お久しぶりです、ポンきちです。
みなさま台風の避難は大丈夫でしょうか?
私は絶賛名古屋の出張中でして関西に帰ることができずホテルに缶詰状態です、、、

 

1.住宅ローンは国からの唯一の贈り物

 

賛否両論はあるかと思いますが
私は真面目に上記のように思っています。

 

1)個人の属性で購入できる(=担保評価や収益性を度外視)
2)長期ローンが組める
3)低金利
4)審査が早い

 

これってすごくないですか?
国策だとは思いますが
あえて乗らない手はないと思っています。

 

特に特筆すべきは
上記、1)、かと思います。

 

もちろんアパートローンも個人の属性が加味されますが
そこには物件の積算評価や収益性が加味されます。

 

ある意味投資家にとっては反則に近い一手ですよね。

 

2.どんな物件が向いているのか?

 

「担保評価や収益性を度外視して融資を受けられるメリット」

を最大限活かすにはどんなマイホームが向いているのか?

 

私の出した答えは

「路線価と実勢価格が大きく乖離しているエリア」

での

「賃貸併用住宅」

です。

 

都心部や地域の基幹エリアの商業地

では、土地の路線価と実勢価格が大きく乖離していることが多々あります。

 

そういった場所の物件を手に入れようとすると
販売価格の割に担保評価が伸びないため
十分な自己資金を投入しなくてはいけません。

 

担保評価と実勢価格の乖離が大きければ大きいほど
その乖離部分を個人の属性で補える住宅ローンは威力を発揮します。

 

ある意味

「歪み」

とも捉えることが可能かと思います。
(投資家の方々は「歪み」という単語が好きなようなので使ってみました)

 

3.現在購入検討中のマイホーム

 

現在1番手で融資の仮審査待ちです。
仲介がグリップしてくれているので
審査がおり次第契約する予定です。

 

詳細は決済まで漕ぎ着けることができればコラムにあげたいと思うので
今回は簡単な情報のみにとどめます。

 

立地:関西の3大商業圏の1つの基幹ターミナル駅から徒歩10分

土地:107平米の建ぺい率80%/容積率480%
   (前道が8mによる制限のため)
   南西角地 商業地

建物:鉄骨築22年(震災後) 

路線価:100万/坪

実勢価格:240万〜250万/坪

融資希望額:物件購入価格とフルリフォーム(外壁 内装含めて)込みで
      1億円少しオーバー

 

 

この物件一階部分が

テナント1つ(賃貸中)、倉庫1つ(所有者利用)、ビルドイン駐車場

となっております。

 

売り出された際のスペックは

「店舗 利回り1.1%」

でした。

 

物件情報が出た即日に内見(もちろん妻)し
買い付けを入れました。

 

3.自分が住むことで解消される問題

 

この地域の物件が売りに出されることは滅多にない地域で、
周辺は商業ビルと分譲マンションばかりです。

 

物件1階部分はテナントということもあり
実需層は購入対象にしないでしょう。

 

投資対象としては
住居部分を賃貸に出すとしても利回りは5%
ほどしかなく旨味は少ないでしょう。

 

建て直すとしても
テナント部分の退去費用と上物の解体費用を考えると
売り出し価格より1000万円ほど安く買いたいはずです。

 

しかし
賃貸併用住宅と考えると
全ての問題は解決されます。

 

倉庫部分をリフォームしテナントとして貸し出し(実際には妻の音楽教室
収益性をあげますが、手出しはあります。
しかしそこは投資ではある一方でマイホームなので、仕方なしと割り切れるでしょう。

 

建て直す際も
自身が16年ほど居住し(減価償却が切れるタイミング)
建て直すことを検討しているので
現時点で業者の仕入れ価格より多少高く購入しても
建て直す頃には業者の仕入れ価格より残債は十分に減っているでしょう。

 

マイホームの場合、自身が住むことで

「(勝負できる時まで)待つことができる」

これは大きなメリットではないでしょうか?

 

4.デメリット

 

利便性はこの上なくいいですし、夜は意外と静かです。

 

ただ、、、

「校区は最悪」

です、、。
なので子供達は必然的に私学に入れることになりそうです。

 

商業地ということもあり

固定資産税が高い!!

 

最後は

「妻は閑静な住宅地がお好きなので
納得してもらうために内装を妻好みにフルリフォームしないといけない
(←切実な悩み)」

(妻の音楽教室からはキッチリとテナント料はいただきますが)

5.最後に

 

ヤドカリ投資を否定するつもりはないですし
立派な一つの戦略だと思います。

 

ただ住宅ローン一つをとっても
色々な考えがある
と思っていただければ幸いです。

 

<ポンきち流マイホームの捉え方まとめ>

・住宅ローン
実勢価格と担保評価の乖離を現金ではなく個人の属性で埋めるチャンス

・マイホーム
自身が住むことで「勝負できる時まで待てる」

・賃貸併用住宅
テナントからの収益で返済を一定程度賄える(月々の返済の2/3を賄う予定)
減価償却を大きくとれる