あらすじ

この連載記事では、TATERUの提案で、
新築アパートを購入した方の記事を紹介しながら、

・新築と中古、始めるなら?

・新築アパートの難しさの理由1

・購入前の調査の方法と新築と中古の確度の違い

についてお話しをさせていただいています。

 

 

そして、前回の記事では、TATERU社の提案で、
新築アパートを購入した方の記事を紹介しながら、

・「融資が引きやすい」はメリットではない

・「融資が引きやすい」⇒ 参入障壁を下げる

・結果として、競争を激しくて、収益が悪化する

というお話しをさせていただきました。

前回の記事をお読みなった方は分かるかと思いますが、
TATERU社から購入された方のアパートの収支は、
かなり厳しいものでした。

イールドギャップ値は、
高ければ高いほど投資として安定してきますが、
せめてプラスにならないと話しになりません。

つまり「融資が引きやすい」ことが、
結果的に1棟新築アパート投資を、
難しくしてしまっているのです。

 

そして、今日は、
ななころが新築アパートを難しいと考える理由の、
3つ目についてお話しをしたいと思います。

 

【過去記事】

・新築と中古、始めるならどっち?(1)

・新築と中古、始めるならどっち?(2)

・新築と中古、始めるならどっち?(3)

※執筆ルールでリンクを貼ってはいけないため、過去記事を読みたい方は、記事上部の「ななころ(嘉手納知幸)」から過去記事一覧を表示できるかと思います。

 

新築は難しいと考える理由3

新築の理由の3つ目として、
「経験」が挙げられます。

TATERU社から購入した鈴木さんが、
不動産投資の経験値が足りないがために、

業者にほぼ言われるがままだったことが、
記事では随所に出てきます。

・「あのときは浮かれていたのですが、販売資料の表面利回りには、小さく『消費税額及び諸経費相当額を控除した金額で算出』と書かれていました。担当者は利回りの高さを説明していただけで、こうした細かい説明はしてくれませんでした。」

・「もともと附帯工事費とされるものを諸経費に組み込むのは、表面利回りを良く見せるための手段のようで、私はそれに騙されてしまったというわけです。」

・「TATERUから「新築1年目であれば入居者が殺到し、退去も少ない」という説明も受け、期待に胸を膨らませた。しかし、ふたを開けてみると、話とは大違いだった。「入居後2カ月で退去する入居者もいて大変でした」。

・「当ローン借入れ期間中は、管理会社をTATERU(旧インベスターズクラウド)から変更しないことが融資条件」という念書にサイン

(2018年9月4日 JBpress記事より)

 

すべて業者が有利になるように進められている

このように、経験が浅く知識が無いことを良いことに、
すべて業者が有利になるように進められている事が分かります。

「なんとなくそういうものなんだろうな」

経験値が無いとそのような発想になってしまうのです。

 

ただ、業者に有利になるように仕組まれていることが、
すべて悪いことかと言うと、

残念ながら、業者も利益を追求する以上、
当然と言えば当然です。

(やり方の問題はありますし、
 融資資料改ざんは犯罪ですが・・・)

ですから、私たち投資家自身が、
知識武装せざる負えないのです。

これは新築だけでなく、
中古物件を購入する場合におていも、
言えることになります。

しかし、もう1つ重要な「経験」があります。

もう1つ重要な「経験」とは何でしょうか?

 

なぜ「経験」なのか?

「危ないっ・・・!?(汗)」

先日、車を運転している時に、
ヒヤッとする場面がありました。

車の運転を「半自動運転」に切り替えて、
高速道路を走っていた時のことです。

僕は、アクセルやブレーキを、
完全にまかせてしばらく走っていたのですが、

手動運転に切り替わった途端、
(ブレーキを自分で踏むと手動に切り替わる)

頭が切り替わらず、
ブレーキを踏むのが遅れて、
前の車にぶつかりそうになってしまったのです。

このようにコントロールを任せてしまうと、
突然自分でやらなくてはいけなくなった時に、
動けなくなってしまうのです。

新築アパートを購入した場合、
ほとんどの人が、購入当初10年ぐらいは、

(場合によってはずっと)

・空室に困らない

・入居募集に困らない

・管理会社選びに困らない

・修繕に困らない

と説明されて、安心したことでしょう。

かぼちゃの馬車では、
「30年完全家賃保証」とまで謳っていました。

しかし、これが私たち投資家をダメにするのです。

「経験」が育たないのです。

新築アパートの場合、
過保護過ぎるほどサポートされており、
「オーナーは何もしなくてもOK」です。

しかし、「経験」は何も育ちません。

10年後に突然、サポートを打ち切られたら・・・?

運転の方法を知らない人が、
自動運転が突然解除になったら、
私よりももっと悲惨な目に会うことは、
想像に固くないでしょう。

つまり、なるべく最初は、
経験を積んで、育てた方が良いと、
私は考えているのです。

ですから、中古の物件を、
運営してみることが必要だと、
考えている次第です。

 

新築アパートはNOなのか?

とはいえ、私は新築アパートに、
完全に反対というワケではありません。

どいうことかというと・・・

 

(つづく)

 

編集後記

前回の記事でもたくさんのコメントありがとうございました。

また、「上手くコメントを返信ができない」旨を書いたところ、
アドバイスまでくださった方もいました。

お陰様で楽待からもメールがあり、無事設定が完了しました。

隙間時間を見つけて、1つづつ返信させていただこうと思います。

 

先日衝動買いしてしまった、

「最新iPad + ApplePencil」

ものすごく良いです!

僕はメモ魔で、
アウトプットは基本的に紙と鉛筆です。

これがあれば、紙のノートがいりません。

また、PDFや電子書籍にも、
手書きでメモができるため、
もう手放せなくなっています。

 

あまりにも良いので、
iPhone用にもスライスペンを書い、
移動中のメモとして使っています。