こんにちは!

FP大家です。3連休いかがお過ごしでしょうか。

昨日は、『不動産投資の2つの条件』というコラムで、現場に足を運び勉強することと、家族の理解を得る重要性についてお話しました。

で、私が注目している地域に利回りの高い物件が出たので、この連休で見に行きたいなぁと思っていました。

その続編です。

金融政策はサプライズで躊躇なく・・・

昨日は家族で散歩しました。

この散歩コースは我が家では定番のコースで、昼食するのはチェーン展開しているファミレスが相場です。

そこを、ちょっとグレードアップし、以前から気になっていたおしゃれな洋食屋さんに行きました。

まあ、ランチだしそんなに高価ではないのですが、マンネリ化しつつあるファミレスから突然変更したのには効果がありました。

ランチをいただき、妻がご機嫌なタイミングで

「明日、ちょっと物件見に行ってもいいかな?」と・・・

高い利回りの正体

翌朝、子どもがまだ寝ている間に物件を見に行きました(^^♪

仲介業者が一緒に見に行きましょうとお誘いを受けていたのですが、基本的には販売図面等をPDFで頂き、単独で見に行きます。

理由は、仲介業者さんと一緒に行くと、

①仲介業者のフォーマットに現在の資産状況や借り入れ状況など記載したりするのが面倒・・・基本的に買える顧客かどうかが業者には最重要

②現地調査がしづらい・・・物件から最寄り駅まで歩いて実態徒歩何分か調べたり生活の利便性を調査するためです。

 

現地に到着すると・・・

42条2項道路ですが・・・価格が安い理由が分かりました。近隣の公示価格と比較するにも、接道状況が異なればそれなりの減価が必要です。

路線価で見ると、土地値がだいたい分かりました。資産性はそんなに高くありません。

物件の駐輪場には、折りたたみ自転車が。

となりの住宅にも折りたたみ自転車がとめてあります。

メインストリートまでこんな階段があるから、折りたたみ自転車がマストアイテムなのかもしれません。

 

そして、近隣を歩くと、目新しい木造アパートが2棟ありました。

今回購入を検討している物件よりも10年程度新しいアパート。

部屋数はともに10室程度。

入居状況はというと、ネットで検索したら1棟は満室。もう1棟は1室の空室がありました。

1Rで面積は一緒。間取りもほぼ一緒。開口部の向きは購入検討物件の方が良いです。独立洗面台はやはり新しいアパートの方が良い。

(この2つのアパートは所有期間中にずっと目の上のタンコブだな・・・)という印象でした。

スズメがちゅんちゅん鳴いている朝方、そんなことを考えていると、仲の良い不動産屋さんの言葉を思い出しました。

 

B不動産「最近ねぇ。どんどん新しいアパートが建ってるんですよ。ここら辺は坂道が多いでしょ。駐車場が造れない古家が多いんですよ。そうなると売れないでしょ。で、1Rアパートになっちゃうんですよ。資産運用って提案で」

FP大家「しかし、成り立つんですかね?」

B不動産「固定資産税もかかるし、空き家よりはアパートにして家賃収入が得られるならと考えるんでしょうね」

FP大家「空き家保有のコストと、アパート経営のCFとの比較ですか」

B不動産「この町で、平地は少ないですから、山坂道を登って徒歩10分以上かかる物件は今、相当苦戦してますよ。それでも新しいアパートが建ち続けてるんです。」

 

まわりには古い民家も並んでいます。

(これらが潜在的に競合物件になる可能性があるということか・・・)

古民家の並びに、セットバックした新しい戸建が建っているところもあります。

建売になるかアパートになるか。2択の土地ということです。

あとは、CFですね。

木造アパートだとある程度の部屋数(ボリューム)で長期ローンが組めないと返済比率が高くなります。

部屋数の少ない中古木造アパートは、家賃収入が少ない割にローン期間も短く返済額が大きくなりやすいです。

1室の空室で返済比率がけっこう上がります。

そうなると、購入サイドとしては難しい。売り主サイドでは出口が取りづらい物件ということです。

資産性と収益性の両面から、高い利回りが実はそうでもないという検証結果になりました。

 

ですが、物件調査は楽しいですね(^^♪

本日もお読みいただき、ありがとうございます!