ちょっとしたトラブルで。

こんにちは! 埼玉サラリーマン大家です。

ここ3日は外壁塗装がらみのコラムとなっています。2日前のコラムで、私の外壁塗装の頻度が15年~20年だとお伝えしました。

ただ、やっぱり部分的に見るとひび割れしてきたり、なんらかのトラブルを抱えた箇所が発見されることもあります。雨漏りが発生してから原因を探して発見することもあれば、雨漏りが発生する前に発見して大丈夫か気になることもあるでしょう。

 

特にベランダと壁のつなぎ目とか、負荷がかかる場所で発生しやすいです。また、地震などの影響で発生する場合もあると思います。

 

このひび割れが全体的に発生して来ていて、酷いチョーキング現象(指でこすると塗料が付くような状態)も見られるなら塗り替えればいいです。でも、まだ塗って10年くらいで、、、一部分だけにトラブルが発生することもあります。

 

そんなときは、塗り替えを選択するのではなく部分補修を選択したほうが安く済むかもしれません。外壁と同じような色に合わせたコーキング材を塗ることで、あまり目立たずに部分補修をすることも可能です。

 

やった経験からすると、、、ほとんど塗ったことが分からない場合もあれば、結構目立つこともあります。色合わせをして補修材を作るようですが、微妙なところなので上手くすると目立たなくなります。

ただ、どっちにしても水の侵入を防ぐという目的は果たせます!これが一番の目的ですから。

 

外壁塗装をするとき。

中古アパートを運営していると、こんな微妙な外壁の悩みというのは常々(?)抱えているものです。それを『もう少し大丈夫かな?』と悩みながら15年~20年くらいで200万円とかの大規模修繕費を捻出していくことになります。

 

そして、その決断をしたときには『ついでに依頼するとお得』なのが部分補修です。

複数棟を運営しているケースでは、1棟の外壁塗装をするときに他の棟の気になる箇所を補修して貰っちゃえば良いと思います。

 

業者さんがついでにやってくれるのもあるし、仕事を取りたい気持ちも働きますし、お得な金額でやってくれると思います。

私のケースで言えば、1棟で何か所もあるケースでも1万円くらい、かなり面積が大きかった補修でも2万円くらいでやってくれています。たぶん、利益は出ていないくらいの金額だと思いますから感謝しています。

 

1万円か2万円で大規模修繕の時期を後にずらすことができるならお得です。長年やってくると、雨漏りが発生した経験などからも危険なひび割れかどうかの判断もついてくるので精度も上がってきます(笑)

 

ただ、この前は気づかずに、、、共用部通路の天井が落ちましたけど。。。このときは、外壁の補修と2階共用部通路の防水工事を行いました。雨漏りせずに、共用部通路の内部に少しずつ水が浸透していたので天井を支えている木が腐ってしまっていました。

こんな感じで、偉そうに言っていても、、、事後対応になってしまっていることもあります(笑)

 

 

共用部通路の横にある壁のひび割れから水が入ったのか、2階の通路の防水が切れて水が入ったのか特定ができなかったので、両方ともやりました。ちなみに、両方で35万円くらいでした。天井を張りなおす大工工事は私と父でやったので材料費だけでしたから♪

 

部分補修で済ますと。

外壁塗装をしてから10年くらいで塗装をするのではなく、部分補修で凌ぎながら15年~20年はもたせていく作戦とした場合、その金額的なメリットは結構大きいです。

 

中古アパートで外壁塗装の金額に100万円かかるとします。10年毎ではなく20年毎にすることができるなら、100万円が浮くということになるわけです。部分補修を2回行ったとしても4万円です。水の侵入で大きな被害が起きなければ、こっちのほうがお得です。

 

15年毎にするなら50万円が浮くといことです。どの程度の頻度にしていくのかは、外壁の状態を見極めて判断していくことになります。ただ、10年毎でやらなくても部分補修で凌げば大丈夫なことも多いです。

 

 

つまり、1年延ばすことができれば10万です。たったそれだけ?と思うかもしれませんが、5棟になれば1年で50万、10棟になれば1年で100万円です。しかも、不動産投資ですから再投資していく種銭です。これがあるかどうかは重要なことです。

 

この部分を最適化していくというのも、意外と規模拡大のスピードにつながる部分なんじゃないかと思います。

 

以上、部分補修の話でした。今日も最後までお付き合い頂き、ありがとうございました。