こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

久々の投稿になりましたね。

 

ちょっとまた2つほど新事業を手掛けてて

いっぱいいっぱいになっていました。

 

ちなみに、そのうちの1つが

『空室対策』のための事業なんですが、

その関係で『空室対策』に関することを最近はよく考えます。

 

『空室対策』は数多、ありますし、私自身、賃貸仲介出身なので、
そのための施策に関しては詳しいほうだと思います。

おかげで、私は不動産投資を始めて空室に悩んだことがほぼありません。

 

 

新築アパートだろうと、

全空の築古アパートだろうと、

駅から50分以上離れていようと、

基本、短期間ですぐ満室にします。
その後もほぼ満室経営を維持しています。

 

 

ただ、SUUMOなどを見ていると、
新築物件にも関わらず、ガラガラな物件が数多くあります。
(以下、新築ガラガラ物件)

完成して1ヶ月くらいならまだしも、
半年以上経って、新築ガラガラ物件も散見されます。

 

ここ1~2年で物件が乱立しているので、
そういった物件が出るのも仕方がないかもしれません。

 

ただ、そんな中でも、同じエリア、同じ間取りで、
満室になる物件と、新築ガラガラ物件があります。

 

なぜ、満室になる物件と、新築ガラガラ物件のように
勝ち物件、負け物件が分かれるのでしょうか?

 

その主要因を私は新築ガラガラ物件の
「家賃設定が高いこと」だと思っています。

 

空室対策のサービスを始めておいて言うのも難ですが、
空室対策に関する色んな施策はあるものの、
適正家賃以上の家賃で空室は埋まりません。

 

適正家賃で募集をして、3ヶ月で満室になるところを
1ヶ月で満室にすることは十分に可能です。

 

適正家賃で募集して、入居率75%の微妙なエリアで
ほぼ満室経営を維持することも十分に可能です。

 

私自身、それを実現してきたと思います。

 

 

ただし、適正家賃以上で募集して、
満室にすることは至難の業です。

 

フリーレントとADを数ヶ月付ければいけるかもしれませんが、
『詐欺みたいな売り抜け戦略』を取る時以外、有効な手段とは言えません。

 

そのため、適正家賃を設定することは
「空室対策」というより、『前提』です。

 

『前提』である適正家賃になっていなければ、
「空室対策」は意味を成しません。

 

超カッコいいステージングをしようが、
高性能レンズで写真を撮ろうが、
100社業者周りを行おうが、ほぼ無意味です。

 

そう、ほぼ無意味なんです。

 

では、なぜ家賃設定が高い
新築ガラガラ物件が市場に溢れているのか?

 

 

その理由は新築物件を売りに出す時、業者が設定する
「想定家賃」が基本、かなり高めに設定されているからです。

 

例えば5万円が適正家賃の物件を、5.8万円の想定家賃として売り出せば、
家賃が16%高くなっているため、利回りも16%上昇します。

 

つまり、本来は利回り8%のポテンシャルなのに、
利回り9.28%で販売することができるからです。

 

その方が業者が売りやすく、
買主も「9.28%の新築を手に入れた!」と喜んでしまうからです。

 

ただ、実際は5万円が適正家賃の物件を
5.8万円で募集しても申し込みが入るわけありません。
努力をしたところで、5.3万円くらいが限度でしょう。

 

ここ1~2年くらいは 不動産会社の想定家賃がエスカレートし続け、
特にその兆候が強いです。

 

その想定家賃通りに募集しているため、
新築ガラガラ物件が市場に溢れるのです。

 

本来、適正家賃の築古と、適正家賃の新築なら、
新築の方が競争力が強いはずなのに、
築古ガラガラ物件よりも、新築ガラガラ物件の方が多いですからね。

(築年数と入居率のデータより)

 

こういった物件を掴んでしまった場合は「損切」ではありませんが、
素直に適正家賃に戻して、賃貸経営をしましょう。

 

想定家賃にすがったところで、その家賃よりも安くて良い部屋が
周りにあるわけですから、入居者に選んでもらいようがありません。

 

過去には戻れません。
「利回り9.28%の予定で買ったのに・・・」と嘆いても
1円にもなりません。
空室(機会損失)はその家賃で募集する限り続きます。

 

今、持っているその物件で
最大限の収益化を目指す以外、方法はありません。

 

9.28%の物件が8%の利回りであったとしても、
いや、たとえ6%でも、5%であっても、
適正家賃から目を背けてはいけません。

 

今、持っている物件で
収益最大化を目指す以外の道はないんです!

 

「ほぼ満室」を自慢している私ですが、
あと数年で「ほぼ満室」自慢はできなくなるかもしれません。

 

それでも、周辺入居率が70%なら、85%以上の入居率を、
周辺入居率が50%になっても、65%以上の入居率を維持し、
これから訪れる大空室時代をサバイバルしていきましょう!

 

 

【今日の教訓】
想定家賃より、適正家賃。
想定家賃にすがれば、空室(機会損失)は止まらない。
適正家賃で収益の最大化を目指そう!