こんにちは、元資産税課職員KSです。

突然ですが、私の姉は一級建築士です。
あねは一級建築士、、、。
アネハ一級建築士、、、構造計算!?

なぜこのようなネタを書いたかというと、某一級建築士の耐震偽装問題は固定資産税の評価でもたまにネタになるからです。
ちなみに私の姉は本当に一級建築士ですが、残念ながら賃貸経営の協力はしてくれていません。

家屋評価の部分別評価について

これまでに何度か固定資産税の評価額は再建築価格方式という方法で評価をしていると書いてきました。

評価する家屋と同一のものを評価時点で再度建築するとした場合の建築費を求め、それに建築後の経過によって生じる減価率(経年減点補正率)を乗じて評価額を求める方法

というものでした。

その再建築価格方式というのは、部分別に施工量を積み上げていく手法です。
具体的にどの部分があるのかはRCの場合を例にすると、

・主体構造
・基礎工事
・外周壁骨組
・間仕切骨組
・外部仕上
・内部仕上
・床仕上
・天井仕上
・屋根仕上
・建具
・建築設備
・仮設工事
・その他工事

と細分化されます。

さらに例えば主体構造であればその中で「鉄筋(並)」という評点にあたるものが何トンだとかを、工事請負契約書から細かく洗い出して積算していきます。

やっかいなのが建築設備の部分で、例えば動力配線設備、電灯コンセント配線設備等のたくさんの評価対象設備を、竣工図の中から細かく洗い出していきます。
具体的には、コンセントの施工数を一つ一つ図面から数えていくなどの作業で、図面が細かかったりするとこの作業はかなり苦痛です。
かつて延床3万平米の家屋を評価したときは心が折れそうになりました。

固定資産税評価額を下げるには

固定資産税を安くするために評価額を下げるには、建築費を安くすると結果的に固定資産税も安くなりがちです。

とはいっても部材ごとの単位面積あたりの単価を安くしても、固定資産税の評価額は施工量で決まるので関係ありません。
建築費を安くするためにいかに効率的に建てるかを努力すると、結果的に評価対象となる資材も少なくなって固定資産税評価額も安くなります。

例えば、効率的な形にすることで主体構造に使われる鉄筋やコンクリートの施工量が少なくなり、これによって建築費も安くなりますし固定資産税評価額も安くなります。
エレベーターをつけたら、エレベーターの分も建築設備として評価額に加算されていきます。

どこが建築費や固定資産税評価額の削減効果が大きいかというと、主体構造の部分です。
これが冒頭のネタにつながります。

耐震偽装問題が発覚した、ある意味優秀な建築士は、構造計算書を偽装して主体構造の部分に必要な部材を減らしました。
これは、RCの新築を建てたことがある人は感覚としてわかるかもしれませんが、建築費用削減に非常に効果的です。

固定資産税評価額を例にすると、400平米弱の3階建のRCをたてた時のイメージとして、効率的に建てられていたとしても全体の評価額が4000万円に対して主体構造の部分の評価額が1500万円とかです。
固定資産税の観点だと主体構造の部分だけで全体の1/3ぐらいの比率の評価額となってしまう場合が多いです。

昔友人が新築のRCを建てるからということで固定資産税のアドバイスをしたときは、整った四角い形の建物にして鉄筋やコンクリートの量を減らす努力をすると建築費も安くなるし固定資産税も安くなると大ざっぱなことを言ったりもしました。
もちろん他の要素もたくさんありすぎて簡単ではないですけど、ウェイトの大きい部分を削減する効果はかなりあります。