こんばんは、サバイバル大家です。
いつもコラムを読んで頂き、ありがとうございます。

 

前回の続き(第19話)

リフォーム見積交渉には事前の準備と
ギリギリの駆け引きが全てとの悟りにいたるサバイバル大家

没田栗リフォームからの見積を事前資料の叩き台に仕上げる
チンピラもびっくりのハッタリで

583万円→350万円を上限スタート

 

しかし

オバタリアンも仰天のサバイバル大家の値切り交渉が実をむすぶ

 

褒めて上げては、競合を引き合いに出すこと3回
相手が退却しないギリギリで踏み込んでいく水面下の激しい攻防

サバイバル大家に偉人の言葉がこだまする

 

 

自分から踏み込むことは
勝負を決める
大きな要素である

by 羽生善治

 

 

自分自身でできることは内省化することも選択肢にいれ、最終的に出てきたのは税込203万円の見積。900万の見積が203万まで減りホッとするサバイバル大家

しかし、

それは大切な人の悲劇に繋がるプロローグに過ぎなかった。

 

私は経営者として、どんなことをしてでもクソ物件の「クソ」を外します

繰り返す粘り強い交渉の末に希望の見積を勝ち取る。

 

 

な、なんと!

 

 

203万円!(歓喜)

 

 

少し賃貸するときに貸しやすくなるよう

・ぶち抜かれた隔壁復旧(2部屋→1部屋に)

・90平米のCF全張替

・90平米の壁紙全張替(1部アクセントクロス)

・腐食壁の石膏ボード全交換

・キッチン新設1台(施主支給)

・ウォシュレット2台交換(施主支給)

・2部屋和室→2部屋洋室へ

・ユニットバス1つのFRP全塗装

を含んで、これはなかなか!

 

 

サバイバル大家

「よーし!あとはリフォームの資金調達だけうまくいけば、何とかいけるんじゃないか?」

 

 

やるべき道筋が見えてきた、あとは融資での資金調達だけだ。そこまでできればあとはクソ売主との直接対決

 

 

サバイバル大家

「とは言うものの、原状回復に使うローン…たしか公庫で借りれたっけ?」

 

 

経験がなかったが築古物件のリフォームで公庫融資を使ったと、確か話をしていた大家さんが多かったな。よし、早速電話して確認してみよう

 

 

(…仕事の合間に最寄り公庫支店へ電話)

 

 

サバイバル大家

「あの〜、わたくし●●市に収益物件を保有してる法人代表のサバイバル大家と申しますが。融資のご担当者様はいらっしゃいますでしょうか?」

 

 

はいはい、ちょっと待ってて下さいね〜。と受付の人が電話を繋ぐ

 

 

樽井(日本政策金融公庫 融資担当)

「はい、お電話代わりました。収益物件へのご融資ですか?」

 

 

単刀直入に質問されて一瞬たじろぐ

 

 

サバイバル大家

「い、いえ。私の法人が保有する(クソ)物件で修繕が必要となりまして。修繕費用の融資のお願いでお電話しました」

 

 

ああ、そうですか。やってますよー。と事務的な反応があり、早速支店に行って面談することになった。

なんか、普通の金融機関とはちょっと違うのかな。
淡々としてる。

でも、ここで融資調達ができるか否かでこのクソ物件の未来が変わる!ここで融資が通らなけば、しばらく…

 

銀行返済が給料で持ち出しになる

 

気合を入れねば!

 

 

(…数日後の半休)

 

 

と意気込んだものの、公庫面談は思いの外あっさりと完了した。

 

 

樽井(日本政策金融公庫 融資担当)

「はいはい、なるほど。それは創業融資で対応できると思いますよ〜。融資同額の預貯金も200万円程度あるということですしね。じゃあ、この資料を用意して送って下さいね〜」

 

えーと、この資料ですね。

 

・事業計画書の雛形
・会社案内
・通帳コピー
・法人情報(定款、法人登記簿)
・職務経歴書

 

 

…え?

 

 

こ、これだけで終わり?

 

もっとなんかこう、

 

クソ物件再生の事業計画は?

 

経営をなめるなよ!?

 

みたいな、暑苦しいバンカー面談はないの?

クソ物件の再生だから色々聞かれると思ったら空回りした。

 

 

(…数日後の書類提出3週間後)

 

 

樽井(日本政策金融公庫 融資担当)

「あ、どうもサバイバル大家さん。融資、通りましたよ〜。では、今後の手続きは…」

 

 

はは、あまりにもあっさりと融資は通ってしまった。半●直樹レベルのバンカーへ熱い想いをぶつけてやろうとした

 

この中途半端な情熱は

 

事務的に案内される樽井のガイダンスにかき消されていくのだった

 

大切な人や自分の生き方を、クソ物件の犠牲にはさせない

無事に融資日が確定して武木洋(零細 武木洋ハウジング社長)に報告をした

 

 

サバイバル大家

「あ、どうも社長。前にお話ししておりました融資ですが無事に承認になりました。2週間後に決済となりますので、リフォームの手配をお願いしたく」

 

 

電話口の社長は少し興奮気味に「そうですか!」を連発している。

 

 

サバイバル大家

「ええ、それでは決済の1週間後に着工できるということですね。はい、わかりました。弊社の方で養生と事前清掃、残置物をどかすのはやっておきますので。それではどうぞ宜しくお願いします」

 

 

ふーっ

 

 

いよいよ、原状回復工事が動き出した。自分たちで養生、残置物処分は事前にやらないといけないから頑張らなきゃな。

 

 

サバイバル大家

「そうは言っても…一人で90平米の面積の養生やら掃除、残置物の整理なんてどのくらい時間がかかるのか見当もつかないな…母ちゃんと嫁に応援を頼むか

 

 

自分一人の労働力ではいつ終わるのか不明だったため、その日の夜に相談した。終わったら何か美味しいものを食べよう、というお土産を引き合いに

 

ミキ(母)

「いいわよ、アンタが持ってる物件いちど見たかったしね〜。ほんと、大学も行かずどうなるかと思ったけど、オーナーだものね。楽しみだわ〜」

 

あうう。

す、すいません。大学にも行かず

 

 

トモ(嫁)

「うん、土日なら大丈夫だよ。それがサバイバル大家の所有物件なんだ!すごいね!

 

あ、はい。

ある意味…すごいクソ物件なんです…

 

 

なんか

二人の期待値が高い。

少し嫌な予感が心をよぎりながらも、労働力には変えがたい。

 

 

(…翌週の土曜日の午後)

 

 

早めにレンタカーを借りて、清掃道具やグーグル先生で調べた養生道具をホームセンターで買い揃える。荷物を積んだ車で母と嫁を迎えに行くと、二人はドライブ気分だった。

 

 

トモ(嫁)

「物件は結構遠いの?」

 

 

後ろで母は聞き耳を立ててる

 

 

サバイバル大家

「あ、いや。隣の県だけど東京寄りだからそんな遠くないよ。1時間かからないかな」

 

 

心地よい音楽とともに週末らしい会話だった
この後の恐怖の館に連れられるとも知らずに…

 

 

(…数十分後)

 

 

だんだんと目的地に近くなってくる。時間はもう16時近くになっていた

 

 

ミキ(母)

「なんか、小道に入って行くねえ。こんな薄暗いところにアンタの物件があるのかい?」

 

…う、うん

 

 

トモ(嫁)

「なんか凄い坂を上っていくんだね、駅から遠いのに坂もあるの?

 

 

…う、うん

 

 

段々とドライブ気分だった車内の空気が重苦しくなってくる

 

 

サバイバル大家

「あ、着いた。ここだよ。」

 

 

 

二人とも助手席と後部座席の窓から覗きあげ

 

 

完全に絶句しているようだ

 

 

ミキ(母)

「え。こ、これかい?アンタこんなもの買って、どうするっていうんだい」

 

 

トモ(嫁)は不安そうに自分を見ている

 

 

サバイバル大家

「うん、これを綺麗に再生した賃貸経営するんだよ。今は少し赤字だけど2部屋に入居者がつけば給料の1/2くらいの利益が入るんだ。

リフォーム業者さんが来週以降に現場に入るからある程度綺麗にしないといけないんだ。遅くならないように早くやって夕食食べに行こう」

 

 

ミキ(母)と嫁は顔を見合わせた

 

母が車から荷物を取り出し、

サバイバル大家が荷物を階段から上げ、

嫁が荷物を室内に入れる

 

1回目の荷物を階段に上げ終わり、
2回目の荷物を車に取りに行くと母に言われる

 

ミキ(母)

「アンタね!新婚そうそう嫁さんを

不安にさせてどうするんだい。

あの子は気丈だから何も言わないけど内心は不安なはずだよ。バカだね。

こんな汚い物件は早く売っちゃいな!

 

小言で母に叱責されて、ぐうの音も出ない。

 

階段を見上げ黙々と荷物を運び入れる嫁
…休日を返上して働く後ろ姿に涙目になったのも束の間

この時は不動産投資の価値観を根底から変えるなんて思いもしなかった。

 

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