どうも!

サラリーマン大家の まっさん です。

お読み頂き誠にありがとうございます。

前回のコラムの続きです。

横浜の新築アパートの募集活動の話です。※3年前の話です。

1.管理業者決定

 建築業者が勧めてきた管理会社に決めました。東京で営業している女性専門の業者さんで、私のアパート仕様を熟知していたのと女性専用物件のプロに任せれば安心だと思い悩まず契約しました。

条件は管理費5%と清掃費実費でした。駐車場は3%でしたのでちょっと高めかなと思いましたが契約しました。

2.募集開始

 3月上旬完成予定でしたが、募集活動は12月から開始しました。東京の業者が横浜で募集するので客付けは地場業者に依頼となります。

【募集条件】

・近隣の同仕様物件(築3年)より若干低く家賃設定

・2Fの家賃は1F家賃+2,000円

・敷金1 礼金0  

【募集活動】

管理会社が行った募集活動内容

・募集チラシ作成(お客様・業者用)

・ターミナル駅と物件近隣の不動産業者さんを訪問し募集のお願い

・不動産業者へ募集条件のFAX(週1回)

・現地チラシ設置

・モデルルーム設置と内覧会開催

 ⤵ 実際の写真です

・活動内容と次週の活動計画を毎週私にメールで報告

・不動産サイトで複数社からアップ

私が行った活動

知り合いの不動産屋を訪問し募集のお願いをしてきました。

【3月の結果】

4部屋(8部屋中)しか?埋まりませんでした。しかも先に埋まると踏んでいた2Fは1部屋も埋まらず1Fが全て埋まりました。

内覧会で1部屋

横浜業者2部屋

上大岡業者1部屋

ターミナル駅の客付け業者からお客様を引っ張るのが有効でした。

※内覧9件行い4件成約で決定率は44%という結果でした。

【1Fが人気の理由】

1Fに入居された方にヒアリングする機会があったので何故2Fにしなかったのか確認したところ、、、思わぬ答えが。

まっさん「なぜ、2Fにしなかったのでしょうか?」

入居者様「1Fの方が解放感があったので。。。」

まっさん「そうですか、防犯面は気になりませんでしたか?」

入居者様「オートロックが付いていますし、窓にはシャッターもついていて全く気になりませんよ!物件まわりの見通しが良く人通りも多いですし。。」

まっさん「そ、そうですか?数ある物件の中から選んで頂いてありがとうございました。」

1Fも2Fも天井高3.6mですが、2Fは屋根の傾斜があり多少圧迫感があります。セキュリティー面からも2Fの方が人気があると思っていたのですが、見通しの良い立地で防犯設備も装備していることもあり2Fの優位性はありませんでした。

予想外の結果でした。家賃設定失敗しました、1Fと2Fを同じにするか1Fを高くすべきでした。しかしこれを予測するのは難しいです。

【まとめ】周囲の環境、部屋、設備の仕様によっては1Fの方が人気になることもあります。

3.苦戦

繁忙期が過ぎ4部屋残して4月に突入しました。3部屋入居でローンは返済できますが、税金までは払えませんのでさすがに焦りました。

4月から募集条件を変更しました。

・家賃設定の是正(2Fの家賃を1F家賃▲2,000円)

※利回りが0.4%下がりますが家賃設定を間違えたので止む無しです。

・AD1ヶ月

※ADとは客付けして頂いた業者に支払う広告料です

【4月の募集活動】

・3月に実施した活動の継続

・◯ットホームのファクトシート を近隣不動産屋にばらまき

・大家直接募集サイトを使い募集開始

【4月の結果】

2部屋埋まりました。

大家募集サイト経由で私が決めたのが1件。

横浜の業者が決めたのが1件です。

あと2部屋です。

【まとめ】ファクトシートの効果はありませんでしが、〇チ〇ミ(大家募集サイト)は効果がありました。

4.決断

しかしここからが長かった。結局5~6月はほとんど内覧までたどりつけませんでした。

管理会社も業者まわりの回数を増やし営業活動を頑張ってましたが、結果を出せないので管理会社の変更を考え始めました。

またこの頃、どこから情報を嗅ぎつけたのか複数の会社から管理をしたいと営業を受けていましたので、面談し管理条件と募集戦略について話を伺いました。

そして私が選んだのは、物件の特徴をよく理解してくれた地場の管理会社です。この業者は横浜駅周辺に3店舗を構えて35年営業している業者でした。

管理条件は家賃の4%で1%下がりました。

5.管理業者変更結果

結論から言うと2週間で2部屋埋め満室になりました。

しかも、自店舗で決めてくれたのでAD 0円でした。

この業者が行ったことは

募集サイトにアップしている複数業者(8業者ぐらいアップしていたと記憶しています)の募集をすべて取り下げてもらった後

自社の募集情報1件だけアップ

これを行っただけで2週間で決まりました。

面談時に言われたのが

まっさんの物件が決まらないのは、同じ物件が複数業者からアップされているので苦戦してなかなか決まらない物件と見えてしまっているからだと思います。

管理を引き受けたらまずは募集サイト情報を整理します。

と言われていました。ずばり的中です。

5ヶ月を要しましたがなんとか満室になりました。この地域は新築物件が次々と建設され「新築の優位性がない」ことを改めて実感しました。

※近隣の新築マンションは1年経っても半分近く空室だったのでラッキーか?

現在3年経過しましたが賃料は変更せず満室を維持できています。

※空室が出てもADも使わずすぐ埋めてくれてます。ありがたいことです。

【まとめ】

・募集業者は多ければよいというものではありません。苦戦している物件という印象を与えます。

・遠方の業者に任せるより地場のしっかりした業者に任せたほうがトラブル時の対応も早く、ADも抑えられます。

 

最後までお付き合いいただきありがとうございました。