あらすじ

前回の記事では、TATERUの提案で、
新築アパートを購入した方の記事を紹介しながら、

・新築と中古、始めるなら?

・新築アパートの難しさの理由1

・購入前の調査の方法と新築と中古の確度の違い

についてお話しをさせていただきました。

今日は、これから不動産投資を始める人が、
新築アパートから始める難しさの2つ目をお話しします。

 

新築は難しいと考える理由2

その他に、新築が難しいと考える理由として、
「融資が引きやすい」というのがあります。

「えっ!?融資が引きやすいのは、
 新築物件のメリットじゃないの?」

と思われるかもしれませんが、
実はこれは逆なのです。

融資が引きやすいというのは、
実はデメリットになってしまうのです。

 

先日、こんなことがありました。

「あれ?またお店が変わってる!?」

私がよくセミナー会場で使っている、
四ツ谷のビル。

1階が飲食店になっているのですが、
受講者が分かりやすいように、
会場案内に、お店の名前を書くことがあります。

「ビルの1階は、◯◯のお店が入っています。」

しかし、このお店がよく変わるのです。

飲み屋だと思ったら、ナポリタン専門のお店になり、
粉もんのお店になったり、、、

何が言いたいかというと、1つ事例として、
飲食店は参入障壁が低いため、競争が激しく、
長く続けるのは大変だということ分かります。

つまり、ビジネスで成功するには、
「参入障壁の高さ」が、
長く安定して収益を生むかどうかのポイントとなります。

 

新築アパートは参入障壁は高い?低い?

それでは、不動産投資の話しに戻って、
考えてみたいと思います。

新築アパートの融資が引きやすいということは、
誰しもが物件を購入しやすいということになります。

つまり「参入障壁が低い」のです。

ですから、どんどん購入者が増えて、
近隣にどんどん物件が建ちます。

TATERUの管理戸数、
2016年には、なんとっ!?「13,187戸」。

しかもその数が年々加速しているのです。

(TATERU社のサイトより)

 

ましてや、これからは本格的な人口減少時代。

安定した家賃収入どころか、
激しい競争が待っていることは、
目に見えています。

同じような例として、
かぼちゃの馬車があります。

シェアハウス投資の融資は、
「スルガ銀行で99%の融資が通っていた」
という記事が報じられました。

その結果どうなったか・・・?

たった数年で劇的に物件が急増。

かぼちゃの馬車物件だけで13000戸以上。

たちまち需要は飽和状態となり、
空室が急増、家賃は急落。

安定して30年運営どころか、
1年後も危ういほど、
激しい競争にさらされているのです。

 

つまり「融資を引きやすい」ということは、

「参入障壁を低下」させてしまい、

「激しい競争にさらされて」、

「結果的に長期間安定した収益を生むことが、
 とても難しくなってしまう」

と考えるのです。

 

中古も同じなのでは?

そこで、また同じような疑問を持つかと思います。

「いやいや、ななころさん、
 融資を引きやすかったら中古物件も一緒でしょ!?」

たしかに、ここ5年は、
中古物件にも融資がバンバン付きました。

特に1棟マンションは、融資が付きやすく、
融資期間が長く取れるため、一瞬で売れてしまうほど、
どんどん購入されていきました。

融資の引きやすい全国の政令都市のような、
都心エリアは、入居募集競争が激しくなっています。

しかし、新築と中古の決定的な違いは、
中古物件の場合は、新築物件と違って、
購入しても「供給数は変わらない」ということです。

もともとの売主さんが入居募集をしていますので、
あなたが購入する前と、購入後では、
その周辺の部屋の供給数は変わっていないですよね!?

その周辺の中古物件をバンバン買っていこうが、
入居募集の競争率は変わらないのです。

(周辺によりレベルの高いオーナーが増えることで、
 競争の質は変わるかもしれませんが。。。)

 

新築物件は金利が低くいのか?

また、新築のメリットとして、
「金利が低い」ということをよく言われます。

 

果たして、新築物件は、
金利が安いのでしょうか・・・?

 

長くなったので、次回に続きます。