お久しぶりです。

 

なんだかんだで忙しい日々が続いていたので
コラムに関しては見るだけにとどめていました。

 

婿様、ishi様
復帰おめでとう(?)
いや、ありがとうございますw

 

1.収益マイホームの融資

コラムニストや読者の方々にも
収益マイホームをお持ちの方はたくさんいらっしゃると思います。

 

以前のコラムにも記載したように

住宅ローンの歪み

を利用して今回の物件の取得に動いていました。

 

昨今の賃貸併用住宅の認知度の向上に伴い
融資づけに関しては楽観視していました。

 

結果的には内諾はいただけたのですが

割と苦戦しました。。。

 

今回の取得上でのハードルは3つありました。

 

1:賃貸部分に対する融資の取り扱い

2:賃貸部分が住居ではなくテナント

3:リフォーム資金の取り扱い

 

取引のある地銀3行、都市銀行3行、ネット銀行(大都市店舗あり)

にアポイントを取り、最終的には

都市銀行(タカボンさんが融資を受けた銀行)

から無事内諾をいただきました。(審査に要した期間は3週間)

 

物件取得金額+諸経費+リフォーム資金

です。

 

マイホームは

家族、特に妻へのプレゼント

の意味合いも込めているので

リフォームは想定していた額を大きく上回りそうです。

その部分は自己資金投入なのかな?

とか考えていますが、、、

 

2.各銀行の融資姿勢

まずは取引のある地銀3行にあたりました。

それぞれの返答は

 

A地銀「賃貸部分は自己資金でお願いします

B地銀「賃貸部分はアパートローンで組みます

C地銀「賃貸併用住宅は取り扱っていません

 

この時点で私のライフポイントはかなり削られました。
(取引のある地銀全滅)

銀行の姿勢が上記である以上
落ち込んでいても仕方ありません。

 

その次は都市銀行3行にアポイント取りました。
(緑、赤、青の3行です)

 


リフォーム資金をどれだけ組み込めるかわかりませんが頑張ります


「賃貸部分があると当行の正規の住宅ローンは使えませんでので
プロパー住宅ローン
で検討します」


「当行では賃貸併用住宅も扱っています。
が、
テナントとなると事業性が出てくるので住宅ローンでは扱えません

 

緑で内諾がおりましたので今回のコラムでは割愛します。

3.プロパー住宅ローン

今回の融資で初めて聞いたワードなのですが

「プロパー住宅ローン」

とは?

 

一般的に住宅ローンを組めない方が組む住宅ローンらしいです(ネット調べ)

今回の意味合いは

事業性として物件を評価して融資額を決める
(一応は住宅ローンなので住宅ローン減税は使える)」

とのことでした。

つまり

収益還元法と積算評価

を合わせて融資額を決めるとのことです。
(そのまんまプロパーローンですね)

 


「私の考えとしては
住宅ローンの融資上限額は個人の属性・年収で規定される
ために今回の物件を購入することを検討しています。
好立地の商業地などは往々にして積算評価と実勢価格の乖離が大きいため
それを埋めるのが私自身の属性であると考えています。
なので積算評価では融資の土台に乗らないと考えています。
収益還元法でも、2・3階部分を自身が使用するため
1階部分のテナントの賃料のみで評価するのはあまりにも無理があるのでは?

あまりにも驚きの返答であったため
ついつい上記内容を言ってしまいました。

 

元々、赤の都市銀行は融資を相談するつもりがありませんでした。

しかし
私の両親がプライベートバンクを長年利用していることもあり

「一度お話しでも」

と言われたので相談したのですが、、、。

案の定、希望融資額には到底届きませんでした。

積算評価はあくまで路線価ベースですので申し訳ございません

と、結果は想定内過ぎました。

 

4.テナントだと事業性があるの?


私自身は住居を提供する賃貸業も事業性が極めて強いと考えています。
もちろんテナント部分は一旦退去が発生した場合誘致が難しい
といった側面があるのは理解できます。
しかし
事業性が強いか弱いかというのは事業者の取り組む姿勢の問題
なのではないでしょうか?
また住宅ローンの性質上
本人に返済能力があるかどうか、そしてその能力に継続性があるかどうか
といったことが論点の最重要項目であると私は考えます。
テナントであろうと住居賃貸であろうと
賃料をあてにしなくても十分返済能力は有していると私自身は考えています。」

 


「規則は規則なので申し訳ございません」

 

ごねるだけ無駄でした。

 

5.ネット銀行の姿勢

一般的なネット銀行は融資の上限額が1億円なので
候補にはあがりませんでした。

 

ただリアル店舗を有する一部の銀行では上限額が2億とのことで
今回打診することにしました。

 

Dネット銀行
当行ではリフォーム資金までは住宅ローンに組み込むことはできません。
例外的には融資実行までにリフォームが完了している場合のみです。」

 

撃沈でした。

 

結果的には
収益マイホームに積極的な緑の銀行から
希望額満額の内諾をいただけました。
仮審査の段階で本審査に必要な書類をほぼ全て提出した上での審査
だったので、住宅ローンに比しては時間かかりました。

 

コラムニストの呪い、、、、

侍様
どうか私にはかけないでくださいねw