こんにちは、新築 高利回り大家の比嘉です。

6棟目が完成まで残り1ヶ月ですが、

ちょっとトラブルが起きています。

 

まぁそういったトラブルに対処するのも

賃貸経営の楽しさの1つですよね笑

 

 

さて、前回書いた記事が久々に週間ランクトップになったので、

ちょっとだけコラムへのモチベーションあがりました笑

(別に何の賞金もないですけどね・・・)

ということで、

夢の新築物件完成!なのに、ガラガラ・・・

の続編です。

 

 

前回、書いた内容を要約すると、下記の通りです。

 

完成から半年以上経つ新築でガラガラな物件が溢れている。

その理由は家賃が高すぎるためであり、

その高すぎる家賃は業者が高すぎる「想定家賃」を設定し、

それを信じた投資家がその「想定家賃」で募集しているから。

「適正家賃」より高すぎる場合はどんな空室対策をしても無意味。

悔しい気持ちはわかるが、今のままだと空室(機会損失)が続く。

「適正家賃」を受け入れ、収益最大化を目指そう!

 

新築物件を完成ベースでは1年半ほどで6棟建ててきましたが、

ハッキリ言って、未だに適正家賃の設定は難しいと感じています。

 

「適正家賃」の意味・・・『短期間で決まる最も高い家賃』

※答え合わせできないため、正解はないし、エビデンスもない

※短期間というのはエリアによる。
田舎なら3ヶ月は短期間だし、都会なら3ヶ月は長期間と言えるため。

 

なかなか決まらなかった物件が

2,000円下げただけですぐ埋まるようなこともザラですからね。

 

ただ、それでも、基本的には完成後、かなり短期間で満室にしてきたし、

築古の全空物件でも、駅から遠い物件でも満室にして、

家賃が家賃も周りと比べて安いこともないので、

「適正家賃」の設定精度はそこまで粗いほうではないかと思います。

 

 

ということで、新築ガラガラ物件にならないための

「適正家賃」の設定方法について書いていきます。

 

 

まず、家賃設定する上で、最初にするのは2通りあります。

 

1.SUUMO・ホームズなどネットで調べる

 

同じような立地・駅距離の物件が

どの程度の家賃で募集されているかを見ます。

全く同じということはありませんが、

大抵は似たような物件が周りにあると思います。

 

ポイント1.新築ガラガラ物件に合わせては計算に入れない。

完成して半年以上たつのに空室になっている新築ガラガラ物件に

家賃設定を合わせてはいけません。

悪徳業者が想定した高すぎる「想定家賃」と一緒になり、

同じく新築ガラガラ物件となってしまうでしょう。

 

ポイント2.築年数は年1%ダウンで考える。

例えば、同じような立地・間取りで築10年が5万円で募集されてたら、

新築なら5.5万円前後と予測できる。

 

ポイント3.大きく家賃に影響するものはプラスorマイナス要因としてカウント

ネット無料 ⇒ 1,500~2,500円プラス

都市ガス  ⇒ 2,000円プラス(プロパン物件と比較)

独立洗面台 ⇒ 2,000~3,000円プラス

日当たり悪い ⇒ 2,000円マイナス etc

↑上記数字はザックリです。エリア・間取り・賃料対により異なります。

 

 

周りに全然、物件がない田舎は除き、

上記でおおよその家賃設定はできると思います。

 

2.不動産会社へのヒアリング

 

これ多くの人が「管理会社1社のみ」のヒアリングの場合が多いです。

必ず5社以上はヒアリングしましょう。

 

というのも、不動産会社は超いい加減な人が多く、

家賃査定をお願いしても、

「明らかに高い(低い)家賃設定」

平気で出してくることがあります。

 

そのため、1のネットでのリサーチをした上で、

「明らかに高い(低い)家賃設定」はシカトして、

それ以外の家賃設定を参考に家賃を決めましょう!

 

 

上記2つでとりあえず、家賃設定は完了です。

実際に募集をしましょう!

2000~3000円前後、含みがあると思いますが、

最初の段階では高いほうを選択してOKです。

 

ただ、その場合、最低でも

完成の1ヶ月前には物件募集をスタートさせてください。

できれば募集スタートのタイミングで業者周りも行いましょう!

 

そして、完成までの1か月間で、1つも申し込みが入らなかったら、

その家賃は「高すぎる」可能性が高いです。

2000~3000円の家賃ダウンをオススメします。

完成と同時に家賃下げればOKです。

 

 

これが3つ目の家賃査定方法

3.市場に適正家賃を聞く

です。

 

市場ほど適正家賃を正確に判断してくれるところはありません。

そして、「申込が入らない」、というのは

「高すぎますよ」という市場からの声です。

 

その声に従い、例えば、新築なら1ヶ月内見が1件もなかったら、

かなり高い確率で「高すぎますよ」という市場からの声です。

 

築古でも2ヶ月間内見がなかったら、

「高すぎますよ」という市場からの声です。

(期間はエリアによって異なります)

 

新築ガラガラ物件を見ていて思うのが、

明らかに市場が「高すぎますよ」と言っているにもかかわらず、

その声を聴かずにその家賃をキープしていることがほとんどです。

 

 

市場の声を無視して、商売はできません。

これは不動産投資に限らず、ですよね。

 

 

新築ガラガラ物件を見ると心が痛みます。

悪徳業者に騙された被害者を見ているようです。

 

そのため、物件を買う際には必ず

1.SUUMO・ホームズなどで調べる

2.不動産会社へのヒアリング

をした上で、家賃を引き直し、購入の決断をしてください。

 

そして、募集開始してからも

3.市場に適正家賃を聞く

姿勢を忘れず、場合によっては賃料ダウンを決断しましょう!

 

今、持っている物件で収益最大化を目指す!

「想定家賃」にすがっては空室(機会損失)は続きます。

 

【今日の教訓】

物件を募集する前に

1.SUUMO・ホームズなどで調べる

2.不動産会社へのヒアリング

そして、募集を開始してからも

3.市場に適正家賃を聞く

姿勢を怠らずに!