おはようございます!地主の婿養子大家です!

 

昨日から書き始めたシリーズ

実録コラム1棟もの物件購入追跡シリーズ』【2日目】になります。

 

今日のテーマは『初めての挑戦!好立地でない1棟RC

サブテーマは、<VS三為業者!購入できるのか?どこがヤバいのか?

です。

 

構成は、

1.物件情報入手ルート

2.物件スペック

3.資料から情報抽出

それではどうぞ。

 

1.物件情報入手ルート

昨年12月には大型RC、今年3月には新設法人で1棟ビルを購入し、もう今年はないかな?と思っていましたが、ス○ガ問題により、数か月前から

地方高利回りRCの出口塞がった(+_+)

などと言われはじめました。

私は、逆にその反動を受けて、

都会の田舎(非好立地)において

同様の融資引き締めの影響を受けた場合、

二極化の歪を利用できるのではと考えていました。

つまり、

金融機関が貸しづらくなった投資家層をターゲットとした

①地方高利回りRC

②都会の田舎RC

において、①は完全に閉ざされた印象を受けますが、②は与信力の高い貸出し先ならアドバンテージを取れる可能性もあるのでは?と思ったわけです。

簡単に言えば、

融資が付けさえすれば、

好条件での購入の可能性もあるのでは?

と逆説的に考えました。

そのために、ここ数か月は、

都会の田舎や田舎の都会での賃貸ノウハウの蓄積に尽力し、自分が好立地不動産以外でも『満室経営』が出来る大家力が身についているかを確かめてきました。

※バックナンバーNo183(8月12日)No184(8月13日)No185(8月15日)にて全てではありませんが、考察をしたコラムを書きました。

 

そして、昨日のコラムに書いた理由などから、

非好立地1棟RCへ挑戦

することにしたのでした。

 

いつも、業者からのメールには全て目を通しています。

一つのメールを読むのに要する時間は1分以内。早ければ、3秒以内にゴミ箱クリックします。

そもそも、

今は情報に目は通しますが、問合せすることすら稀な状況です。

それほどまでに、良い物件は価格が高騰し、悪い物件もつられて高値止まりをしていると思います。

しかし、先日、少し気になる物件情報が入ってきました。

今回は、非公開物件紹介メールでした。

2016年、2017年では、億越えの物件で10万円単位の端数値引きしか飲まなかったような

転売業者の子会社仲介業者

からの紹介でした。

 

2.物件スペック

【物件概要】※未公開物件

エ リ ア:神奈川県

販売価額:1憶円台

構  造:鉄筋コンクリート造

築 年 数:25年~

アクセス:JR駅バス便 バス停1分

用  途:複合レジ

買付利回:12%

現  況:稼働率約8割

 

<特徴>

・商圏の広いエリア

・間取りは混合タイプ

自宅併用賃貸

⇒自宅併用賃貸で中途売却の場合、オーナーが素人の可能性が高い

 

3.資料から情報抽出

業者から届いた資料は下記になります。

その中で、

私が仮説を立てたり、推測したりした情報を確認します。

①謄本

※三為契約、元売主の情報を確認します

・残債状況推測

⇒抵当権設定日から計算して残債を推測する。

・借入金融機関確認

⇒当時の借入額と、金融機関確認。支店は違いますが、私の取引先である某信金でした。若干なりとも融資付けに有利になる場合あり。(元売主と信金の力関係にもよりますが。)

・所有者の変遷確認

⇒所有期間や譲渡理由により、売却理由が物件にあるか売主にあるかを確認。今回は、相続が売却理由の大きな一つ。

 

②レントロール

・満室想定賃料把握

⇒空室の想定賃料の妥当性確認。空室の賃料が高く設定されている。

 

・現況賃料の相場把握

⇒入居中の部屋の相場を確認。高く取れているところと安すぎるところがあり、イッテコイと判断。

 

・最高賃料と最低賃料把握

⇒①最高賃料シミュでの利回りと②最低賃料シミュ(稼働8割)での利回り把握。

結果、

①で14%

②で10%

ちなみに、相場満室想定で12%でした。

 

・入居者の契約始期日確認

⇒三為業者案件なので、元売主から購入する際には空室が目立っていたが、そのご無理やり稼働率を上げて販売している可能性がある。

※これについては、問題があったので後日コラム化します。

また、通常通り、

長期入居者の有無⇒退去修繕の費用多寡

更新の近い入居者⇒退去リスク

 

③修繕履歴

⇒購入後の修繕リスクを測るために大切な記録です。これが、元売主が記録していなかったのでわかなかったと言われても、鵜呑みにしない。

 

④建築確認概要書、台帳記載証明書

⇒違法性(容積オーバーや用途違い)などの有無確認。

 

⑤平面図

⇒間取りの確認。オーナー使用の部屋の分割貸しが物理上出来るか確認。

 

⑥測量図面

⇒地積測量図、現況測量図、確定測量図などどれがあるか確認。境界確定書の有無も確認して、現地と付け合わせできるように

 

⑦携帯アンテナ契約書

⇒キャリアの確認。賃料の高低確認。

 

これらを確認し、現地を見ることになりました。

しかし、

正直、書類からは、

三為業者売主物件特有の胡散臭さが満載

でした。

それでも、現地を見ようと思ったのは、嗅覚です。。。汗

・売主三為業者がこれまで扱ってきたタイプの物件ではなかったこと

⇒売主側に何か、こちらが有利となりそうな事情があるかもしれない。

非好立地1棟RCへ挑戦

⇒この物件を見る事で、たとえ買わなくても、検証している投資手法のヒントが生まれるし、上の理由から指値のチャンスもあると判断。

からでした。

 

次回は、『現地確認編【3日目】』になります!

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございます。