おはようございます!地主の婿養子大家です!

 

毎日二ストを公言した癖に、毎日書けずに申し訳ありません。皆、書かない時は本業がバタバタとしてとか言い訳しますが、ご多分に漏れず、私もバタバタしております。汗

コラムは全部読んでいるので、適当なコメントがあってもお許し下さい。。。

動いていた4件の案件のうち、3件はまとまりそうな感じです。

・購入案件

・マイホーム案件

・売却案件

今年の年末はこれまでの大家人生で一番忙しい年末になるかも知れません。涙

でも、

絶対にコラムは書き続けます!

 

さて、

今回のテーマは『不動産投資における経費を確認してみる!』です。

 

不動産投資家にとって、

経費の最小化

節税効果の最大化

について興味津々なのではないでしょうか?

もちろん、私もそうです。

しかし、

正解があるようで、セミナーに出たことも本も読んだこともない私の対策はおそらく穴だらけなんだろうなあと思います。

大体の人は、この辺りはオープンにせずに、ROM専で得た情報をシメシメと少しずつ完成させていくのかな?なんて思ったりします。

そこで、

私の運営する法人の総勘定元帳を1年分確認して、経費等、所得を圧縮する要因となっているものを紹介すれば、何かの役に立つかな?との思いからコラムにすることにしました。

 

構成は、

1.一般的な不動産投資における経費【初級編】

2.私の不動産投資経費における考察【婿養子版】

以上で2日間に分けて書いてまいります。

 

1.一般的な不動産投資における経費

インターネットで確認すると、下記のようなものが不動産投資における運営コストとして考えれられます。※インターネット『不動産の教科書』確定申告時に知っておくと得する不動産所得の13の必要経費とは から引用しました。

 

①租税公課

・土地・建物に対する固定資産税・都市計画税

・物件を取得した時に課される登録免許税、不動産取得税

・事業による利益に課される事業税

自動車税、印紙税

など。

事業税、法人税、所得税などは、利益の高低に比例するものですが、上記税金のほとんどは、利益の有無にかかわらずかかってくる税金ですね。

<注>

法人の場合、赤字でもかかる税金があるので注意も必要です。

例えば、

・法人税、住民税及び事業税(会計上の利益が赤字でも法人税の課税所得が黒字になる場合

・住民税均等割額

・外形標準課税(資本金の額又は出資金の額が1億円を超える法人の場合)

・消費税(消費税の免税事業者でない場合)

上記が該当するようです。

※インターネットサイト、経営ハッカー『赤字の法人が払う税金について公認会計士がわかりやすく解説』から引用。 

 

②損害保険料

・火災保険

・地震保険

・施設賠償責任保険

など。

昨今の自然災害多発の影響で、

今後は、

火災保険、地震保険ともに保険料の値上げが生じるので、年払いなのか長期一括払いなのかも検討しなければいけません。

また、

大手損保会社のうち、東○海上以外は今年は赤字という噂を聞きました。東○海上も今回の台風24号ではとんでもない件数の対応に追われている様子です。

冗談抜きに、

契約する損保会社の選定も気を付けたほうが良いと思います

 

③減価償却費

建築費を建物の構造・用途で定められている耐用年数に応じて、毎年減った分の価値を計上して償却する費用です。

これは、毎年経費として計上することができます

そして、減価償却費は、実際に出費を伴わない節税要因となります。

一方で、

減価償却した分だけ簿価は減少していくため

売却時には、

購入価格程度で売却したり、フルローンやオーバーローンで購入して残債割れをする場合でも不動産譲渡所得税がかかる場合があるので注意が必要です。

 

④修繕費

ここでの注意点は。

確定申告や決算では、一般的に我々が認識している修繕にかかるコスト全てが、修繕費として所得から控除できるわけではない点です。

 

【修繕費として計上できるもの】

※国税庁ホームページより引用

修繕費として経費計上できるのは、

・通常の維持管理費用

・毀損した部分の現状回復費用

になります。

例えば、

・ハウスクリーニング

・部屋の設備の修理(ドアノブ交換、パッキン交換、キッチンの修理、換気扇交換など)

・畳の表替えや交換

・障子、襖の張り替え

・網戸張替え

などでしょうか。

【資本的支出】

用途変更のための模様替え等改造又は改装に直接要した費用の額

リニューアルや改築工事

建物の避難階段の取付等物理的に付加した部分に係る費用の額

 

増築工事

判断ポイントは、

機能が当初より良くなるのか元に戻すだけなのか?

ですね。

また、以下の場合もその年度の修繕費として計上できます。

・おおむね3年以内の期間を周期として修繕が行われる時

・費用が20万円未満の場合

・修繕費か資本的支出かの判断が不明確でその額が60万円未満の場合

・その資産の前年末の取得価格のおおむね10%相当以下である場合

このあたりは、税理士に相談するか、自分で確定申告をする場合にはしっかりと調べたうえで、申告したいですね。

重要なポイントは、

資本的支出は、資産の簿価を構成し、将来の減価償却費として費用化されるものなので、お金を支払っても、まるまる経費として所得控除対象にはならず

単年で見れば、

現金は使うし税金も払う

ことになる可能性があるからです。

詳しくは、私の事例で紹介してみようと思います。

 

⑤借入金利息

物件取得にあたり金融機関から融資を受けた場合、その借入金の利息は経費として計上することができます。

言い換えれば、

元金返済部分は経費ではありません。

また、

賃貸としての業を開始する前の利息部分も経費にはあたりません。

新築で土地を取得して建物が完成して家賃収入が発生するまで利息のみ払う場合がこれにあたるのでしょうか?

だとすると、土地は現金で買いたいものですね。

でなければ、もともと利息払いの負担が

表面利回を下げる上に経費にならない

ので。

 

⑥管理費

・賃貸物件の管理をする管理会社へ支払う管理費・修繕積立金

ここでのポイントは区分投資家における

修繕積立金の取り扱い

についてです。

修繕積立金も経費として計上できる点

は要チェックですね。

・入居者管理をしてくれる賃貸管理会社へ支払う管理費

⇒これが我々のいうところの管理費ですね。管理費3%~10%と呼ばれているものです。これはもちろん経費ですね。

 

⑦旅費・交通費

・不動産投資会社が主催したセミナーに参加するための交通費

・管理会社などと打ち合わせするための交通費

・物件を見に行くための交通費

また、

車で移動する方の場合は、

・車のガソリン代

・駐車場代

・高速道路料金

・車検費用

・保険料

・自動車税

なども経費に計上できます。

また、旅費については、

旅費規程を作成して、経費として計上することが可能

ですね。

【2日目】には、旅費交通費の両方について私の場合を紹介しようと思います。

 

⑧広告宣伝費

これは、

入居者募集などで不動産仲介会社に支払ったお金です。この費用も経費として計上することが可能です。

厳密にいえば、

AD⇒広告宣伝費

業務委託費⇒管理費

になるのではないかと思います。

ここについても、【2日目】に私の事例や考え方を書きたいと思います。

 

⑨通信費

当たり前ですが、

・通話料

・インターネット通信費

も経費として計上できます。

ただ、車にかかわる経費と同様に

プライベートで利用することがある場合には、区分けが難しくなるので全額ではなく費用の3~4割程度で申請している人が多いようです。

逆に言えば、

プライベートと完全に区分けが出来ればすべて経費扱い

にできます。

 

⑩新聞図書費

不動産の動向、経済の動向などの不動産経営に影響がある情報を得るために新聞を購読している場合には、その費用を経費として計上することができます。

日経新聞などですね。

最近は、インターネットでの購読もあるでしょう。

また、

不動産事業の関係で購入した本も経費として計上できます。

【2日目】に書きますが、私は資格取得のための経費も計上しています。

 

⑪接待交際費

・管理会社などと打ち合わせするための飲食費

・税理士との打ち合わせするための飲食費

・不動産投資仲間との意見交流するための飲食費

これらもすべて経費に出来ますね。

ここで大家として気になるのは家族がいた場合ではないでしょうか?

万が一、税務調査が入った時の為に

領収書やレシートの空白部分に

誰との会食か記録する

と良いと思います。

なんでもそうですが、記録はメモ書きでもかなり有効だと思います。

 

⑫消耗品費

物件を撮影するためのデジタルカメラ

物件検索やメールするためのパソコン

図面や資料を印刷する為のプリンター

仕事でよく使うプリンターのインク

日常生活で使うものの多くは

数えきれないほど消耗品として経費計上することができます。( ..)φメモメモ

 

⑬その他

また、不動産賃貸業を経営するにあたり必要な

・税理士への支払い

・司法書士への支払い

・弁護士への支払い

・測量士への支払い

・火災保険申請人への支払い

・コンサルへの支払い

色々なものが、経費として計上できます。

 

おわりに

今日は、【初級編】として、一般的な知識の復習を目的に書いてみました。

次回は、【婿養子版】として、各々の経費に対する私の考え方や方法事例などを書いてみたいと思います。ここでは挙げていない、贈答品費などについても考察したいと考えています。

今回のポイントは、

確定申告の経費には、ある程度の決まりはもちろんありますが

申告者本人の認識が大きく左右される点

です。

正しい知識も身に着ければつけるほど、

これまで単なる家庭支出だったものが、

不動産投資における大切な経費へ変わる

わけですね。

大切なのは、

本人がどう捉えて申告するか?(^_-)-☆

ではないでしょうか?

例えば、

私は家族旅行に行っても、常に職業病で不動産ばかり見ています。実際に見ています。プライベートで電車の乗っても窓の外の物件ばかり気になります。笑

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

 

次回は、事例を交えて書くつもりなので長くなるかも知れません!