテをたどり、5万円ほどの格安で国産メーカーの電動自転車を仕入れます

地元の客付け不動産業者さんからも「フリーレント1か月なんかよりもこちらのほうが刺さりますよ」と好反応で、なんとかこの春の繁忙期で客付けに成功できました

もちろん、自転車だけもらってとっとと出られても困るので、1年以内解約は家賃2か月分、2年以内解約は家賃1か月分の短期解約違約金を契約書に入れています

 

 

なんとかなったとはいえ、やはり築古投資は難しい

 

今回については、なんとか大きな損害を出さずに済みましたが、やはり築古物件には様々なリスクがあります

今回の台風でも、被害を受けた私の所有物件はいずれも築古で、築数年以内の新しい物件は木造も鉄骨もほとんど被害なしです

 

災害による被害は保険でカバーされるとはいえ、対応にはかなりの手間や労力が必要です

1月のコラムに書いた物件の対応にも、今月の台風の対応にも、かなり手をとられています(今月の台風についてはまだ現在進行形ですし)

特に今回のように業者さんが手いっぱいでなかなか対応が進められるないなどとなると、入居者の不満が高まって退去につながってしまうこともあるでしょう

長期間にわたり、高かった時代の家賃のまま住んでくれていた優良入居者に出られてしまうと、家賃レベルが低下する上に原状回復に多額の費用がかかることが多く、地味にダメージが大きなものです

そもそも、今回は保険対応できましたが、これが老朽化に起因する建物の痛みだったとすると保険でカバーされません<紙一重の部分もありましたが・・・

購入するとまずはやばそうなところに手を入れるようにしていますが、それでも思わぬところが壊れることはままあります

また、今回の物件でたばこのヤニだらけとなっていた部屋のように、入居者がいて部屋の中が見ることができない物件(オーナーチェンジ物件)の場合は、退去立ち会いでクラクラくるということもよくあります

 

 

入居者の質も頭の痛い問題

 

家賃の安い築古物件の場合、当然ながら入居者の属性は築浅物件と違ってきます

おしゃれなレトロ風味にでもしない限り、入居者の多くは、建物が古くても気にしないという高齢者や、収入に限りのある人になりがちです

収入に限りのある方の場合、滞納リスクや夜逃げリスクが高まります

さらに、高齢者に入っていただいた場合に怖いのが「不慮の死」のリスクです

独居世帯の場合、すぐに見つからずに事故物件化してしまうこともありえます

「大島てる」に載せられちゃうとけっこうダメージ大きそうです(大島てるをご存じない方は、検索してみてください)

 

築古物件の高利回りは魅力ですが裏側にあるリスクをしっかり見据えて、適切な対策をとっていかなければ、ひどい目に遭う可能性もあると考えています

それでも、やはり高利回りは魅力的なので、ついついボロ系を買ってしまいます

明日も激安の再建築不可・半分空室のボロアパートを見に大阪に飛ぶ予定です<まったく懲りてません(笑)

 

本日もお読みいただき、ありがとうございました