こんばんは!地主の婿養子大家です!

 

このシリーズは一定数の方が深夜にお読みいただいていることが多いので、挨拶はこんばんは!にしました。笑

 

今日は『実録コラム1棟もの物件購入追跡シリーズ』【5日目】です。

【1日目】

昨今の市場を見ながら、セカンドステージ(10年目以降)においては、

①残債利回りを高めながら

②現金保有率を高めつつ

③機会損失にも気を配る

方針で運営を進めてきました。

そして、上記3つをクリアできる物件を探すことになります。

【2日目】

上記3点をクリアする上で、目を付けていたのが

非好立地1棟RC

でした。

資料を確認し、現地確認をすることにします。

【3日目】

周辺施設確認、現地確認とティータイムを経て、

交渉事

課題

を仲介へインプットしつつ、前向きに話を進めることにしました。

しかし、

課題は大きな課題でした。

それが

レントロールと賃貸借契約書

におけるでした。

【4日目】

三為業者の罠、

レントロールと賃貸借契約書

をめぐる三為業者との見えざる闘いについて書きました。

怪しい案件に見えてならないにも関わらず、

私は

裏どり活動

を前提に、融資事前審査を進めていきます。

 

今日のテーマは『非好立地RC複合レジに融資は?【5日目】』です!

 

構成は、

1.賃貸借契約書まき直し?

2.レントロールの罠

3.金融機関選定理由

4.審査結果

5.おわりに

です。

 

宜しくお願いいたします。

 

1.賃貸借契約書まき直し?

前回のコラムで書きましたが、今回の物件は、不動産のプロである三為業者売主物件でした。

そして、オーナーチェンジ物件において、引き渡し必須書類である、

賃貸借契約書がない為

仲介業者から、

三為業者が、新たに賃借人と契約のまき直し(契約の再締結)をすることになっていると説明を受けました。

いやいや、

『賃借人か仲介会社が保管してるだろ!(;゚Д゚)』

ちなみに、契約まき直しとなったのは、

全部で部屋以上もありました!

 

この部屋全部

無理やり三為業者が詰め込んだのでは?

と思ってしまいますよね?

 

どうやって裏を取ればよいのか・・・・

 

入居者がいつから住んでいるのかを確認

 ↓    ↓    ↓    ↓

これが元売主と三為業者が交わってからなら限りなくOUTに近いですね。交わってからと表現したのは、契約日は関係ありません。

なぜなら

三為・仲介が元売主に契約前でも入れ知恵するかもしれないから!

 

この裏どりについて、

私は融資の本審査前(売買契約前)にするべきと判断しました。

融資OK⇒やっぱやめたでは、金融機関との信頼関係にひびが入ると思ったからです。

裏どりの結果については、後日のコラムにまとめます。

現段階では、仲介曰く、

「怪しいわけでは絶対なく、あくまで契約紛失の故のまき直し。」

だそうです。

私は、事前審査でいけると思えれば、

物件契約前に

裏どりを完成させるつもりです。

どうやって?

仲介を脅します。

どうやって?

元々、賃貸仲介を専任でやっていた地元の不動産屋にヒアリングを入れて、最近の空き状況について確認すれば一目瞭然です。

三為介入以前の空き状況が○部屋の中からどれくらい出てくるからで、今回のまき直しがどれくらい黒いか分かります。

今のところ、裏どりの半分は大丈夫っぽいですが、半分はグレーです。

もちろん、私自身は満室に出来るつもりでいますが、

万が一、契約直前にそれが判明したら???

ただじゃおかないですよね?

万が一、クロなら購入後すぐに

最大で○部屋の退去が発生しますから!

そうなれば、

やっぱり購入は出来ませんし、きっちりお灸を据えてやりたいです。笑

何も問題なく買えればラッキーですが、正直、このご時世ではクロの可能性が捨てきれません。。。

万が一の場合で、買えなくても

金融機関には、事前の段階であれば、まだ謝れば済むし(100%見えない第三者のせいにしますけど。汗

むしろ

ヤバい物件に気づいたことは逆に評価してくれると信じています。願

※本音は何事もなく買いたいんですけどね。。。

 

2.レントロールの罠

もうまき直しが何部屋もあるから今更あれですが、

実は

レントロールにも穴がありました。汗

テナントの一つがまき直しに該当していますが、このテナントは保証金が一切存在しなかったんです。

まき直しで

保証金0か月⇒3か月分

に変更になりました。汗

ハッキリ申し上げます。

契約して入居後に

賃借人で保証金3か月分すぐ入金してくださいって後から言われて出す人います?

クロいですよね???汗

ほぼ間違いなくクロですよね???笑

 

3.金融機関選定理由

そんな真っ黒な案件で融資打診して大丈夫か?

最初は、そんな真っ黒だとは思いませんでしたけど、今年度に入って、融資が厳しくなってから融資審査をしたことがありませんでした。

また、

取引のある信用金庫が、以前から大型案件に否定的でしたので、これまでは

借り換えは絶対しない方針

でやってきましたが、この信用金庫は長く付き合えないかもしれないと思い始めていました。

※5月12日バックナンバーNo91『私は借り換えを絶対しません。その理由は?』で書いた考えを覆すことになりました。この考えの変化は次回のコラムに書きます。

そして、この案件でこちら側の意向通りに融資が出来ないのであれば

借り換えをせざるを得ない

というエクスキューズをとることにしました。

つまり、

当該信用金庫としては、本件で融資が伸びないのであれば、

大型利息返済の1本を失う

ことが前提になる案件になります。

※残債1億×3本あります。

 

それでも、融資が伸びないのであれば、私にとっては、今後付き合っていける信用金庫ではありません。

※この考え方は、意見が分かれる考え方だと思うので次回深堀りしようと思います。

 

単純に悪く言えば、

私は

借り換えを脅しに使い、

当該信用金庫の私に対する本気度を試したわけです。

 

4.審査結果

審査結果は、私の意向通りに届きませんでした。(予想していましたが。)

支店長がわざわざお越しになり、駆け引きなく

・お詫びの言葉と

・既存の取引の継続のお願い

をされました。

 

支店長に対し、私が言ったことは???

 

私の不動産投資に対する考え方につながる部分ですので、次回、金融機関との付き合い方について書きたいと思います。

 

5.おわりに

この案件、

思い通りに事が全て進むのであれば買っても良い案件だと思って進めてきました。

しかし、

・三為業者の指値交渉の難しさ

・三為業者のまき直しの怪しさ

・4月以降の出入信用金庫の融資姿勢

・複合レジに対する融資姿勢の変化

・それでもまだフルレバを選ぶ理由

これだけ見てもかなりハードルが高い案件でした。

もちろん、現在も別の信用金庫に打診をしていますが、

半分は、

この案件が購入できる段になった時の為

ですが、

半分は、金策における

次回スピードが必要な本気案件の下準備

でもあります。

 

もし、案件が白ければ買いたいですし

もし、もっと好条件なら買います。

 

でも、こればかりは相手のある事。

 

最初の信用金庫では、物件単体でしか審査出来ないと言い、

次の信用金庫では、今でも全体のバックグランドで融資すると言います。

先日、コラムニストのTAKAさんがおっしゃっていましたが、

それほど、

金融機関によって不動産投資に対する考え方取り組み方が異なる時期なんだとも思います。

 

この案件、

どちらに転ぼうとも得るものは大きく

最後まで全力で折衝に臨むつもりです

 

最後までお読みいただき本当にありがとうございます。

 

次回は、金融機関との付き合い方について私の考えを書きます。