いつもコラムをお読み頂きありがとうございます(^^)

 

先日業者さんから紹介して頂いた案件が契約前に

ドタキャンを食らい流れてしまったというお話をしました。

 

その後その業者さんが私に気を使って下さり

新たな案件を紹介してくれました。

 

その物件は現況の価格は少し高いのですが

そこから300万程度下げられるそうです。

 

ネットで私も物件写真を確認しましたが

これなら下手すると1000万近くはしそう!

と思ったんですよね

 

そしてその物件を先日内見してきました

 

庭がめちゃくちゃ広かったですね。

現在は手入れされていないので雑草がボーボー生い茂っていました。

 

建物の中もかなり広くて5、6LDKはありましたね

建物の作りも高級感がある感じでした。

ただ経年劣化で結構外装、内装ともに痛んでます。

 

私の見積もりではこのボリュームの物件を

賃貸に貸し出せるようにリフォームしたら

200~300万はかかると思います

 

私は物件を選別をする際に間取りは

3LDKとか4LDKの物件を購入するようにしています。

 

なぜなら小さな1LDKや2DKみたいな物件では

小さすぎて戸建のターゲットであるファミリ―需要を取り込めません。

 

一方今回の物件のようにボリュームが大き過ぎる物件は

リフォームでお金がかかって利益が出づらくなります。

 

田舎の戸建の賃料相場はだいたい決まっているので

仕上がりの価格が高くなってしまうと

その分賃料を上乗せする事が出来ないので

収益性、利回りが下がってしまいます。

 

あと価格が高くなってしまえば資産の流動性(換金性)も落ちるので

売却する際に投資家へ売り難しくなります。

 

一方実需であれば住宅ローンが使えるので

物さえ良ければ1000万以上でも売却は可能。

なのでそのような出口戦略を取れなくも無いですが

保有期間中のキャッシュフローが悪いので個人的には無しです。

 

そんな訳で今回の物件は見送る事にしました。

引き続き物件探していきたいと思います!

 

最後までお読み頂きありがとうございました(^^)