こんにちは。

FP兼不動産投資家のくりちゃんです。

今年、2018年も半分が終わりましたが、前半戦は、不動産3棟16部屋を購入しました。かなり無理したかなぁと思うのですが、購入出来てよかったと思ってます。

その中の一つで割安に購入出来た物件が・・・

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・岐阜県関市

・重量鉄骨造築12年

・表面利回り13%

・価格3000万円 (積算価格:4500万円)

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です。築12年で利回り13%は、場所が関市という田舎ではありますが、なかなか出てこない物件です。なぜそんな物件と出会えたかというと…

それは、、、 相続物件  であったこと。

相続とは、人が亡くなった時に必ず起こるもので、物件を保有しているオーナーが亡くなった際には、相続人に引き継がれます。

さて、相続というと、あまり身近な言葉に思えないと思います。そして、お金持ちの家庭しか関係ないことと認識している方も多いと思います。

このコラムを見ている方は、不動産投資に興味がある方、物件を1つ以上持っている方がほとんどだと思います。

そんな方は、相続はしっかり考えた方がよいと思います!なぜなら、相続で揉める案件は、

相続税を納める世帯よりも相続税を納めなくてもよい世帯の方が多い!

と言われているくらいだからです。

相続税を納める必要がある世帯は、奥様1人、子供2人の家庭で、約5000万円を超える資産を持っていると対象になるのですが、それ以下の世帯でも、相続争いが頻繁に起こっています。

その理由のほとんどに不動産が絡んでくると思います。(これは想像)

現金を2000万円遺して亡くなった場合は、奥さんと子供で3等分(法定相続的には、2:1:1)で分配すればよいですが、現金がほとんどないのに、2000万円の価値のある不動産だけを遺して亡くなった場合はどう分けましょうか??

きっと揉めると思います。

そんなこんなで、これから不動産を持ちたい!と思っている方も、今すでにたくさん持っている方も、相続は頭の片隅に置いておいてもよいのではないでしょうか?(簡単な対策は、まずは遺言で誰に何を与えるのか、明確にしてあげるとよいと思います。)

 

さて、本題。 なぜ、相続物件を僕が狙っているか! というと。。。

やはり、安く買える可能性が高いからです。

このコラムを読んでいる方のほとんどは、不動産の勉強をされ、不動産の価値(積算価格、収益還元価格など)をしっかりと把握されたうえで、購入の検討をされていると思います。

しかし、、、皆さまが亡くなったあとの奥様やお子様は、皆さまが買った大切な、思い入れのある不動産を、皆さまの不動産の価値と同等レベルで考えていると思いますか??

相続で物件を得たほとんどの相続人は、

『収益不動産を保有するのはめんどくさい。』

『楽して稼げると思ったけど、修繕とかが多い。』

『親が勝手に建てた物件だから早く売りたい』

と思っているかもしれません。

特に、地元で親が不動産を建てたが、子供は東京に出て、就職、そちらで家を買ってしまったから、地元の不動産はもういらない。早く現金化したい。と思っている方もいます。

 

この関市の物件も、親が地主でアパートを建てたものの、不動産を引き継いだ子は、東京で仕事をしており、不動産についても興味がなく、親の残債を返済し、お小遣いが貰えるなら早く売りたい。という考えがありました。

 

なぜ、そんな情報が入ったのか・・・

 

それは、その物件を管理している管理会社との関係が良好だったからです。

その管理会社には、1棟物件の管理を任せていました。

管理会社の考えを聞きながら、ある程度の意見を言うことで、不動産に理解のあるオーナーであると思ってもらうこと。

この人がオーナーなら、物件を売っても管理を続けて貰えると思ってもらうこと。

かなと個人的には思っています。

あとは、

『相続物件が出て、手放したいというオーナーがいたら、教えてください。買えるなら買いますから。』

と宣言しておくこと。そうすることで、自然と声が掛かってくるかもしれません。

不動産の価値は、人それぞれ違います。同じ物件でも3000万だと思う人もあれば、4500万だと思う人もいます。

自分が、4500万の価値があると思ってても、3000万円で売れたらラッキーと思っている人もたくさんいます。

しかし、一度市場に出てしまうと、3000万円の物件はすぐ転売され4500万円で再販されることがあるのが、この業界です。

できる限り上流の情報を仕入れたいなぁと思っています。

なかなか1棟目から相続物件を買うことは難しいかもしれませんが、知り合いの業者さんに聞いてみたり、税理士さんに聞いてみても、良いかもしれませんね!

 

ありがとうございました。