おはようございます!地主の婿養子大家です!

 

今日は『相続対策シリーズ』【2日目】です。

 

相続対策とは、

①節税対策  【1日目】

②納税資金対策【2日目】

③遺産分割対策【3日目】

この3つに大きく分けられ、【1日目】に、節税対策を考察してみました。

今日は、

次の

納税資金対策【2日目】

を書いてまいります。

 

構成は、

1.納税資金対策とは?

2.理想を考える

3.相続時の資金を準備する

4.生前に資金を準備する

5.おわりに

以上で、よろしくお願いいたします。

 

 

1.納税資金対策とは?

インターネットや著書で書かれているものを見ますと、

納税資金対策とは、

税金を支払うための資金をどうやって準備するか

ということになります。

 

大きく分けると、

①相続時の資金を準備する

②生前に資金を準備する

この2つに分類されます。

 

この分類の前提にあるのが、

原則として

相続税は、相続開始つまり被相続人が亡くなってから

10か月以内

現金

支払う必要があります。

 

経験上、人の死は突然やってきます。

どれだけの資産家でも、資産をすべて現金や預金等、換金性の高い資産だけど保有していることはほぼ考えづらく、

たいていの場合、

・不動産

・経営会社の自社株

・株や外貨

などに分散させて保有していると考えられます。

これを10か月という比較的短期間のうちに必要なだけ現金化することは、簡単なことではないため、

 

長期的な視点

早期

納税資金対策を準備することが望ましいと考えられます。

 

この点について、

私見でまだまだ対策準備中の未熟な状態ではありますが、私が感じたことや、注意点なでに触れていきたいと思います。

 

2.理想を考える

成功をおさめ、資産を形成できたことを前提として考えたとき、

極端な話ですが相続の理想形は、

被相続人が

①現金を持たない状況

②資産をもたない状況

で相続が発生することです。

 

①の為にできる対策が、

・基礎控除枠110万円以下を毎年贈与

・不動産購入

・生命保険活用

あと、

キラキラと散財することくらいでしょうか?(-_-;)

※嘘です

 

そして、

②の為にできる対策は、

・生前贈与

・不動産売却

・株売却

などでしょうか。

 

ここで、①②で相反する行為が、

不動産の購入と売却

という行為だと思います。

 

上で挙げた

①現金を持たない状況

②資産をもたない状況

という理想に近づける為には、必要不可欠な要素だと思っています。

 

後ほど、

納税資金対策の観点における不動産投資についての、私の勝手な解釈を書きたいと思います。

その前に、

一般論に戻ります。

 

3.相続時の資金を準備する

これは有名かつ代表的なのが、

生命保険の活用

だと思います。

生命保険の活用は、前回のコラムでも出た来ましたが、

節税対策

相続時の資金準備

2つの役割を担っているように思います。

まずは節税対策として、

相続人1人あたり500万円の控除枠があります。

そして、

皆さんご存知の通り、生命保険は所得控除の対象にもなりますね。

私は、上限一杯まで活用しています。

※確か年間12万円が控除上限だったと記憶しています。

 

尚、相続対策から脱線しますが、

生命保険料控除とは

納税者が一定の生命保険料介護医療保険料個人年金保険料を支払った場合に受けられる控除のことです。

 

したがって、下記と混同しないように注意が必要です。

・国民年金

・国民健康保険

社会保険料控除

 

・確定拠出年金(iDeCo)

・小規模企業共済

小規模企業共済等

※これは所得控除額が大きいので、利用できる資金的余裕のある人は利用すべき制度です。私は、小規模共済の掛金上限の年間84万円を積み立て、所得から控除しています。

これらに比べると、生命保険控除は上限額が低いですが、

・チリも積もればなんとやら

・相続税の控除目的

この二つの点から、非常に有効であり

なんといっても、

生命保険は被相続人がなくなった場合に支払われるので、

相続時の資金を準備する

納税資金対策として最適

と言えると思います。

 

4.生前に資金を準備する

(1)遊休資産の整理

これは、あくまで売却できる遊休資産があればの話。

しかも、売却益に対しては不動産譲渡所得税がかかるのも注意が必要ですね。

 

(2)不動産投資・不動産賃貸業

これは、

まさに我々が行っている不動産投資・不動産賃貸業を行うことで、被相続人が生前のあいだに相続税納税資金を準備することになります

 

ここで、2.の章で書きました相反する

不動産購入と不動産売却

という行為における私の勝手な解釈を述べてみたいと思います。

 

よく借金をするのは相続対策だと勘違いしている人がいるらしいです。(義父もそうでした。)

 

これは、

厳密に言えば間違いで

資産としては『債務』『現預金』プラスマイナスゼロです。

そこに、

・現金を相続するより、不動産に組み替えたほうが節税になること

⇒極端な話、レバレッジを聞かせて、現金を全て頭金に使って不動産を購入して賃貸業をしている状態で相続が発生すれば、現金だけ持っている状態よりかなりの節税効果がある。(勿論、全てを不動産に変えることは無謀だと思いますが)

・借金をして借りた『現預金』よりも、『不動産』の方が節税効果がある

⇒ここの差が、本来の「借金をしたら相続対策になる」の意味かと解釈しています。

この二つの観点を踏まえて初めて、

借金をして不動産を購入する行為が相続対策になる可能性がある

と捉えています。

 

ただし、

相続資金対策として気を付けなければいけないのが

基本的に

不動産購入

不動産売却

いわゆる

不動産投資での対策は儲けることを前提としている!

ことですね。

ここを適当に理解したまま、業者の言いなりで

・相続対策に

・節税対策に

・将来の資産に

という、根拠のない営業トークに嵌り

・地主がアパートに

・リーマンが新築ワンルーム区分に

・高属性が大型1棟地方RCに

損をするだけの凍死をするハメに陥ります。

 

もう一度確認します。

納税資金対策としての不動産投資は儲けることが大前提となっている点に注意!

※ここでは、節税対策の現金で不動産を購入することで得られる相続税の圧縮効果と資産価値減少リスクの観点は無視しています。

 

儲けながら納税資金対策の不動産投資を行う上で、私が注意している点を列挙します。

第一位:不動産投資は遅効性の投資

⇒不動産投資を始めて、相続税の資金対策となりえるまでには、換金性の観点や市場の変動性のリスクから、無借金の状態(もしくはそれに近い状態)で

・賃料収入

・売却資金

を得ることで納税資金対策になり得ます。

従って、純資産率が高まるまでの長い年月を考慮すると、

早い段階から準備出来ることに越したことはありません

 

第二位:相続はいつ起こるか分からない

どれだけ用意周到に準備したとしても完璧なタイミングになることは難しく、人の死は突然やってきます。

従って、不動産投資を行いながらでも、

常に

いつ相続が発生しても

・納税資金に相続人が困る事がないか?

・不動産購入しても足枷にならないか?

・事前に不動産を売却した方が良いか?

など

物件を購入・売却する毎に

単なる収支シミュレーションだけではなく

・ライフプランニングの見直し

・相続対策の見直し

も必要だと思っています。

私の場合は、

そんな相続対策を踏まえた

資産一覧表(1次・2次相続用)

もつくっていたりします。

※特に、2次相続は配偶者控除が無いため税金の圧力は最大値でやってきます。

 

第三位:現金保有率を高める

もともと、不動産投資を行う上で、現金保有率が高い方が安全であることは誰でもわかることだと思います。

ただ、

上位二つを考えると、納税資金対策の観点においては、

相反する

規模拡大スピード

現金保有率

は、常に意識しなければならないと思っています。

故に!

私のファーストステージでは売却物件を絡めた10年戦略を立てたのでした。

不動産投資において、上記の相反する目標を達成するには、

売却戦略は欠かせません!

※絶対に初心者の方は勘違いしないでほしいですが、売却前提で不動産投資が出来るには経験値の要素も不可欠です。私は売却前提の不動産投資を奨めているのではなく、私の場合は、この戦略で突然起こる可能性があった2次相続に対処出来た事実を書いているだけです!

 

つまり、

・買った時点で含み益がなければダメ

・売っても同等レベルの買替が出来る

・投資頻度が増えても失敗しない能力

これらなくして、売却前提の不動産投資は

これからの時代は非常にリスキーです!

 

5.おわりに

今日は、相続対策の中の

納税資金対策に対する考察を述べてみました。

【1日目】節税対策

【2日目】納税資金対策

この両方の対策に

不動産投資が長けていることは、インターネットや書籍で識者の方が述べられていると思います。(特に税理士関係の方でしょうか)

不動産投資が、相続対策に必要不可欠な要素であることは間違いありませんし、私も実際に不動産投資のど真ん中に位置して生活をしています。

しかし!

不動産投資を行うにあたり、その大前提が

資産形成や資産拡大が目的である以上

投資する際には、

規模拡大スピード

現金保有率

のバランスに気を付けながら臨むべきだと強く感じます。

私の投資スタンスが、

・好立地不動産購入

・満室経営

・売却も含めた

不動産投資である大きな理由の一つは、

この相反する

規模拡大スピード

現金保有率

二つのレベルUPを目的としているからですが、

この観点は、

不動産投資がかなり遅効性の投資であり

相続はいつ何時起こるかも分からない

ということを念頭に置いているからだと自覚しています。

私の場合はどうだったか?

 

シリーズ中の事例で紹介しようと思います。

※4日目以降、タイトルを『私の納税資金対策としての不動産投資』的なもので書きたいと思います。

 

今日は、ここまでといたします。

 

最後までお読みいただき本当にありがとうございました。