大規模修繕の頻度。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

昨日のコラムでは、大規模修繕の頻度について取り上げました。外壁塗装、屋根塗装、防水工事など、建物を維持していくための工事です。

私の感覚では15年~20年に1度くらいの頻度で実施しているということでしたね。メーカーの推奨期間よりも少し長めとしています。どうせ、もう少し持つでしょ?という気持ちで(笑)

 

ですが、ここで注意点があります。大規模修繕に関しては、、、業者さんによって施工状態がピンキリです。また、かける値段や塗料等のグレードによっても寿命は大きく違ってきます。

 

私も、過去に痛い目を見ました。外壁塗装をしてピカピカになったと喜んでいたものの、2~3年でボロボロに剥げてきたこともあります。防水工事をして数年で中に水が入ったこともありました。

安く仕上げようと思って、相見積もりをしても、、、ダメな業者さんに当たる確率が高くなるだけという現実もあります。長い時間をかけないと施工状態が大丈夫だったのか判断できない大規模修繕の難しさです。

クレームを言っても、経年劣化だと居直られて終わりでした。こうなると数十万円~数百万円の被害になりかねません。

 

ですから、15年~20年に1度の頻度とするためには、

・きちんとした仕事をやる施工業者さんに依頼
・メーカーが10年~13年程度の寿命とするグレードを選択

していくことになります

 

あまりに安い金額で、イマイチな施工とイマイチな材料でやるとダメになるまでの期間も短くなります。まずは、しっかりとやってくれる業者さんを探すことが最優先です。

私もココに苦労しました。私の場合は失敗しながらでしたが、コミュニケーション能力のある方なら、信頼のおける方から紹介してもらっても良いかもしれませんね。

 

中古アパート購入時の注意点。

ですから、中古アパート購入時に『外壁塗装済み』となっている物件は要注意です。売る気でいるのに高い大規模修繕をきちんとやる意識があるケースは稀です。だいたいは、『少し見栄えを良くして売りやすくしよう!』と思っただけです。

こういうケースでは、見栄えさえよくなれば良いのです。水の侵入をきちんと防ぐとか、建物を長持ちさせようとか、品質を長持ちさせようとか、そんな意識はありません。

 

ですから、

塗料は最安値のグレードの低いものでしょう。

コーキングも上から塗っているだけかもしれません。もしかしたら、コーキングなんてやり替えていないかもしれません。

2度塗りしないで1度で済ませているかもしれません。

見えないところは処理していないかもしれません。

錆止めもしないで鉄部を塗っているかもしれません。

 

 

ここまでではないかもしれませんが、、、とにかく、安く、見栄えが良くなることを最優先した塗装となっていることでしょう。これでは、逆に危険なところが分からなくなってしまいます。かえって危ないかもしれません。

もしかしたら、最悪のケースでは、、、本当に危険なところを隠して売りたいだけかもしれません。買ってから数年間バレなければいいのですから。

 

ですから、外壁塗装済みとなっている物件には注意が必要です。本来は持ち続ける気持ちでいた売主さんが、たまたま塗っていたならラッキーです。ただ、売る気になってから行ったのであれば何らかの思惑があるかもしれません。

私も怖いので、今まで買った物件は外壁塗装していないものばかりでした。結果的には。

 

意図して外壁塗装済みで売り出している物件は、得てして高いです。塗装までして高く売り抜けようとするくらいですから安くはないです。でも、初心者のころは『外壁塗装してくれているなら安心だ』と思ってしまいがちなので注意しましょう。

特に、不動産投資は属性の高い方が始めることの多いものです。そうすると、ボロ物件は見慣れていません。良いグレードの住まいにいた方でしょうから。そうなると、ボロを見ると心配になりやすいのかもしれませんね。でも、それを自分で手配して塗った場合のほうが安いし安全だということも多いです

 

中古アパートを見るときは気を付けましょう!

 

以上、外壁塗装の注意点でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。