空室(民○撤退物件)VS相場家賃のオーナーチェンジ

今年の購入物件は何度かコラムネタになった赤い部屋(民○撤退物件)で、リフォームも無事に終わり、スタートしてホッとしたところなのですが…

同じマンションで、まあまあの価格で売りに出ているのを発見!

しかも同じフロア。

さらに気になって調べてみるとなんと隣のお部屋。

撮影した写真を見直してみるとしっかり扉が仲良く並んでいます。

うーん。オーナーチェンジか。。。楽でいいな。。。

でも、

ここ数年は年に1件出るか出ないかの物件を争奪戦で勝ち取る…というコンセプトで物件を増やしてきているので、条件が負けていればショックです。。。

とりあえず価格を安くは買っているのですが、気になるので比較。

※数値(物件、リフォーム等、家賃)は少し変えてます。(今回は2倍で)

①購入した物件 

物件価格  …230万

修繕費等  …24万 

家賃    …6万8千円(予定)

利回り(表面)…32.1%(予定)

②隣のお部屋

物件価格  …300万

修繕費等  …無し

家賃    …6万2千円(確定)

利回り(表面)…24.8%(確定)

・・・

数値上では勝ってるようですが、こちらはまだ空室。埋まらない限り勝ちではありません。。。

(※少しトラブルがあって募集が遅れたのですが、近々決まる予定です。)

ただ…

今回、購入を決めた一番の理由である

①水回り(ユニットバス、キッチン)が(民○対応で)入れ替えられて新しい。

という部分が

②オーナーチェンジなので詳細不明、水回りは恐らく新築時のまま(40年オーバー)

とのことなので…負けになることは無いでしょう。

よかった…

隣か。。。どうしよう。うん…いらない。

逆に先に②が出て、もし買ってしまっていたら、後から①が出てきたら結構ショックだったでしょう。(②の内容なら多分買ってませんが…)

 

あと、もう一件

今年見送った物件の下階も魅力的な価格の売り物件が…

こちらも以前コラムで書きましたが、

首都圏の好条件物件で一番手を取れたのに、敢えて指値をして見送った物件と同じマンションで気になる売物件が出ました。どちらもオーナーチェンジです。

こちらも比較、※数値(物件、家賃)は少し変えてます。(また2倍で…)

①今年の春に見送った物件

物件価格  …560万

家賃    …11万4千円(相場よりあまりにも高すぎる)

利回り(表面)…24.4%(確定)

②今回の売り物件

物件価格  …470万 (同建物内では、ほぼ最安値)

家賃    …6万2千円(だいたい相場程度)

利回り(表面)…15.8%(確定)

そして

①階段5階で日当たりも少なく建物内では一番厳しい部屋

という部分が

②階段4階ですが、角部屋の南向きで建物内では条件が良い部屋です。しかし…

 真下の部屋がかなり重たい内容の事故物件として大島○るに載っている。

 

首都圏、優等列車が止まる複数路線の駅から徒歩2~3分という場所で

①はあまりにも条件(利回り)が良く、②も建物内では日当たりもいい部屋なのに最安値なのですが(はっきり言ってかなり安いと思います。)

①で退去になって修繕費かけて②の家賃未満になったら魅力無くなりますし、本来の姿である②の内容では飛びつくほどの条件ではありません。(炎マークあるし…)

こっちも…いらない。

ということで、追加購入にはなりませんでした。また貯金に励みます…