あらすじ

第一話では、TATERUの提案で、
新築アパートを購入した方の記事を紹介しながら、

・新築と中古、始めるなら?

・新築アパートの難しさの理由1

・購入前の調査の方法と新築と中古の確度の違い

についてお話しをさせていただきました。

そして、第二話では、

・融資を引きやすいということはデメリット

・融資の引きやすが参入障壁を低くする

・結果的に激しい競争に巻き込まれてしまう

というお話しをさせていただきました。

第三話では、新築のメリットとしてよく言われる、
「金利が低い」について書いていこうと思います。

果たして、新築物件は、
金利が安いのでしょうか・・・?

イールドギャップの解説を含めて、
検証していきたいと思います。

 

新築物件は金利が低くいのか?

新築のメリットとして、
「金利が低い」ということをよく言われます。

たしかに、一般的に、新築は中古よりも、
融資を受けた際の金利が低い傾向にあります。

実際に中古物件ではとても出ないような金利で、
融資を受けている例もあります。

しかし、本当に金利は低いのでしょうか?

・TATERU・・・西京銀行 約2%

・かぼちゃの馬車・・・スルガ銀行 約3.5%

うーん、決して金利は低くないですね。。。

第一話で紹介した記事では、
TATERUから購入した鈴木さんは、
西京銀行から2.55%という金利で融資を受けています。

この程度の金利でしたら、中古物件でも、
融資を受けている事例はたくさんありますよね。

このように、新築だからといって、
「すべてのケースで、金利が低いわけではない」
ということが分かります。

イールドギャップはどうなのか?

上記の通り、新築だからといって、
一概に金利が低いわけではない
ということが分かりました。

そのため、中途半端な金利で融資を受けて、
新築物件を買ってしまうと、
とんでもないことになります。

この記事の読者さんはレベルが高い方が多いので、
ご存知の方も多いかと思いますが、

不動産投資において収益を上げるには、
「イールドギャップ」が重要な数字だと言われています。

「実質利回り(表面利回りではない)」と、

「金利(単純な金利ではない)」との差が、

儲けになってくるという考え方です。

それでは、記事の鈴木さんのTATERUの物件の、
イールドギャップはどうなのでしょうか?

 

<物件の収支状況>

 満室時想定年収:453.6万円

 実質年収:395.6万円

 経費:90万円(経費率20%)※予想

 総投資額:7661万円

 ⇒ 実質利回り:3.98%(営業利益÷総投資額)

 

<借入状況> 

 自己資金;491万円
 
 融資額:7170万円
 
 金利:2.55%

 融資期間:35年 ※予想

 年間支払額:310万円

 ⇒ K%(ローン定数) 4.32%

 

<イールドギャップ>

▲0.34%(マイナス0.34%)

※記事に書かれていないところは「予想値」です。

(2018年9月4日 JBpress記事より)

 

このように、完全に、
イールドギャプがプラスどころか、
マイナスになってしまっているのです。

これでは持ち出しになってしまいます。。。

新築1年目からこの数字ですから、
この後30年、果たして持ちこたえることができるか、
とても不安になってくる数字です。

このように中途半端な金利で融資を受けて、
利回りの低い新築物件を買ってしまうと、
とんでもないことになることが分かります。

中古物件は新築物件よりも利回りが高い

そして、一般的に、
中古物件は新築物件よりも利回りが高いですから、

イールドギャップの値も大きくなり、
競争が激しくなった場合でも余力があります。

適切な利回りを見込めていれば、
たとえ金利4.5%で融資を受けたとしても、

多少空室が増えたとしても、家賃が下がっとしても、
利回りが高ければ何も問題がないわけです。

さらに、金利4.5%を、金利交渉や借り換えで、
低くすることができれば、
さらに収支を安定させることができるのです。

逆に新築物件の場合はそうはいきません。

金利1%などで融資を受けていると、
0.5%に下げてもらうのは難しいですし、

下げてもらえたとしても、
そのインパクトは低いのです。

 

新築を難しいと感じる2つ目の理由まとめ

ここまでをいったんまとめると、

・融資を引きやすいということは、
 参入障壁が低く、競争に巻き込まれやすく

・新築でも金利が低くくないケースも多く

・イールドギャップを取りにくく

・余力の幅が狭くなる

ここが私が新築物件を難しいと考える理由の2つ目です。

 

新築は難しいと考える理由3

さらに、新築が難しいと考える理由として、
「経験値」という理由があります。

長くなったので、次回に続きます。

(つづく)

 

編集後記

前回の記事にコメントを多く寄せて頂いたのですが、
イマイチ返信の仕方が分かりません。

返信しても、他のコラムニストのように、
僕の名前が表示されず、IDだけが表示されます。。。(汗)

これだと返信しても、誰だか分からないですよね。

ただ、コメント頂いた方には感謝しております。