こんにちは、かっちんです。

今年の春、僕自身初となる全空室物件を購入したのは、少し前にお伝えした通りです。

今までの物件は「買ったその日から収入が入る」物件ばかりで、打ち出の小槌のような物件ばかりでした。(もちろんリスクもありますし、苦労もあります)

しかし、今回は買った直後から返済が始まるわけですから、初めからキャッシュフローマイナスな物件です。

もちろん、こんな物件を買ったのにも理由があるわけで、その選択は今のところ間違っていないと思っています。

しかし、思い通りにいかないのが事業であり不動産投資でもあります。さっそく、いろいろな誤算に頭を悩まされています。

今日のコラムでは、そんな誤算について、恥を忍んで書いていこうと思います。

誤算① 電気の通電

通常、電気の使用開始は電話1本で済むわけで、仮に工事が必要な場合でもそれほど時間がかかることはありません。ところが、この物件は全空きとなってから、かなりの時間が経っていましたので、なぜか前オーナーは電線をぶった切って、配線的に孤立状態になっていました

購入後「すぐにリフォームを」と思っていた僕にとっては、この電気の通電までのタイムラグが誤算となりました。それも、工事会社の関係で、数週間も待たされる羽目に・・・。

電気が無ければリフォームが進みません!ちょっとした確認不足で起こった災難でした。

誤算② 水が高架水槽にあがらない!

次の誤算は水です。この物件の所在地は水の豊かな地で、住宅でもいまだに井戸を使用していることが多い地域です。この物件も井戸水の物件だったのですが、電気が通電するのを待ってポンプを作動したのですが、高架水槽に水が揚がっていきません

ポンプ屋さんが言うには、長く通電していなかったのでポンプの内部が錆びてしまって能力が落ちているとこのこと。

上水道も引いてあったので、「だったら上水道に切り替えたいと」と設備屋さんにつたえて見積もりをとると、なんと300万円!

聞けば、いったん受水槽に貯めてからポンプで高架水槽に揚げなければならないとのこと。ですから、受水槽を新たに設置する必要があり高額になるのだとか。(複数の業者に確認しましたが、結果は変わらず)

別の方法があるのではないかと、いつもの悪あがきをしている最中ですが、いずれにしてもかなりな出費になりそうです。

先延ばしにすればするほど、未来の入居者からの家賃という機会を損失してしまうため、早く決断しないといけないですね。

土地代から建物の解体費用を差し引いた額より安く購入させてもらったので、ぜいたくは言えませんが、全空室物件購入の難しさを痛感しています。やっぱり不動産投資って難しいですね

結論

全空室物件は、思ってもみないトラブルが隠れていることが多そうです。事前の調査はより慎重に!!