おはようございます!地主の婿養子大家です!

 

今日は、恥を忍んで失敗事例を紹介します!

テーマは『油圧式エレベーターはやべえ!』です。

 

今年3月に購入したばかりの駅前1棟ビルには、エレベータが付いています。この物件購入の理由については以前にコラムに書きましたので、興味がある方はバックナンバーをお読みください。(3月21日・No39『私が8,500万円1棟ビルを購入した理由』)

 

構成は、

1.ロープ式と油圧式の違い

2.部品供給停止

3.部品の普及率の違い

4.油圧式はやばい

5.どうするのか?

6.おわりに

以上で書いてまいります。

 

1.ロープ式と油圧式の違い

エレベーターにはロープ式油圧式いう2つの方式があります。

ロープ式:最近主流の方式

・おもりを利用するためモーターの負荷が軽減

・電気代が割安

・駆動音が静か

・昇降スピードが油圧式に比べると速い

など、油圧式に比べメリットが多いことが特徴です。

 

油圧式:油圧ジャッキでかごを持ち上げる方式

今では、工場やホームエレベーターが主流。

以前は、油圧式が選ばれるも良くありました。

理由は、

旧型ロープ式には

建物上部に機械室が必要

だった為、日照の問題や構造の問題などから、油圧ユニットを設ける為の機械室を建物の下部にとる油圧式が選ばれることがあったとされています。

しかし、

1999年に機械室が不要なロープ式エレベーターが登場してからは、ロープ式のエレベーターの普及率が急激に高くなりました。

つまり、

2000年以降新築

⇒ロープ式が主流

1999年以前新築

⇒ロープ式か油圧式か要チェック

なぜなら、

ただでさえエレベーターはお金がかかるのですが

油圧式エレベーターはやべえからです!(;゚Д゚)

 

2.部品供給停止

油圧式エレベーターの何がやばいのか?は、後ほど明らかになってまいりますが、

ここでは、先に

そもそもエレベーター自体がやべえ

ことについて言及します。

 

ここに集う投資家の皆さんの多くは既にご存知の通りですが、

エレベーターは金食い虫です(+_+)

 

各々の部品の交換費用までは調べていませんが、

EV業者とのメンテナンス契約でランニングコストから安くない費用が発生します。

契約は大きく分けて

・フルメンテナンス契約

メーカー:月2.5~4万円程度

独立系 :月2.5~3万円程度

・POG契約

メーカー:月2~2.5万円程度

独立系 :月1~2万円程度

※ここで記載した金額の安値は実際に私が提示を受けたことがある、もしくは契約中の金額です。ご参考まで。

 

これ以外に、電気代が余分にかかります。

月1.5~2万円程度でしょうか。

※ちなみに油圧式の方が電気代が高くなりがちと聞きます。

合わせると、3~6万円!

 

この時点でも既に、その打撃力の高さを感じますが、

これに加えて、

EV業者リーサルウェポン

である

リニューアル工事

があるわけです。

 

本当に心の底から勘弁してほしいのですが、メーカーは

部品供給開始から25年~程度を目安に

部品の供給を停止します!

 

すると以下の流れになるわけです。

部品供給停止事前アナウンス停止

  ↓   ↓   ↓

 リニューアル工事提案開始

  ↓   ↓   ↓

    部品供給停止

  ↓   ↓   ↓

  在庫終了までは大丈夫

  ↓   ↓   ↓

     在庫終了

  ↓   ↓   ↓

      故障

  ↓   ↓   ↓

  リニューアルオーダー

  ↓   ↓   ↓

  部品を別途製造(割高)

  ↓   ↓   ↓

 リニューアル工事まで半年

  ↓   ↓   ↓

 ・入居者クレーム・退去

 ・家賃減額交渉

 

上のシナリオを考えると、

・壊れるまで祈りながら過ごす

・壊れてからリニューアル工事

・壊れてから部分リニューアル工事

・事前に見積とってリニューアル工事

・事前に部分リニューアル工事

これらの選択肢から事前に覚悟をしなければなりません。

尚、

部分リニューアルですすめるかフルリニューアルするかでは

下手すれば、500万円以上コストに差がでます。

 

3.部品の普及率の違い

私の経験則では、

東○や日○などの大手メーカーの部品は、在庫も多く、故障時にも比較的短期間で部品の取り寄せが可能な場合が多く、上で挙げたような停止状態が半年もの期間はかからない可能性が高いです。

従って、

事前に信頼のおける業者と密に打ち合わせ・計画をしていれば

必ずしもフルリニューアルで1,000万円クラスの出費がマストとはなりません

 

実際に、過去に売却した物件では、ロープ式のエレベーターで部分リニューアルで3回に分けることも検討していました。費用的には、確か300・100・50くらいだったでしょうか。また、汎用性の高いエレベーター所有者で、リニューアルせずに故障してから随時更新していく手法でずっと延命している人もいます。

 

しかし!!!

 

4.油圧式はやばい

油圧式はやばいんです。。。汗

最初に書きましたが、現在は、ロープ式が主流となっている為、

油圧式のエレベーターの普及率が低い!

つまり、部品供給停止後にリニューアル工事をせずに

・基盤

・制御盤

など、精密機械の故障により修理が必要となると、

在庫がない可能性が高いわけです。(*´Д`)

そうなると、

在庫を探し回るか代替部品を製造

しなければなりません。

すると

停止から復旧までに、

4か月から半年以上かかる

恐れがあります。

 

そして!!!

私の買った物件の油圧式エレベーターはその中でもかなりの代物で普及率が低いとの事実が判明しました。汗

 

5.どうするのか?

私のとれる(とった)対策を以下に書きます。

①賃借人に事前に説明をし、万が一の時は、長期停止になるかもしれないと正直に打ち明けました

⇒大丈夫だと言ってくれました。(賃料交渉リスクに備えてのエクスキューズ作り)

②エレベーター業者変更予定

⇒信用できる取引のある独立系業者へ変更。

その業者いわく、リニューアルは独立系よりもメーカーの方が安い場合あり。

従って、

リニューアルをメーカーに依頼。その後フルメンテ契約後に、独立系に再度切替。メーカーとの付き合いを考えるとあまりよくない方法ですが、背に腹は変えられない場合には選択肢の一つ。

③納税業者である3期中にリニューアル

⇒この物件は消費税還付を受ける物件につき、大規模修繕は納税業者登録期間(3期間)のあいだに施工し、消費税の仕入れとの相殺できる間に施工検討中。

従って、

購入したのが3月ですが決算は2月。

あと約2年ちょっとの猶予がある状態。

しばらくキャッシュを蓄えたら期間内いリニューアルを検討します。涙

この余計な費用ですが、

当初のシミュレーションよりも150~200万円くらい余分に費用がかかることになります。

最後に、値引き交渉で粘って勝ち得た600万円の中からの出費です。(勿論、一気に支払うものなので、痛いのは痛いですが)

 

6.おわりに

今回のコラムは、失敗談として反面教師にしてもらう為に書きました。

もともと、エレベーターのリニューアルが近いことはもちろん購入時に分かっていましたが、部分リニューアルで誤魔化し誤魔化し延命できると計画でした。これが、ロープ式であれば、それも十分可能でしたが、油圧式がヤバいことを知らなかったのは反省しています。

でも、

売り手市場でも一円でも安く買う努力が致命傷を防いでくれた一例でもあります。

つまり、

売り手市場の中、値引きを勝ち得ていなければかなり痛い出費でした。

1億円から値下げしたばかりの9,000万円の物件を実質8,400万円で購入できたからこそ、3年間のCFと消費税還付金で持ち出しなくなんとかなる算段です。

これは、

潜在リスクの見落とし

であることは間違いありません。

でも、

少しでも安く買う努力がこんな形で物件の潜在リスクの見落としによる危機を救ってくれる一例だと前向きに捉えようと思っています。^_^;

それにこの物件は義父母の2次相続時(予定では15~20年後)の相続対策物件だから新設法人の決算は当面赤字でも借金の元金さえ減れば良いし!(*´з`)

 

冗談はさておき、

エレベータ付き物件の怖さをお伝えする為に恥を忍んで発信をいたしました!

 

最後までお読みいただき本当にありがとうございました!