みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

地域密着型の地元金融機関に、
戸建ては購入時全空なので融資の承認が下りないと言われました。

確かに戸建ては通常一世帯入居なので、
その戸建てだけ見れば空室率は0%か100%です。

では逆に入居中の戸建てを購入するなら入居率100%ということになります。
金融機関の理屈からすれば、これなら安全ということでしょうか。

しかし、私に言わせれば、むしろ戸建てのオーナーチェンジの方が全空と言われる戸建てをリフォームして自分で客付けするのに比べて、はるかに危険が大きく、難しい賃貸経営と思っています。

その場で金融機関の担当にその話をしたので、
今回はそれを説明しておきたいと思います。

戸建て最大のリスクはリフォーム

これは過去コラムで言及してはいますが、
戸建て最大のリスクというのは実はリフォームです。

戸建ては内装も外壁も外構もともかく面積が広く、
退去のたびにリフォーム費用が通常のアパートのファミリータイプより掛かります。
下手すると数年分の家賃をはき出してしまいかねず、
戸建て投資をするならいかにこのリフォーム費用を消せるかが一番の戸建て投資のキモになります。

もし退去のたびにリフォーム,AD,空室期間で2年分の家賃をはき出してしまうのであれば、
退去の頻度によっては殆ど利益は出ません。
ましてや融資の返済は賄えず、実はマイフォームのように毎月他のサラリーから補填していただけだった、
なんてことにすらなりかねません。

オーナーチェンジでは、この戸建て最大のリスクであるリフォーム費用が全くわかりません。
実はものすごく破壊しつくされているのかも知れません。
戸建てオーナーチェンジ最大の罠でしょう。

穿った見方をすれば、それがわかっていたら、それが自分の身に降りかかる前に、売るでしょうね。

利回りが低い

当然、入居していた方が収益力は低くなります。
それはそうです。
もう客付けできているのですから、
買ったその日から家賃は入ってくるのですから。

逆に10年返済でも余裕の戸建てを買いたいのであれば、
むしろ問題が多い物件を安く買って安く直し、
なるべく高く貸せるように様々な工夫と努力をしなくてはなりません。

これができて手取り15%以上の戸建てを入手することが出来ます。
オーナーチェンジでそれができる物件は普通に考えれば逆にありません。

また、こうも考えられます。
わざわざ絶対額としては収益性の低い戸建てを買っていて、
持っていれば手堅く家賃が入る状態にまでしているのに、
手放す理由は何かあるからではないのか。

退去が近づいているのがわかっているとか、
入居者に問題があるとか、
中がゴミ屋敷とか。

間違っても何の問題もない物件を安く売る理由は乏しいでしょう。

特に中がどうなっているかわからないリスクから私は戸建てのオーナーチェンジで利回りが普通の物件はむしろ危険と判断しています。
全空が問題といいますがだからといって普通のオーナーチェンジが安全だとは思いません。
そうその場で金融機関の担当には説明しました。
といってもそれで何かが変わる訳でもないのでしょうが。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!