初めまして、HIROり~まんです。不動産を売って儲けたい人たちの、おいしいターゲットです。私の投資判断ポイントは、純資産がどれだけ増えるかになります。(キャッシュフロー、利回り、資産(負債)xx億円ではありません)

 

見た目・属性的に鴨がネギしょってなので、不動産コンサル・営業の方々から、ありとあらゆるセールストークを受けては、それらを分析・実践しております。ただし、このセールストークの中にはとても危ない(明らかに悪用している)ものがあります。この、だましのテクニックを明らかにする事で、健全な不動産マーケット活性化に向けて、多少なりともお手伝いをできればと思い、筆をとりました。

(不動産投資は、数十年かけて行うもので、その人の属性・ゴールに合わせたスキーム作りが重要であり、ちゃんとやれば儲かります。だましのテクニックを活用している人たちがいるというだけで、私は不動産投資市場にとてもポジティブです。)

 

キャッチコピー

サラリーマンのみなさん、こういうおいしそうなメッセージを見ませんか?

・キャッシュフローを年収(もしくは2倍)作ってサラリーマンリタイア!

・不動産は赤字でも税金が返ってきますよ!

とても魅力的ですよね。でもこれって本当なのでしょうか???

 

事実は、ある条件下において本当です。ただ問題なのは、コンサル・営業が言っている条件下においては「ウソ!!」なのです(もしくはわざと誤認識するように説明しています)。目立つキーワードだけが独り歩き(悪く言うと悪用)している状況ですのでご注意ください。

 

サラリーマンはなぜウソを見抜けないのか?:

なぜ、サラリーマンにとって不動産投資は参入ハードルが高く、騙されやすいのでしょうか? それはサラリーマンがよくやる投資と比較すると、身近にないエッセンスが含まれていて、理解しにくいからです。

私が思うに、サラリーマンにとって難しいポイントは大きくは下記3つです。

・投資なのにローンが組める
(衝撃的でした。勘違いで暴走するサラリーマンをみますねぇ。)

・減価償却なんて、一般サラリーマンには???
(活用できるようになりましたが、これ最高!ただし、だます側にも最高!)

・物件力は素人に判断が難しい
(ここは投資対象(例えば株)を勉強すると同じすね)

 

この、特にローン、減価償却(税金)まわりについてはあまり情報がないので、一般サラリーマンの知識不足を利用して、簡単にウソを埋め込むことができるのです。サラリーマン嵌め込みスキーム発動です!

 

だましの王道「収入・キャッシュフロー」:

1. 満室時想定家賃収入
(サラリーマン感覚の収入とは違う。ただの最大売り上げ)

2. 満室時想定家賃収入 – (ローンの支払い、経費、空室損失)=キャッシュフロー
(ということが多い。以後濁ったCF)

3. 濁ったCF – 税金=税引き後の濁ったCF

4. 税引き後の濁ったCF – 未来で支払うお金(借金) =真水のCF
(数十年保有し、減価償却後のCF=真水のCF)

 

この税引き後の濁ったCFは、減価償却とローンの期間をいじくると、簡単に増やす事ができる、サラリーマン騙しのメソッドのKing of Kingです。理解してうまく騙してくる人もいますし、濁っていることを理解しないまま、CFがでるので安全のように勧めている人もいます。(たちの悪い善人かもしれませんが、私からすると悪人/ア〇)

具体的な計算方法を気にするより、とにかく仕組みの根本を理解したうえで、シミュレーションツールを使って、減価償却後のCFを確認すれば、騙されることは少なくなります。

#デッドクロスに気を付けろという様にみな気にするものの、騙しのメッセージがまぶしすぎて目が曇ってしまう人が多いように思います。

 

濁ったCFxxx万円の物件を紹介されたサラリーマンが、自己防衛のためにすべきこと:

・紹介されたCFは濁りまくった泥水CFであるという前提で考える
 (CFxxxx万円でリタイアとか、中身を聞くと泥水CFです)

・シミュレーションツールで、デッドクロス後の真水のCFどうなるかを把握する

・頭金を入れる(フルローン、オーバーローンで、濁り度を上げない)

a. ローンの期間を短くすると濁りは減る(減価償却をとりすぎない)
 ⇒緊急時の支出は耐えられるか?(サラリーで補填できる?)

b. ローンの期間を長くすると濁りは増す
 ⇒今のお金が増える(緊急支出も安心)
 未来で支払うお金の分だけでも繰上すればリスクは減る

金融商品における配当金の再投資感覚で、受け取った濁ったCFは全部繰り上げ返済というやり方すれば、純資産増という観点でGood!

・濁ったCFが目立つ物件は売却が厳しので、出口は売却ではなく、最後までホールドして儲かるか検討

・リタイアは濁ったCFではなく、真水のCFで考える

ということを意識していけば、サラリーマンも安全な不動産投資/リタイアが可能です。

 

 

最後に:

この「未来のお金を今に持ってくる」というテクニックは、借金なのに明確に表に出てこない借金ですから、実はとても優れたテクニックなのです!!(私の大好物)。ただ、これはとても危険な面(理解不足で使うと破綻する)もありますので、「ご利用は計画的に」行きましょう。

もう一歩踏み込むと、利益&納税を未来/別の人/法人へと飛ばすことができるようになります。飛ばした利益は、税率を変えて納税するという、最高の仕組みが作れるのです!赤字で現金を増やし、黒字で返済とかもできるようになります。

地主向けに、相続税対策でアパートをだまして建てさせるテクニックがありますが、ちゃんと条件をそろえてやれば、不動産による相続税対策最強です!!最適なスキームを活用すれば、みなが儲かるモデルなのに、だましばかり先行しており、とても残念です。

 

サラリーマンも大家(不動産ビジネス)も税金取りやすい属性で、ばっちり縛られていますよね。このあたり、ゆっくりご紹介できればと思います。

 

次回は、「HIROり~まん 新築区分・赤字スキームに嵌め込まれてみる」をお送りしたいと思います。