みなさまこんにちは!

ストレージ大家のひらです。

明日税理士と打ち合わせです。
毎回うちは経理に苦しめられています。
やり方や要領が悪いんですよね。
なんとかせねばこの時期毎回他がストップしてしまいます。
投資でいったらえらい機会損失です。
なんとかせねば・・・

そんな中メールの整理がてら物件情報は見ていますが、
ふと「土地値>売価」物件が目に付いたので、
今日は売値より土地値が高い物件についてコラムにしてみたいと思います。

「土地値>売価」物件

こう書かれている物件はいわゆる

土地値物件
積算が売値より高い物件

です。
積算が高い物件は基本的にはよい物件なのですが。
まず、積算が高いので、フルローンなどが出やすいです。
(今は積算に関係なく出にくくなっていると思いますが)
出口も安全である場合が多いです。

「土地値>売価」物件の収支

ただ「土地値>売価」物件だからといって収益物件として良いのかというと、それはまた別問題です。

多くのケースでは実は積算の高い物件だからといって利回り自体はよくありません。
「土地値>売価」物件は土地が広いケースが多いです。
総じて地主物件が多く、各世帯に駐車場が確保されていたり、
メゾネットで作られていたり、
“ゆったり”めで作られています。

このため、土地値価格、土地広物件とはいえ、利回りが出ない物件が多いです。
逆に土地値物件で利回りもしっかり出ているとかなり買いの物件になります(それでも本当に買う物件は少ないです)。

首都圏では立地が悪い

また、積算の高い物件は地方の方が多く出ますが、
首都圏で出てきた場合、駅から遠かったり、
賃貸するのに条件の悪い立地が多いです。

「土地値>売価」物件でも耐用年数切れで8%台では、
収支としては合わないですね。

「土地値>売価」物件の良い点

一方、良い点としては、融資がしっかり出る他に、出口がしっかりしています。
特に首都圏であれば最後解体して更地にしても買値に近い値段で売れたりします。分譲で売れる土地であるケースも多いです。
つまり流通価格の視点でも「資産性が高い」です。

「土地値>売価」物件は買いか?

「土地値>売価」物件は危険性という意味では低いです。
ただ収支までよい物件となると数は少なくなります。
この点で私はパスする物件が多いです。
積算が高いとか土地値物件だからといって選ぶとは限らないということですね。
もちろん収益力より資産性を重んじている人であれば好む方もいるかと思います。
ただよくわかっていない方なら積算が高いからといって良い物件だとは思わないことをお勧めします。
特に出だしの物件の場合です

実は新築向き?

「土地値>売価」で収支も高いのなら買いですが、
「土地値>売価」で収支は悪い場合は実は新築目線で見てみるとよい物件であるケースが多いかも知れません。
こういう意味で
不動産収益物件は必ず新築目線をみな持っている必要があります。

ただ「土地値>売価」物件の新築は新築で問題があるケースも多いです。
今回ふと目に留まった物件は私の自宅から近い首都圏東側のエリアでなかなか良い場所なのですが、
新築目線でも私はパスしました。

理由は駅から遠かったからです。

今回も最後までお読みいただき、ありがとうございました!