こんにちは。

 

失敗大家さんシリーズも20回目となりました。

最初は、こんな失敗事例ばかりをコラム化して、読んでくれる方がいるだろうか?と思いましたが…。

反面教師になるとか、教訓を活かせます、などと励ましの言葉をいただき、頑張って書くことが出来ました。

読んでいくとわかりますが、失敗した大家さん達には、何らかの共通点があります。それらを感じとっていただき、ご自身のアパート経営に活かして頂ければ、幸いです。

 

さて、今回のテーマは、起死回生です。

入居でドン底を味わった大家さんが、起死回生の行動で大逆転を勝ち取ったサクセスストーリーです。

 

(事例1)

自動車産業の盛んな地方都市で、賃貸アパート2棟12戸(2DK)を経営するAさん。

アパートの近くには、有名自動車メーカーの工場や関連工場がたくさんあります。

Aさんのアパートも新築から某関連メーカーが全室を10年契約で借りてくれています。10年契約なので、退去も無く、10年間は、ドル箱でした。

 

10年経ち、通常の契約に切り替わりましたが、全部屋そのまま、以前の会社が借りてくれています。

築13年を経過した頃、先方の会社から2部屋解約したいと連絡がありました。

 

正直、大家さんは、長く借りてもらえて、有り難かったと言っていました。

ただ、13年間、補修工事をせず、使い続けた部屋の損傷は、ひどいものです。

クロス、CFの全面張り替え、設備類も一通り交換し、1部屋あたり50万円ほど費用ががかかりました。2部屋で100万円の費用負担でした。

工事完了後、一般募集しましたが、2DK(42平米)が入居ニーズが少なく、全く入居が決まりませんでした。

そのうち、4部屋解約、3部屋解約になり…。

最終的に全部屋空室になりました。

時代は、リーマンショック後の不景気真っ只中でした。

 

全部屋空室では、ローン返済分の30万円が毎月、赤字になります。

このままでは、ダメだと大家さんと私で徹底的にこのエリアの入居ニーズを調べ上げました。

半径5キロ以内の物件の間取り、平米数、築年数、家賃、設備を調べたところ、わかってきたことがありました。

間取り2DK物件の入居率が極端に悪いのです。そして、今までの入居者の方は、派遣社員として、家族で住んで見えました。

メーカーの正社員の方達は、1LDKや2LDKの物件に住んでいました。

 

『そうだ! 間取りを変えよう』

大家さんを説得し、まずは、2部屋を1LDKに間取り変更工事をしました。

ダークでシックな色合いにして、ウオークインクローゼットを新設、エアコンも容量の大きいものに変更、洗面化粧台もオシャレなものに交換しました。

一部屋80万円ほど費用はかかりましたが、募集から1カ月で入居が決まりました。1LDKの42平米は、広さにゆとりがあり、市場に受け入れられました。

その後、残り10部屋も全て1LDKに間取り変更工事をして、満室になりました。

 

総額1000万円ほどのリフォーム工事になりましたが、5年で投資費用は回収できました。

大家さん曰く「全室空室で次が決まらなかった時は、自己破産を考えた。もし、間取り変更リフォームしていなかったどうなっていたか…。」

あれから10年経過した今でも、入居は、順調なようです。

市場の入居ニーズを把握して、ニーズのある部屋作りの大切さを痛感した事例でした。

 

最後までお読みいただき、ありがとうございます😊