その部屋のベランダ(眺望は…すみません)お見苦しい写真で失礼します。

EV無しの上階は敬遠されるのが一般的で…その条件で戦わなければいけない厳しい状況からのスタート。

先月、

「低家賃物件の最低限のDIY原状回復」

というタイトルで身内が所有する東京都内(多摩地区)物件をDIYで原状回復し、募集をかけた内容を書きましたが、その部屋の入居が決まりました。

募集開始から約1ヶ月半。

早いのか遅いのかは微妙なところですが、同マンションの空室(ライバル)も多く、反響も少なかったので最悪来年の繁盛期までは無理かな。。。と考えていたので結果的には思ってたよりも早く決まったかと思います。

 

苦戦が予想される物件でも条件を必要以上に緩めず…

当時マンションの募集状況は空室が5室。

(部屋の広さはほぼ同じ、間取りも大きな違いは無し、金額は家賃+共益費ですが一部ほんの少しだけ変えてます。)

・1階…(空室1室)33000円 AD無し  敷礼0

・2階…(空室2室)32000円 AD100% 敷礼0

         36000円 AD200% 敷1礼1 フリーレント1ヶ月

・3階…(空室1室)35000円 AD無し   敷礼0  フリーレント1ヶ月

・4階…(空室1室)34000円 AD 50% 敷礼0

という状況でしたが、これに対して設定したのは

・4階…     32000円 AD無し  敷1礼0

…家賃は一番安い部屋に合わせましたが、AD&フリーレント無し敷金1ヶ月。

ちなみに現在、当初の空室5部屋はまだ残っています。

(削除漏れで放置じゃなければ…需要が厳しいのでオトリ物件は無いかと。)

 

なぜ一番良い(安い)条件にしなかったのか?

空室だった5室のネット掲載状況をみてみると

・2室は周辺地域に複数の支店があるチェーン店(最寄駅には支店が無い)

 →別々のチェーン店ですが、あまり有名&規模が大きい会社ではありません。

・3室は都心の投資会社(そのうち2室は同じ会社)

 →AD100とか200をつけていたのはこっちです。

…レイ○ズも確認させてもらいましたが、すべて掲載ありで転載可。ポータルサイトに掲載しているのも全て元付会社(だけ)でした。

しかし。

最寄駅近辺に点在する大手チェーン店(ピタッ○ハウス、アパ○ンショップなど)や地元の不動産屋さんの店頭掲示を見てみましたが上記5部屋は無し。

・・・

レイ○ズで転載可になっていても、ポータルサイトで全く転載されておらず、地元の店頭でも掲示もされていないということは…

不動産会社にとっても他社元付では魅力が無い物件

という状況になってると判断しました。まあ、客付けしても3万~程度ですから当然といえば当然です。(AD200なら…とは思いますがそれでもこの状況)

※ちなみに掲示が多かったのは圧倒的にファミリー物件とアパートの自社(専任)物件でした…

この状況をみて、埋まらない原因は、根本的に供給過剰の状態であり

ADやフリーレントは大きな要因ではなく最寄駅の不動産屋さんは自社物件を埋めるのが精一杯で、片手(客付けのみ)では条件を良くしても動いてもらえてない。

・・・そこで出した結論は

条件を必要以上に良くするよりも、再寄駅の不動産屋さんに専任で元付になってもらう方が決まる可能性が高い。

…です。

原因を考えて方向性が決まればそれを信じて動くしかない…

もう一度、再寄駅周辺の不動産屋さんのネット掲載状況&内容を確認した上で依頼するのを決めたのが大手チェーンではなく、地元で長くやっている不動産屋さん。

小さいお店で、ポータルサイトもアッ○ホームのみ掲載でしたが、内容はきちんとしていました。スー○やホー○ズは使ってなく転載も期待できないのですが…

このお店に部屋を探しに来るお客さんの条件に合えば確実に優先的に案内してもらえると考えました

アポを取って訪問しいろいろ話をしましたが、この不動産屋さん自体もそのマンションの数室を所有し、総会の内容や細かい状況まで教えてもらえました。

…しかし

2週間程度経った時に所有者と一緒に訪問した時は内見が1件も無いという状況で、所有者が家賃を下げましょうか?と提案したのですが…

(私は黙ってどういう返答になるのか観察していました)

「原因は家賃ではないと思うので下げる必要は無いと思います。お客さんがいれば決まると思いますので少し時間はかかるかもしれませんが待っててください」

・・・

ここで安易に家賃値下げやADやフリーレントを提案しないのはさすがだなと。

あと、無理に賃貸管理を取ろうともせず、大手チェーンでありがちなサービス強制加入も無し。鍵交換も私がやらせてもらって「大家負担でディンプルキーに交換済み」の記載を入れて初期費用が安くなるのをアピールしてもらえたり。

今回の対策や行動が敷金0やADをつけるよりも効果があったのか、たまたまお客さんがそのお店に来たから決まっただけなのかは分かりません。でも厳しい状況というのが分かっている場合は、何もしなきゃ結果も出ません。

・・・

やり方として正しかったのかどうか?

違う方法の方がもっと良かったんじゃないか?

いろいろ意見はあるかと思いますが、

こういう考え方をして、こういう対策&行動をする人もいるんだな…

という感じで見ていただければ幸いです。