こんにちは、元資産税課職員KSです。

実践大家コラムなので、固定資産税がらみのことばかり書いていないで、賃貸経営で実践してること、しようとしていることについても書いていきたいと思います。
書いていく過程での学びを目指します!
(固定資産税の家屋評価のコラムについては、詳細の部分に入っていくにつれてウケが良くなくなってモチベーションが下がっていたというのはおいといて。)

まずは現在始めようとしているDIYをやろうと思い立った目的の一つを紹介します。

修繕にかける時間とコストの関係

みなさんは修繕にどれぐらい手間と費用をかけていますでしょうか?
例えば空室が出た時で、今までの私の対応の変化ですが、

レベル1 管理会社の提案内容ほぼそのままで、自分で見に行きすらしない

レベル2 管理会社の提案に対し、自分でも状況をみて戦略を踏まえて要不要を判断し、場合によっては内容追加。単価は相場からかけ離れない限りは多少高くても我慢

レベル3 単価をおさえるために積極的に自分で業者をみつけ部分的に別発注したり、現物支給も行う ← いまここ

レベル? 選択肢として部分的にDIYでやり費用対効果を高める

レベル? 不明

と変遷をたどってきましたが、何が良いかは自分の立場や戦略によってくるので正解はないでしょう。
(タイミングや物件の場所にもより言い訳もありますが、妥当と思える理由や戦略もなしにレベル1はないと自分でも思います)

この対応の変化に対する現在進行形の悩みとしては、

・部分発注って本当に安いのだろうか、外注を使わずに大抵の修繕ができる業者にまとめた方が安くしやすいのではないのか?

・現物支給よりも業者の方が安く仕入れられるルートを持っていて、そちらの方が安くなる場合があるのでは?

・DIYは手先の器用さやセンスの面で自分には向いていないのでは?

などなど、さぼっていた部分の経験不足から悩みはつきません。

かかる時間と費用の効果を考え、効果の大きいとこだけは頑張るけど自分の時間を確保することも重視し、

この努力をすることによってかかる時間に対する費用削減は日給換算でいくらになるんだ?

という一応の目安は持ってはいましたが、将来にわたっての経営努力がたりていなかったのも事実だと感じています。

賃貸経営で一度はじっくり考えるべき修繕費用

単発の修繕で時間とコストの関係を考えるだけなら、多少は割高でも自分の時間を重視するのもいいでしょう。
というか昔はそう理由を付けて逃げていました。

しかしながら最近楽待コラムを書き始めた影響もあっていろいろなことが起き、しっかりと一度は考え方を見直してみて、今後の賃貸経営のためのいろんな努力をあらためてして財産にしてみようと思うようになりました。

・たとえ初回はかかる時間に対する費用効果が少なくとも、繰り返し発生することであれば後々の効果が高いのではないか?

・たとえば1回目は慣れてないために日給換算で1万円しか効果が出なかったとしても、2回目からはノウハウがたまったことによって日給換算で5万円の効果が出るなどはないか?

・DIYをやってみた経験は修繕の依頼をする場合でも役立つのではないか?

そんな思いを持ち、修繕費用の内訳を知り適正な価格を自分の中で納得するために、一度はDIYをしっかりとやってみようと思い至りました。

自分の性格上、やってみることで見えてくることが絶対にあるはずだ!

という考えが根底にあります。

クロス張替の相場と費用対効果

修繕費用の内訳としてわかりやすい具体例で、原状回復で避けては通れないクロス張替を例に検討してみました。

クロス張替の相場はグーグル先生に聞いてみるといろんな数字が出てきますが、私が今までに見積でみた単価だと平米あたり800円から1200円ぐらいでした。
もちろんその価格は時期、部屋の形、状態、地域、施工量などによって変わってくるでしょう。

クロス張替費用の内訳は

・クロス自体の材料費
・元のクロスをはがす人件費
・下地調整が必要であればその材料費、人件費
・新しくクロスを張る人件費
・業者のもろもろの販売管理費
・業者の利益
・その部分は外注であれば下請業者の利益

などに分解できると思います。
その費用内訳に対し、

・DIY用クロスの材料費は平米あたり300円以下で買えそうだがプロが使うものと品質はどう違うか

・業者は材料をいくらで仕入れているのか

・クロスをはがして、下地調整して、新しく張ってのクオリティは素人とプロでどれぐらい違うか(プロでもクオリティが低かったのも見たことがありますが)

・人件費の部分は自分でやると日給換算でどれぐらいになりそうか

・販売管理費といった間接費や、業者の利益はどれぐらいを乗せているのか

といった部分が気になっているところで、皆様に教えていただけるとありがたいですし、DIYを通して実体験として学んでいけたら修繕に対する視野が広がっていくと期待しております。
そうしたことで、業者の見つけ方、相見積の取り方、見積が出てきた後の交渉レベルが上がっていくだろうと。

クロス張替えならば結局は自分なら業者にお願いした方がいいという結論になる可能性が高いですが、とりあえず一度はやってみようと!

 

ちなみに、、、最後にちょっと固定資産税の評価の話をすると、新築時の非木造家屋の例だとクロス(並)という評点が平米あたり2580点で、そこから下地として想定されている石膏ボード分を除くと837点です。

評点1点が評価額1円相当で、固定資産税評価額は実際の建築費より大幅に安くなるよう設定されているので、業者に依頼した時の平米あたり800円とかは固定資産税評価額の観点では意外に安いようです。