皆さんこんにちは!パテント大家ATSUSHIです。

 

本日は、昨日のコラムに引き続き、「知り合いの業者による非公開の水面下情報」というテーマで、私なりの考えを綴りたいと思います。

 

非公開の水面下情報~ピカピカアパート編~

 

前回のコラムにおいて、オンボロ築古アパートとピカピカ高額アパートの二種類の物件の非公開水面下情報を、知り合いの業者から紹介してもらったお話をさせていただきまし。

 

本日は、その二種類のアパートのうち、ピカピカ高額アパートについて、さらに深掘りしてみたいと思います。

 

今回、情報をくださった仲介業者さんは、常日頃から、

レインズ情報や大手不動産会社から毎日届くFAX、

インターネットのポータルサイトに載っている物件というものは、

基本的に売れ残りであり、

良い物件は非公開で水面下で動き、

即断が肝要!

と話されていたため、

やはり、私としては、

その業者さんからの非公開水面下情報となると、期待は大きかった

わけです。

 

しかしながら、昨日のコラムでもお伝えしましたが、

結論としては、

全く普通の物件

だったのです。

 

スペックは予め想定していたものとほぼ同じで、

・土地面積→60坪弱

・建築面積→100坪程度

・戸数→12戸

・家賃→58000円

(共益費別途5000円;インターネットの某不動産ポータルサイトに実際にこの物件の部屋が掲載されていました。)

・満室表面利回り→5%半ば

 

そこで私は、その物件の売り主の販売手法について調べてみました。

 

すると、

関西の主要某都市を中心とした中堅デベロッパーのアパート賃貸事業部門が土地を準備し、

工務店に新築アパートを建ててもらい、

そのアパートに客付し、

概ね満室にした上で会社の経営計画、経営状況に基づき売却しているビジネスモデル

であることが分かりました。

 

(ちなみに、インターネット上の情報によれば、仲介業者以外の一般の方で、土地を紹介してくれ、仮に成約に結びついた場合には、「お礼に50万円支払う」と言うような文言が記載されていました。)

 

物件売却では、過去から水面下で販売している売り主のようで、表立った宣伝はしていないようですね。

 

そのため、非公開物件というのは事実だったようです。

 

今回の物件と通常の建売アパートとの大きな違いは、

新築物件を満室にした上で家賃収入を得ながら、

希望する価格で売れるタイミングを見計らって売却する

と言う点です。

 

今回の物件価格としては、

一般消費者が土地を取得して、そこに新築を建てるのと、

ほとんど価格面では変わらないと思われますが、

「満室までの機会損失」と安心」とをどう見るか

で、どちらを選ぶか決まってくるのだと思います。

 

ここで、簡単なシミュレーションをしてみますと、

仮に利息1%、頭金10%で、

諸費用含めた借り入れと仮定(どちらかと言えば甘めの仮定)すれば、

毎月の返済は20年返済で約70万円

30年返済で約50万円

となり、

一方で、

現時点での毎月の家賃は、

楽観的に見積もってもMAX80万円弱で、

今後、時間の経過とともに減っていく

ことが予想されます。

 

このような状況(甘めの見方)を鑑みると、

高稼働であったとしても、

入居者が入れ替わる空室期間、広告費、原状回復費、税金など考えると

儲けの計算式は成立しない

ように強く感じられました。

 

しかし、ここ最近、

これだけ融資が狭くなり、

高騰した物件のキャピタルゲインなどあり得ないと言われ、

億単位の安易な投資の危険性が叫ばれている中、

この売り主は、

このようなビジネスモデルがまだ通用すると考えているのでしょうか?

 

まして、今後金利が上昇し、持家ですら返済できなくなるリスクが、様々なところで指摘されている中、

サラリーマンへ大きな融資を実行し、

まだ不良債権化しないと思っているのでしょうか。

 

さすがにもう通用しないのではないか?

と私としては感じてしまいます。

 

さて、「非公開の水面下情報」という観点に話を戻すと、

今回、二回に分けて、知り合いの業者からの非公開の水面下情報についてご紹介しましたが、いずれも、私の中では「ナシ」でした。

 

非公開物件の実態というものは、実は中々厳しいものであるなと感じた次第です。そりゃあ、喉から手が出るほど欲しい物件は、私なんかのところにくる前に誰かしらが購入しますよね(笑)

 

前回のコラムでも強く述べ、繰り返しにはなりますが、これから不動産投資を始めようとお考えの皆様におかれましては、「非公開情報」と言われると、洗脳的に「お買い得だ!」と思いがちだと思います。しかしながら、上述のように、全くそうではない可能性も大いにあり得ます。仮に非公開情報と言って紹介されたとしても、是非ともそこでは一旦冷静になり、自分自身の「目」で、自分自身の「ものさし」でシミュレーションをし直し、物件購入の判断をして欲しいものだと強く感じる次第です。

 

(仮に本当にお買い得な物件があったとしても、それは「超お得意さん」にしか紹介ないと思われますので、そうでない限りは原則、「お買い得情報は相手からは入ってこない」という姿勢で臨む方がベターだと個人的には感じます。)

 

以上、本日は、前回のコラムに引き続き、「知り合いの業者による非公開の水面下情報」というテーマで、私なりの考えを綴らせていただきました。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます!