こんばんは、サバイバル大家です。いつもコラムを読んで頂き、ありがとうございます。

現在、東南アジアにおりますが2億円弱の物件の「結果待ち」です。9月中に21行に対して一気にローラーでアタックした融資打診の融資内諾待ちですね。

融資内諾があると売買契約書にすすみ、他人に奪われないようグリップしやすくなります。融資枠をとれていると融資内諾もスピードが早いので、今回がダメでも次に活かせます。

 

1.融資枠は低属性大家にとって最大の武器

融資枠があると欲しい水準の物件情報が来た時に、誰よりも早く抑えることが可能です。

良い物件は富裕層、プロ業者など現金買いできるようなレベルが狙ってるから、低属性の私のような大家がそういうのを抑えようと思うと

 

融資枠を事前に確保し

融資内諾のスピードを上げる

 

しかありません。

 

2.実は融資枠というものは存在しない

よく楽待コラムでも融資枠という言葉は聞くとは思いますが、実はそんなものないそうですw

本来的な融資枠というのは銀行側の立場から言えば、コミットメントライン、リボルビングラインと呼ぶみたいですね。（難しいから説明省く）

 

すごくわかりやすく言うと

クレジットカードのリボ払い

です。

 

 

では、不動産投資家にとって融資枠とは何なのか？

 

それは

 

とあるスペックの物件

とある属性の不動産投資家

 

に対する

 

とある時勢の金融機関の融資検討結果
（複数物件がある場合は、余剰担保も含めた枠が加算される）

 

を融資枠と呼ぶ感じ。

 

3.融資枠（と呼ぶもの）を作る３つのステップ

わかりやすい例でいきましょう。（接道、駅距離、土地、建物面積とかの変動要素は同じ按分比率ってことでw適当ですいません！）

 

 

＜１ステップ　テスト融資打診＞

 

融資が通れば本当に買うつもりの検討物件を金融機関にテスト融資打診する。
もし途中で検討物件が他の人に買われることになっても金融機関の結果は必ず受けるのが重要です。

 

・属性

個人年収　450万（勤続６年目）
世帯年収　1050万
世帯金融資産　1500万

・購入検討物件A

エリア　東京都葛飾区
価格　　8000万円
利回り　8.0%
構造　木造（新築）

 

できれば複数の金融機関にアタックするのが良いでしょう（ここでは３つの銀行にアタックしたことにする）

 

 

＜2ステップ　金融機関の検討結果＞

 

３つの金融機関にアタックした結果です（検討対象外など除く）

 

・金融機関Aの融資条件結果

金利　1.7%
融資期間　30年（劣化対策等級２級取得必須）
融資額　7200万（90%）

 

・金融機関Bの融資条件結果

金利　2.0%
融資期間　35年（劣化対策等級２級取得必須）
融資額　7840万（98%）

 

・金融機関Cの融資条件結果

金利 1.8%
融資期間　25年（劣化対策等級２級取得必須）
融資額 6800万（85%）

 

結果だけ見ると自己資金が少ない人にとっては、金融機関Bが良さそうですね。

 

再検討する物件が

・同エリア
・同価格帯
・同利回り
・同構造（物件スペックは同じと仮定）

であれば、同じくらいの比率での融資が出やすそうな結果を得ました。

 

ただ実際に購入検討物件Aは他の人に売れてしまっているので、金融機関には流れてしまったと説明し断る必要があります。

 

 

＜3ステップ　本番の融資打診＞

金融機関Bの結果を融資枠として捉えて、別物件を当てる最終ステップです

・属性（変動なし）

個人年収　450万（勤続６年目）
世帯年収　1050万
世帯金融資産　1500万

・購入検討物件B（条件は購入検討物件Aと類似）

エリア　東京都葛飾区
価格　　7000万円
利回り　8.1%
構造　木造（新築）

・金融機関Bの融資条件結果

金利　2.0%
融資期間　35年（劣化対策等級２級取得必須）
融資額　6790万（97%）

 

 

このように融資枠と捉えると同条件の物件検討時に、類似した融資条件を得られやすくなります。ポイントとしては

 

前の検討結果から間隔あけずに
再検討物件を持ち込むこと

 

同じようなエリア、レベルの物件ならば類似した融資条件結果が出やすくなります。

 

 

融資枠を作った取り組みで最もメリットとして大きいことがあります。一度テスト検討をして結果まで出しているため、

2回目以降は物件スペックが類似していれば
融資内諾までのスピードが格段に早い

このステップに沿っていけば、希望の融資条件が出た時には次回案件では融資獲得できる可能性が高くなります。

 

中古は一つ一つの状況が異なるため
難易度が高くなるのは否めません。

新築は中古に比べ再検討時にも
物件スペックを揃えやすいので難易度は低い。

 

金融機関の検討結果を再利用し融資枠の確保しながら、不動産投資の世界を楽しくサバイバルしていきましょう！