こんにちは!FP大家です。

私が所有している区分マンションは、幸運にも20年近くお住まい頂いている入居者様がいます。

まさに神です。

その物件の更新時期が近づいております。

本日はそんなお話です。

神入居者の横顔

そんな私は、その部屋の中を見たことがありませんでした。

オーナーとなった時には既に、神がお住まいだったからです。

この物件は勉強ために自主管理をしております。更新時期には客付けした不動産会社が更新手続きをしてくれます。

ちなみに、入居者様は、上場企業の独身貴族です。勤務地までは乗り換えなしで20分程度です。

家族が増えれば転居もあるでしょうが、独身のその方は住み替える必要がありません。

これまで、更新の度に心の中で感謝しておりました。

サラリーマン大家の自主管理リスク

サラリーマン大家の自主管理で弱点になるのは、突発的なトラブルの対応だと思います。

アリがちなのが、給湯器の故障です。

20年近くお住まいの神。

で、その間に給湯器の交換をしていないというのは、まさにリスク。

そのため、2年前の更新の際は、入居者様にお手紙を書き、給湯器の型番と、設備等の不満についてアンケートを実施。

給湯器はやはり10年以上経過しており、私の方から交換の提案を行いとても喜んでいただけました。(過去のコラムでこの内容はご紹介しています♯テナントリテンション!。)

before

after

まず、バランス釜だったという驚きと、この物件に20年お住まいいただいている点に、感謝の念が堪えません。

2年前の更新時

この給湯器交換に14万円、浴槽交換7万円。計21万円で家賃2カ月ちょっと分です。

この交換ですら、業者の見積もりから設置まで2か月近くかかりました。

理由は、①業者の現場調査、②業者の見積もり、③入居者の都合に合わせた工事日の設定といった単純な段取りだったのですが、業者や入居者の都合が合わず長期化しました。

業者も結構忙しいみたいで、急に故障が発生した時の緊急対応コストはもっと高く、神入居者も怒って退去ということになりかねませんね。

電話で入居者様とお話した際、他に設備の不具合があるか確認したところ、

「ないですよ(‘ω’)」との回答でした。

あれから2年、実は更新のお手紙に躊躇しております。理由は、次は家賃の引き下げを要求されるのではと思っているからです。

設備に不満が無くなれば、次は家賃なのではと。。。

顧客ニーズの下に眠る、顧客シーズ。

20年近くお住まいだと、近隣物件の家賃相場と比較して高い家賃で借りていただいているのが実態です。

この点について、入居者様がどのようにお考えかは、こちらからは聞けません。聞いてしまえば、家賃の値下を焚きつけるようなものです。

2年前に給湯器と浴槽の交換をした際に、入居者様と何度か電話をして親しくなり、とても感謝されました。

この入居者様との距離。

これは、長期入居を狙うためにきっちりグリップしておきたいところです。

つまり、接近戦で顧客満足を勝ち取る戦略です。

ですが、その距離が近くなりすぎると、逆に顧客の本音、

もっと家賃を下げてほしい。長期入居者なのだから!と、

顧客シーズを掘り起こしてしまうかもしれません。

家賃の引き下げは、実は4年前の更新の時に、不動産屋さん経由で打診をされました。

その時は、3,000円くらいの引き下げだったです。

家賃の引き下げは、物件を売却する際に影響してくるので、あまりしたくありません。

入居者様の年齢は50代なので、退職までお住まいいただく可能性を考えると、家賃値下要請があれば甘んじて受けようとも考えていますが、本音は下げたくはない。

そのため、今回は、お手紙を書かず、不動産会社に更新をお願いしました。顧客接点を敢えて減らし、静観してみようと思います。

 

 

これが吉とでるか凶とでるか。

「更新」のクリスマスプレゼントをお待ちしています。

 

本日もお読みいただき、ありがとうございます!