こんにちは!「新米大家」です。

僕は、名前の通り不動産賃貸業を開始して、まだ3年と「新米」の域を脱していませんが、今回は「超ドミナント」ならではのお宝物件を紹介して貰いました。

例えて言うならば、ジャンボ宝くじの1等ではありませんが・・・通常の宝くじの1等に当選した位のお宝です。

僕の10月のコラムは、基本的にこのコラムの伏線として書いていました。

 

1.物件概要

立地  2つの政令都市に挟まれた(各々1時間の通勤圏内)人口10万人位の市

    JRの快速停車駅徒歩1分(改札口迄2分)10分に1本位停車

    1日の乗降客数 1万人位(ウイッキペディア調)

物件  RC4階建て(エレベーター無し) 築25年 3LDK(63㎡)×16室

    土地220坪 角地 近隣商業地域 

賃料  

    56,000円×16室=896,000円 駐車場4,000円×14台=56,000円

    合計952,000円(月)  年間11,424,000円

利回り 14.6%  (固定資産税評価額≒購入価格)

 

 ザクっと、こんな感じのスペックです。(購入価格は、各自計算をお願いします。)

2.経緯

9月20日位の夕方、突然地元の不動産屋さんから携帯に電話がありました。(何となく嫌な予感・・・というのも前日に別の不動産屋さんから退去の連絡が入っていたので・・・(笑))

しかし、悪い予感は幸いにも的中せず、以下のようなやり取りをしました。

不)「今日、弊社で新築から管理している物件が売りにでたので、購入しませんか?」

新)「おいくらですか?」

不)「〇〇〇〇万円です」

新)「5月に物件を購入したばかりなので、その規模の物件の頭金は用意できないので、難しいと思います。」「一応聞きますが場所はどこですか?」

不)「〇〇駅から徒歩1分のRCで3LDKのファミリータイプです」「家賃は、月の総額95万円位です。」

新)少し間が空いて・・・「家賃が月95万円?」

不)「はい」「なお、ここ数年退去もありますが、基本的に満室です」

新)「今日見に行きます」「詳細の住所を教えてください。後、自宅のポストに資料を今日入れておいてください。」

 というような、電話のやり取りがありました。家賃月額95万円・・・ということは、表面利回り14%超える!無理しても買いたいな・・・という考えが頭の中をよぎりました。

 ただ、こういう場合は得てして、物件を見に行くと期待を裏切る物件が多いのですが・・・現地に行くと・・・頭の中は「購入」一色になりました。

ただ、問題は資金調達です。融資が厳しくなった今、どうやって融資を引っ張てくるか?・・・試行錯誤です。借入していない物件を担保に入れる、今売却に出している物件の売却価格を下げる・・・等色々模索しました。

自宅に帰り、不動産屋さんから頂いたレントロールを見ると、築25年の中に長期入居者(10年以上)も16室中5室程あり、入居時期もばらついています。またリノベ部屋の写真もあり、随時相応の修繕もしているように見えました。外壁塗装も7年位前に実施(ということは・・・築17年目に実施)

ただ・・・融資がおりるかな?という1点だけが不安材料でした。(今時点で)

今迄、購入価格10%以上+諸費用=自己資金 が、僕の物件購入の最低ライン(守るべきスタンス)でしたが、正直、今回の物件については、そこ迄ありません。

3.購入意思の連絡と融資交渉

その前に、まずこの物件が本当にお宝なのかどうか?を確認する為に、「楽待」の検索機能を使ってみました。条件は、①駅徒歩5分 ②ファミリータイプ ③RC ④利回り12%以上 ⑤築30年未満 と条件は多少劣後する内容を入力

このような条件で全国で検索してみた結果 → 「該当なし」でした。

また、別の不動産屋さん(2棟目を購入した不動産屋の担当者)に連絡して内容を確認すると・・・「迷う必要はありません」「購入後、即+20百万円で売ってください。」との返事・・・

早速、不動産屋の社長に連絡し、「この金額で購入します。但し融資付けが少し難航すると思うので、2ヵ月位時間をください。」とお願い・・・

すると、不動産屋の社長より、「一応根交渉5百万円は売主にします。12月迄に売却できれば良いので・・・ 融資の可否が分かるまで待ちます。」との嬉しい言葉が・・・(その後結果的に、2百万円の根交渉成立・・・ラッキー(笑))

メインBKに恐る恐る・・・電話をしました。

新)すみません。この前融資してもらったばっかりで、駄目だと思うのですが・・・ ●●駅徒歩1分で▲▲▲▲万円で良い物件がでたので・・・購入したいと思いますが土台にあがりますか?因みに、諸費用のみ自己資金対応の条件です。金利は何も言いません・・・融資を承認してもらうのが先決ですから・・・

担)▲▲▲▲万円ですか? 家賃は?利回りは?

新)年間収入は11百万円で、利回りは14%位です。

担)まずは、資料をいただけますか?

新)不動産屋さんに連絡しておくので、取りにいってください。その時に詳しい内容を聞いてください。

担)分かりました。又御連絡します。

新)ありがとうございます。

というような、当たり障りのない電話でした。(元銀行員としては、この時点での融資の入り口としては、厳しいかな?という印象)

唯一の希望の光~今回の案件については、元銀行員の立場から言えば、9月末に大型案件を持っていく→10月融資実行→平成31年3月期の貸出金平残が伸びる→3つの支店目標①貸出金目標②預金目標③利益目標の中の、①③の目標達成が早い段階(10月の時点)で見えてくる→本件融資承認の可能性がないわけではない。・・・・というような希望的思考が働きました。

翌日夕方に、担当者から連絡あり。

担)新米大家さん。物件資料徴求と物件の現地確認を支店長としました。支店の方針としては、直ぐ稟議を書きます。なので、決算状況等をヒアリングしたいのですが・・・時間取れますか?

新)今からでよければ、時間取れますので伺いますが?

担)分かりました。お待ちしています。

(支店到着後)

新)支店長お世話になります。僕の今の状況ではこの物件は少し背伸びしすぎと思いますが・・・このような物件は今後もでないと思いますので、購入したいと思います。

支)早速物件を見に行きました。不動産屋さんとも話をしました。こんな物件はもう出ないとおもいますので、是非融資させてください。

新)お話していると思いますが・・・今回、自己資金0円ですよ。諸費用を何とか工面出来る位ですが・・・最近の融資情勢を鑑みると厳しいと思いますが・・・取得税だけでも3百万円位かかります。

支)この物件なら大丈夫です。新米さんとの今迄の付き合いもありますし、返済期間はどの位考えていますか?

新)融資してくれることが前提なので、15年を検討しています。それでも十分CFはあるので・・・

支)この物件であれば25年位大丈夫ですよ。もう少しCFを貯める戦略にした方がいいのでは?

新)そうですか。では、甘えて20年の元金均等でお願いします。

支)では、それで稟議を書かせます。後、先程不動産取得税が3百万円位と言われましたが・・・提案ですが、3ヵ月元金据え置きにすれば取得税分は貯まるのでは・・・

新)え・・・ 元金据え置きは、僕も新築物件以外は稟議書いたことありませんが・・・出来るのですか?

支)大丈夫です。3ヵ月据え置きで書かせて頂きます。後、審査会が10月3日にあるので、9月26日迄に稟議をあげないといけないので・・・

新)え・・・今日は、9月21日(金)ですよ!実質2日で稟議を書いてくれるのですか?

支)大丈夫です。担当の〇〇が頑張ります!

と心強い返事が返ってきました。内心は、本当に大丈夫?と思っていましたが

10月3日に・・・本当に自己資金0円+3ヵ月据置き元金均等 20年返済で融資おりました。実質的にほぼフルレバの形で決裁がおりました。(不動産取得税以外の諸費用は自己資金対応 → 但しこれも敷金が2百万円以上あったので、実質的にはそんなにかかっていません。)

4.残る問題

今回の事例では、いいことばかり書いていますが・・・一番の気がかりは、

売主の気が変わることです!

融資内諾を得て、10月6日に契約をしに不動産屋さんに行き、初めて売主とのご対面です。(正直、何回も取引をしていますが、決済日以外で相手方と会うのは初めてのケースでした。売主直々の希望だったそうです)

既に、何度も不動産屋さんの社長が売主の意思確認をしていますが、やはり心配です。どう考えても、もっと高くで売れますから・・・

売り急ぐ理由も分かりませんでした。(正確にいうと、借金が不安になった程度のことしか情報がありません。・・・その後分かりましたが・・・)

売主は、地元の地主で他にも物件を持っているようでした。跡取りの息子もいるようでした。

面談時は、余計なことは言わないように細心の注意を払い契約書に印鑑を押しました。僕の方は、・・・とすぐ終わるのですが、相手は1つ1つ不動産屋さんに尋ねての契約調印でした。

何とか最後まで終わり、不動産屋さんが何か質問ありますか?と尋ねられた時、売主が・・ぼそ・・と契約を破棄したらどんなペナルティがあるのですか?と質問してきました。

10月12日を過ぎると、手付金額の倍返しです。あと、基本的には融資も承認されていますので・・・とぎこちない返事で応対していました。

ということで、10月12日を過ぎて、一安心(少なくとも手付金額の違約金は入ってくる・・・)

無事に決済できるかどうか・・・

続きは、9月30日以降です。・・・

 

今回も長々とお付き合いありがとうございました。