こんにちは!「新米大家」です。

今日(平成30年9月7日 午後14時頃)は、九州地方は台風が去り気持ちのよい秋晴れになっています。

今回は、昨日のコラムの続きを少しお話したいと思います。

 

1.情報を得る為には?

僕は、先日のコラムにも書いていますが、「ネットで得られる情報」と「ミクロ的な視点でみた情報」を分けて考えています。

では、具体的にどのようにして「ミクロ的な視点でみた情報」を得ているか?というと、基本的には、不動産屋さんの言いなりになることで得ています。

ようは、不動産屋さんに取って、「扱いやすいオーナーを演じています」

ということで、①クロスの単価が高い・・・とか②エアコンのスペックが高い・・・とか  なのも言いません。(あくまでも現時点で・・・ですよ)

先日のコラムにも記載しましたが、ここの不動産屋さんは「地主」に強い不動産屋さんです。(今は、地主も2代目が多いですが・・・)

田舎の名士相手の商売です。偏見かもしれませんが、「物言うオーナー」が多いのです。

このような状況がなんとなく分かってきたので、川上物件を得る為に敢えてこのような状況を作っています。

売却のよい情報が入った場合に、仲介業者が考えることは、①両手で取りたい②管理を継続したい③物言わないオーナー(仲介業者の言いなりになるオーナー)にできれば買ってほしい ・・・というような図式が出来ると思います。

→ 僕が、不動産屋さんの立場であれば、そう思います。

2. このような状況を作ると・・・

平成28年12月にこの不動産屋さんから、3棟目の物件を購入しています。

平成28年10月にテナント物件を買った翌月に川上物件として話がきました。

テナント物件については、僕の中では、地元民として「立地」は最高、築後7年経過、テナントの内容も文句なし・・・

但し、利回りが低い。提示された金額から利回りを算出すると、7.47%でした。(任売手前の物件であることを思料すると本当に低い状況でした。)

結果としては、5百万円の値引きプラス看板代年間9万円ゲット+管理料5%→3%へ引下げ等の条件面を修正しても、8.25%という利回りです。

この物件は、僕の中では、「最後まで持ち続ける物件」という位置づけなのでこの利回りでも納得して購入しましたが・・・

このテナント物件の決済が終わり、後日管理契約を締結しに訪問した際に、木造築30年位の2DK×6戸の満室アパート(人気のある住宅地内)を表面利回り16%で紹介して貰いました。

結果として、この2つの物件を合算して勘案すると、購入金額7700万円 年間家賃768万円 表面利回り9.98%となり、ほぼほぼ及第点がついた状態で、運営できる状態となりました。

3. 僕のスタンス

僕は、兼業大家且つ今は休日も少ないので、この不動産屋さんを一番大切にしています。結果としては、不動産屋さんの言いなりになるつもりです。(当面)

ただ、これは今後の事業展開を考えた上で、まだまだ、「情報を収集する必要がある」ということから、忖度していると言う状況です。

多少修繕費が相場より高い・・・とか、空室が発生して1ヶ月で募集活動の報告がほしい・・・とか目先の小さな損得を言わないことが・・・結果的に「有意義な情報」を収集できているような気が・・・します。

ということで、次回は、9月19日に紹介された物件ついて、お話したいと思います。(多分・・・)

以上、今回も長々とお付き合いありがとうございました。