こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

現状の活動報告!

・再生物件の購入再生客付け

現状3件決まりあと4件。私の学生物件の山場は来週と再来週末。ゴールが見えてきたので、今度、調子に乗ってコラム書きます!笑

・売却案件の契約その後

境界問題も落ち着き、今月引渡で一件落着。

・マイホーム案件の交通整理

建物請負契約済み。土地の売買契約も今週予定

・繁忙期前の退去部屋のモグラたたき

⇒年末に残っていたものも含めて7件?1か月で全て埋めて、再生案件以外の完全満室状態が見えました。(退去通知もないので本当の完全満室)と思ったら、一件キャンセル発生!!汗

 

ようやく11月から続く超絶忙しくストレスフルな状況から解放されつつあり、ずっと書きたくてタイトルだけ書いていたコラムを書けるようになってきました。(前回のhanさんリクエストコラムもそうですし、今回のは投資侍さんからのリクエストです。)

これからは、テーマが飛ぶこともありますが、そのようなコラムを書きますので、何かリクエストがあればどうぞ!(きちんとコメントしてくれる人ならば、私なりに必死で考えてコラムにします!)

ええ、

私はこんな二次元の世界でも人を選びます!(‘◇’)ゞ

 

前置きはさておき、

今回は、『原状回復費用ランキング』というテーマで、2日間にかけて

13年以上大家してきて、記憶に残る

・原状回復費用

・入居者負担額

・間取りからのイメージ

のような観点でコラムにしてみようと思います!

リクエスターの投資侍さん、

コメントお待ちしております!(^_^メ)

※未だ読んでくださっていたらの話ですが、、、号泣

読んでんだろ~!!(^_-)-☆

絶対読んでるよね~?(;^ω^)

読んでて下さい(願

m(__)m

ずっと書いて待ってますからね~!

 

取り乱しましたが、本題に移りたいと思います。笑

 

構成は、

【1日目】

1.大家の心意気

2.原状回復費用ランキング

【2日目】

3.入居者負担ランキング

4.記憶に残る壊されもの

以上で書いてまいります。

我こそは原状回復工事被害額No1だという読者の方は、是非、コメントをお寄せ下さい!

 

1.大家の心意気

ここにいる読者の中には、賃借人の立場の方も多くいらっしゃることと存じますが、ここではあえて、

大家の立場で

退去時立会への心意気を書きたいと思います。

 

ボッタくり大家

 

2chなんかでは揶揄されたりしているのでしょうか?

ボッタくりはいけません。

例えば

敷金は適当な事言って全額返さないとか

必要のない修繕工事まで負担させるとか

でしょうか。

それらの被害があったから、消費者センターに駆け込む消費者が多くいて、それが問題視されて、

国土交通省のガイドライン

なるものが出来たのでしょうか。

 

正直、

私の個人的な意見としては、現実としては、そのガイドラインは健全なる市民を守るような役割を担っている側面もあるでしょうが、

悪用する輩も多い

と思っています。

※2018年3月22日『敷金をめぐる争い(その1)』と2018年3月23日『敷金をめぐる争い(その2)』でそのような輩のことを書いています。

 

そんな奴と対峙する為の心意気としては、

ガイドライン云々と言ってくる奴に対しては、

断固たる姿勢

を持って絶対簡単に言いなりになってはならない!!と思っています。怒

 

特に絶対忘れていけないのが、

善管注意義務

です。

宅建士のおさらいですが、

賃貸借契約書には、大体

『賃借人は、本物件及び共用部分その他不随して使用できる部分を善良なる管理者の注意をもって専有または使用し・・・・』

このような文言が入っていると思います。

 

これを勘違いヤローは、

賃料を払って借りているのだからと、

『自己の財産におけると同一の注意をなす義務』

と混同しているのか、

ガイドラインに書かれている設備の耐用年数的なもの(特にクロスの6年間とか?)を盾に、

・掃除もしないで

・換気もしないで

・大事に使わないで

・洗い物も溜めっぱなしで

・ゴミ部屋みたいに

使用しても、

ガイドラインにあるからと言い訳したり、

契約書に特約として退去時にハウスクリーニング代を敷金から差し引くと書かれているにも関わらず、

その詳細な金額が書かれていない

とか

契約時に聞いていない

とかで、揉めたりします。

 

そんな奴には、

絶対負けてはいけない!

そんな風に思っています。

 

そういう人は、

・人の財産がどれほど大切か

・住というものがどれほど大切か

・人にまずは感謝するべきこととか

人として大切な部分が抜け落ちている気がします・・・

 

ついこの間も10年住んだ人が結婚を機に退去しましたが、退去時に

「自分の家だと思って住んでいたので、本当に名残り惜しい」とおっしゃってくださっていました。

社交辞令でしょうか?

部屋を見ればわかります。部屋はハウスクリーニングが必要?と思うほどきれいに掃除されていて、

本当に自分の家として大切にしてくれた

のです。

 

この人と馬鹿野郎の違いは本当に一目見て分かります。

 

また、

管理会社の中にも、入居者とのクレームを避けるために、

入居者目線の立ち位置の担当

も少なからずいると思います。

 

読者の中には、一つ一つの面倒は避けたいと考え、馬鹿野郎の対応も妥協気味の方も多いと思うので、

そういう人と分かった上で、

敢えて衝突を避けるのは全然それもあり

と思います。

ただ、私はこんな性格なので、

人のものを大切に扱えないような人間

とは

断固たる決意

をもって闘います。笑

 

2.原状回復費用ランキング

この10年以上の経験で間取り別に最もかかった原状回復費用を思い出してみます。

 

【2LDKファミリータイプ】

・築12年で購入後13年間

・専有面積:約60㎡くらい

 

第一位:442,000円

<工事内容>

・キッチン換気扇交換

・全居室クロス張替え

・床一部張替え

・畳表替え

・襖数枚張替え

・ハウスクリーニング

くらいだった記憶があります。※見積は確認していません。

 

他の部屋では、多くても20万円代が数件。あとは、ハウスクリーニングプラスアルファ小修繕で10万円そこそこでした。長期入居者も多い物件でしたが、大きな費用が発生していない要因は、

★重要★

築浅物件であったことが大きいと振り返ります。

経験上、原状回復工事で費用がかさみやすいのが、

・建具

・床

・水回りの交換工事

これらが

経年でダメージを負っているところに劣悪入居者のダメージが加わった時に、

大きな原状回復工事が発生する気がします。

単純なイメージですと、

築15年~築25年あたりに

この両方のダメージが重なったと仮定すると、この物件の間取り規模であれば、

100万円近くの修繕費が出てもおかしくはないかと。。。

 

【2DKファミリータイプ】

・築22年で購入後9年間

・専有面積:約45㎡くらい

 

第一位:1,070,000円

<工事内容>

・キッチンシート張り

・キッチン換気扇交換

・エアコン交換

・全居室クロス張替え

・床大部分張替え

・畳表替え

・襖全張替え

・洗面化粧台交換

・ハウスクリーニング

・その他細かな修繕

くらいでしょうか。

 

やはり10年以上の長期入居者ですが、上の2LDKと大きく異なるのは、

エリアの特性

です。

 

2LDKの物件は、賃料も13万円近く、属性の良い入居者が住んでいるマンションでした。

それに対して

この物件は、エリアの特性も外国人入居者も多いエリアで、本件入居者は日本人でしたが、賃料は10万円未満。

失礼ながら、

属性が劣るイメージ

があります。

また、上で挙げた、原状回復費用が嵩みやすいタイムリーな状態だったこともあると思います。

つまり、

築年数が20年を超えて

設備のガタも来ており

床もギシギシきしみ

クロスだけではなく

多くの内装が要交換

なタイミングに、

室内をキレイに保つことを努力しないタイプの入居者が重なった結果

原状回復工事費用100万円超えを記録してしまいました。

尚、

この時は私はサラリーマンで退去立会・精算は義父が行っており、どこまで入居者負担だったかの記憶がありません。。。

多分、まだ初心者の段階だったので

ほとんど大家負担になったと思います。

後に、同レベルの部屋を私が数件対応していますが、大体60万円代で済んでいるので、

原状回復工事における

大家レベルの差の40万円

の可能性は高いと思っています。

※ただし、義父も交渉力は高いので、精算については結構入居者にも負担してもらっているかも知れませんが。

 

【1R単身タイプ】

・新築から築26年木造

・専有面積:約20㎡

 

第一位:600,000万円

<工事内容>

・ミニキッチン交換

・冷蔵庫交換

・エアコン交換

・床全面フロアタイル張替え

・クロス全張替え

・トイレCF張替え

・トイレウォシュレット交換

・掃き出し窓ガラス交換

・網戸張替え(戸車交換)

・ハウスクリーニング

こんな感じでしょうか。。。汗

所謂、お風呂以外全交換に近かったです。これは、私が最近対応しているので記憶も比較的鮮明です。

 

15年以上住んでいた長期優良入居者(男性の退去でした。

 

これくらい入居が長いと、ほぼ全ての設備の耐用年数を超えていますから、本音では請求したくても仕方ないかと思います。過去に30年以上の方が退去して、クロス部分張替えとハウスクリーニングくらいで済んだこともありますが、その場合は後者が稀なのかも知れませんね。

それでも、入居者にも負担していただいたものがあったと思うので、【2日目】に紹介するかと思います。

ちなみに、この人以外では、

最大でも30万円を超えた記憶はありません( ..)φメモ

 

大体が、クロスや設備が絡んでも15万円~20万円という感じで、

退去時に少し手を加えながらメンテナンスするイメージ

でした。

ハウスクリーニング+1項目みたいな感じです。

感覚的には持ち出しで修繕をしなければ追いつかないような感じは築15年以降に年に1回程度だったような感じです。(全14戸)

 

【テナント物件】

・築22年で購入後9年間

・専有面積:約80㎡くらい

・1階医療テナント

スケルトン渡し条件

 

第一位:2,500,000円

<工事内容>

テナント物件では、スケルトン渡しとかがあります。

これは、退去時にスケルトンにして引渡してもらう契約条件のことですが、実務では、スケルトン費用を見積もって精算させてもらい

現況渡しで募集をかける

場合があると思います。

つまり、

退去時に貰ったスケルトン費用を、次の入居者が退去して実際にスケルトンにしなければならない時までとっておく方法です。(次の入居者は現況渡しで賃貸するので、退去時にはスケルトン渡しではなく原状回復費で負担するようになりますね)

本件の場合は、

スケルトン工事が約50万円でした。

そして、

なかなか、現況渡しでは決まる雰囲気がなかったので、テコ入れをしました。

※2018年5月6日『断られてからが勝負!商売の基本中の基本!』にて詳細はご確認下さい。

簡単に説明すると、大きすぎる部屋を2つに区切って貸しました。

その内の片方の内装工事は全部賃借人持ちで、残る45㎡くらいの部屋を現況ではなく、事務所仕様に仕上げました。この工事に約200万円くらいかかりました。

少し変わった内容ですが、

テナント物件では、

現況渡しで決まらない⇒スケルトン工事

スケルトンで決まらず⇒事務所仕様仕上

こんな方程式もあるので、物件検討時の将来のリフォーム費用の参考にして下さい!

ちなみに、私は根性(笑)で賃料UPに成功してますが、

普通は、

店舗物件賃料>事務所仕様賃料

となりがちかなと思いますのでご注意下さい。

つまり、

現状店舗が入っていても必ずしも将来店舗で決まらない物件もあり、事務所仕様で入れる時には賃料が大幅に下がって、

想定より収益力を失う

こともあるわけです。

特に、

2階店舗

3階店舗

などの空中店舗は周辺の状況をよくよく観察して購入することをおススメします!

 

非常に長くなり申し訳ありませんが、投資侍さんからのリクエストでしたので、気持ちを込めて書きました。

 

尚、投資侍さんのことが好きだった方は、どんどんコメントにてご自身の原状回復費用エピソードをお寄せ下さい。読んでくださっていれば、きっと届くはずですので。。。祈

 

次回は、気になる入居者負担ランキングです!

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!