民泊物件は1度だけの経験です。論点に深入りせず、何らかのイメージの参考になれば 幸いです。(アウトルック)

「民泊」取得を思い立つが

民泊は「簡易宿所」「特区民泊」 「民泊新法」の3パターンがあり、この順で難しいように言われますが、私は、「簡易宿所」を取得。

1泊の宿泊から可能なのが絶対有利だと言う当たり前の理由ですが。他の2つは新しい故に規制も多く、それほど取得が容易には思えません。(むしろ面倒なことが多いです。)

まず「保健所」と「消防署」と「建築指導課」を訪問して話を聞きます。         

それで「もうやめた。」「全部クリアするなんてできないよ。」と思ったり、「専門家(何故か行政書士の分野)にたのむしかないか。」と凹んでしまいます。

例えば、二段ベッドの条件は、日本で通常に販売されていないサイズを要求します。(思わず「どこで買えますか?」と聞いてしまいました。)

ちょっと待ってください。

専門家はよく勉強されていますが、民泊申請を5年もやっている人はいません。すべてネットの情報や役所に尋ねて解決できることですし、それを理解できないと「リホームのアイデア」も「消防設備」も費用金額を含めて全部丸投げと言うことになります。

それでもいいと思う人が普通かもしれませんが(笑)  DIYを完全放棄した民泊申請は、100万単位でお金が飛んで行きます。

これだけは知っておいた方が良いこと

保健所の人は散々条件をつけてきますが、何とかなります。(やり直しを含めて) 

  「でも「消防」がクリアできないと絶対に許可はおろせませんよ。建築基準法の面から建築指導課の指導も受けてくださいよ。」などと言われます。

この言葉の真意が初めは理解できませんでした。(コラムで書いてもセーフだと思いますが、緊張します。)

  建築指導課からの指導(是正勧告)があっても、保健所は消防署の検査合格のハンコがあれば、民泊の許可を出さざるを得ない、と言うことです。

脱法を勧めるのでなく中古のリフォームでは絶対に不可能な要求が建築基準法にはあります。(深入りしません。予定されている法律改正ではクリヤし易くなると思います。)

最短で「民泊」取得をするためのDIY(仏壇の線香)

100平米の住宅建物の49%を民泊にするということにしました。

(この数字は意味がありますが、参考にしないでください。今後の法律改正で、今後200平米、3階建も視野に入るはずなので)

消防設備にお金をかけたくない。100% DIYでするには「無線式の自火報」にしたかったのです。

それでも「自火報」はホームセンターはもちろんネットでも無理で、専門の業者しか買えなくしていますし、実際の検査の時に「煙を出す器具」を持っていなければ検査できないと消防署に言われました。それでもお願いし「仏壇線香」の煙を自火報にかざしてして警報を鳴らし検査を終了させました。(「初めてです」と言われましたが、ハイテク器具より、本当の煙だから、一番正確なはずですよね。)

提出書類も含め素人DIYで十分可能です。(専門家作成を要求される可能性はありますが、法律根拠はありません。)

私の失敗(民泊への思い入れはほとほどに)

民泊を「最低基準」で取得しようとする人と、頭の中の「理想の民泊」を考えて限りなくお金を使ってしまう人も多いと思います。私も「忍者屋敷民泊」を考えましたが嫁に一蹴され、諦めました。私はバックパッカーを自称していますが、本当はヘタレで、小さな部屋でもトイレとシャワーは各部屋に欲しい。共有は嫌だという経験のこだわりからトイレとシャワーを増設を決定。(トイレ6個)

 どうせDIYで全てのトイレの間仕切りぐらい作ってやるし…    。シャワーも自分で組み立てるし、、、、。

これが失敗、古い家なので水道管が細い。「太い管」にするため、宅内のやり直しだけでなく道路から掘り直す必要がある。ガス屋さんも給湯器3台だけなのに道路を掘ると言う。2回も通行止めにして道路を掘る羽目になる。それだけに80万近い金が必要。

(道路をDIYで掘るから 安くしてくれとはさすがにね。)

結果はどうやねん

数字を示すと1100万位の物件(土地代込み)に500万位のリホーム費用で完成。(半年かけてかなりDIYしたけどやっぱかかります。)

現在、違法民泊がairbnb から一掃されたこともあり、90%以上の稼働率で順調だと言えます。(大阪市内ですが、日本人の人気エリア外?です。)

アパートだと8万位にしかならないが、20万家賃で民泊業者に賃貸できています。(運営会社に委託ではなく100%賃貸しているのでわたしは全く関わっていない。45万程度の売り上げはあると聞いている。さらに、「民泊」から外した一部の部屋は、私のセカンドハウスとしている。

民泊運営はどうしてDIYしないのか

私はすべての物件を自主管理しているが「民泊」運営だけはしていない

実は1年間、真剣に「民泊」をやったのだ。(賃貸物件を借りてグレーゾーンの時代に)  airbnb の「スーパーホスト」になるため、ゲスト全員に会うということもやり遂げた。

ネット世界に疎い私が夜中の2時、3時に世界中から予約メールが入る。必ずすぐに返信をする。英語もままならないが、中国語はgoogle翻訳でもわけわからないこともしばしば。

ある時は、

・飛行機が遅れて電車がなくなったゲストを車で迎えに行く。

・外国人では予約の取れない焼肉店に同行する。

・「ラオックスで南部鉄器を買ったが本物だと思うか?」に答える?

コンシェルジェ、いや、ボランティアをして楽しすぎる1年だった。(特に途上国から若い子がスマホだけを頼りに 、、、、。不安とワクワク感がメールから伝わり、私もワクワクできたのだ。)

この「簡宿」をとってからairbnb 以外のサイトに連動させる サイトコントローラにも挑戦。苦手分野で辛かった。少し軌道に乗せてから、民泊賃貸に出して今に至る。

言いたいことは(まとめ)

本当に「民泊」(国際交流)をしたい人は「不動産投資」としての「民泊」は別物と考えましょう。しかし、建物を「民泊仕様」とするメリットはあります。収益性はアパートより高まります。6人くらいのグループが使える「戸建」はホテルと競合しなくて需要はまだまだあると思います。

私は2軒目の物件を探していますが、中国人による(日本人なら買わない値段の)買い漁りで実行に至っていません。

金をかけ過ぎると「民泊」は趣味の世界になります。それもとても良い趣味だと本当に思っていますが