おはようございます。地主の婿養子大家です!

 

今日から11月ですね!

実践コラムにとって大きな1か月になると思います。

私は、これからも出来るだけ毎日更新しようと思っています。

読者の皆さん、

これからも宜しくお願いします。

 

さて、

今日のテーマは『売却シミュレーションについて考える』です。

 

構成は、

1.売却開始までの順序について

2.物件スペック

3.売却シミュレーション

4.売却成功かどうかは〇〇で決まる

5.おわりに

以上で、書いてまいります。

 

1.売却開始までの順序について

下記の順序で書いてまいります。

 

ここにいらっしゃる皆さんは、ほぼ全員が聞いたことがある言葉だと思いますが

私は、不動産投資を行う中では

『出口戦略』

は極めて重要だと思っています。

そして、昨今の売り手市場の中では、

・売却して〇〇円手残りが出た

・出口戦略で売却成功

・転売してキャピタル狙い

のような、あるコメ師の方が大声で

バカヤロー

と叫びたくなるような著書やブログの発信が多かったと思います。

確かに、

出口戦略の意味を誤解していると、非常に危険なのは間違いないと思っています。

ただし、

真の出口戦略は、すべての投資家に必要なのもまた正だと思っています。

簡単に言えば、

投資する物件の事業計画=出口戦略

だと思っています。

例えば、

・購入後すぐに転売して利益を確定する

・購入から5年後に運営する法人へ簿価で売却するwww

・購入から10年後に残債以上で売却する

・完済後に土地値で売却

・築古を再生して擦り切れるまで運営し、高利回りで回せるだけ回したらあとは二束三文で売却で構わない

などなど、これらすべてが

出口戦略』だと思います。

要は、

中期、長期的な事業計画を持ちましょう!(=゚ω゚)ノ

って意味で捉えています。

その意味では、

私は現在、小さいのも含めると20件ほどの物件を所有していますが、

全物件における出口戦略を考えています

※地主案件の場合は、持ち続ける選択なので、正確には建て替えまでの修繕計画ですが。他の物件は全て、買い替え・建て替え等の計画です。

何が言いたいか、

『売却戦略』の中で、まずは売却シミュレーションをすることが大事だということをお伝えしたいです。

行き当たりばったりで売却するのではなく、計画的に

1、2年に1回程度

売却シミュレーションをする中で、その物件の

利益の最大化を確かめる

必要があると考えています。

 

例えば、

2月16日のコラム、バックナンバーNo6『売却成功事例その(1)』で紹介した物件は、購入時のシミュレーションでは、

①5年保有

②10年保有

③持ち続ける

場合の想定をシミュレーションしました。

この場合、物件単体では

③が最も利益が取れる可能性がありますが、

①②は市況と大規模修繕の影響でどちらが良いとも言えない感じでした。

従って、

私は、

③>②>①

の優先順位で保有するつもりで運営していました。

※私は売却物件を購入する戦略もとりますが、基本は持ち続けることを前提にシミュレーションします。

しかし、

5年保有した頃に、

・物件の潜在リスクの顕在化

⇒いわゆる売却事由が発生し。

・売り手市場の頂上付近

を感じとり、

ここで正確な

売却シミュレーションをした結果

6年目にその物件を売却しました。

 

つまり、

最初に、

購入シミュレーションをした上で、長期保有を志し、完済まで保有しても十分に利益が取れる物件を購入し、

次に、運営途中で

予期せぬ売却事由が発生し、

再度、

売却した方が良いかどうかを精査をして売却活動に乗り出しました。

その結果、

もちろん、売却が成功したかどうかについては、売却金額の高低にもよりますが、

物件単体でその成功を測るだけではなく

ある別の観点からも

売却成功なのかどうかを見極める必要性

があると思っています。

 

2.物件スペック

今回、売却活動を開始した物件のスペックは下記の通りです。

物件スペック数字は若干調整しています

      購入時     現在

売出価格:26,800万円 ⇒ ほぼ同じ

購入価格:22,000万円 

 駅徒歩:6分

 築年数:築12年   ⇒ 25年

表面利回:10%    ⇒ 7.6%

土地面積:830㎡

構造階層:鉄骨造3階建て

間取り:2LDK

総戸数:15戸

駐車場:8区画

 

3.売却シミュレーション

借 入 残 高:約13,000万円(平成30年12月時点) 

年間家賃収入:約2,000万円(平成30年10月時点)

売却想定額 :

①表面利回7%の場合

2,000万円÷0.07≒28,500万円

②表面利回8%の場合

2,000万円÷0.08≒25,000万円

③表面利回9%の場合

2,000万円÷0.09≒22,000万円

④表面利回10%の場合

2,000万円÷0.10≒20,000万円

およびあたりが成約予想額として以下ではでシミュレーション

 

購入金額:220,000,000円

売却費用:仲介手数料約400万円

    ローン違約金約100万円

完済後現金:

②25,000万円-(残債13,000万円+売却費用500万円)≒11,500万円     

③22,000万円-(残債13,000万円+売却費用500万円)≒8,500万円

 

不動産譲渡税ならびに所得税計算:

② 売却25,000万円-(簿価18,500万円+費用500万円)≒6,000万円

不動産譲渡所得6,000万円×長期譲渡所得税率20.315%≒譲渡所得税1,200万円

⇒完済後現金11,500万円-譲渡所得税1,200万円=税引き後手残り10,300万

 

③ 売却22,000万円-(簿価18,500円+費用500万円)≒3,000万円

不動産譲渡所得3,000万円×長期譲渡所得税率20.315%≒譲渡所得税600万円

⇒完済後現金8,500万円-譲渡所得税600万円=税引き後手残り7,900万

<注>保証金・敷金の約178万円は考慮していない

従って、

②の場合は

税引き後手残り10,300万円

③の場合は

税引き後手残り7,900万円

 

ここで、次は、保有した場合のシミュレーションを簡単にします。

平成35年(5年後)に売却した場合:

<資産の変化>

・元金返済は5年間で約4,000万円

・5年間の返済後手残りは約3,500万円

合計で7,500万円の資産増加

※所得税は加味していません

 

<費用面>

固定費は年間約200万円につき

200万円×5年間=1,000万円

外壁大規模修繕で約500万円

合計1,500万円

 

<純資産の変化>

7,500万円-1,500万円円≒6,000万円

ざっくりとした計算ですが、、、

今売却するのは、

5年後に約6,000万円安く売却する場合と同等。

つまり、5年後に

②の場合は19,000万円程度

③の場合は16,000万円程度

5年後にこの金額で売れるかどうかが

今売るかどうかの損得ライン

従って、

5年後、築30年超えの軽量鉄骨造の物件であることから、

私は、

★重要★手残り額の観点で考えるならば

②の場合は今売れるなら同等

③の場合は今売るのは損

と判断します。

 

ここで重要だとしたのが、

②の場合において今売るべきかの判断材料について

です。

 

4.売却成功かどうかは〇〇で決まる

3章の売却シミュレーションでは、

利回り8%の25,000万円くらいで売れるのであれば、5年後に売却するとしても同じくらいの手残り額になる可能性が高いのではないかと推測します。

これは

5年後の売却額では、

・物件が築30年の軽量鉄骨であること

・市況が先安感もあり非常に読みづらい

なども加味して、利回り10%程度での売却額の想定にはなっています。もちろんこれ以上高く売却できる可能性も十分あるとは思いますが、

逆に

予想以上の値下がり

も、今の状況であれば十分考えるべきリスクだと思います。

特に、最近では

耐用年数越えの物件に対する融資姿勢が非常に厳しい

ことからも、

軽量鉄骨物件の耐用年数越えにおいて

考えすぎなリスクではないとも思います。

 

そして、今売却する場合における、

重要なもう一つ要素

があります。

 

それが、

買い替え出来る自信

その場合の利回り

の要素だと思います。

 

例えば、

②の利回り8%で売却出来た場合には、約10,000万円の手残りがありますが、この手残りを寝かせたまま手仕舞いにするわけではなく、

この10,000万円は使わずに、あらたにフルローンで同クラスの物件を買えば、

5年間という時間の利益

を得ることになります。

※買い替えによる物件の築年数のリセット等もあります

更に、

この10,000万円のうち、買い替えの物件に頭金として充当した現金には

更に複利効果がつきます

 

従って、売却するかどうかの判断は、

売却物件と同等クラスを買い替えできさえすれば、

買替物件の5年間の手残り

       と

充当した頭金の複利効果

を加味して考えることが出来ます。

つまり、

売却後の手残りを寝かせて終わりではない、不動産投資家においては、

 

売却成功は

①売却後の手残り額

②手残りの複利効果

③同レベルの再投資

で決まるとも言えるのではないでしょうか?

 

5.おわりに

今回は私が売出開始をした物件を例に独自の売却シミュレーション理論を展開してみました。

私自身、まだ売却経験は3件のみで、

しかも、

昨今の市況の中で売却を成功させただけに過ぎません。

今回のコラムでは、

流行りの出口戦略や売却前提の不動産投資が良いと言いたいのではありません。

私自身、購入時には、

建て替えまでホールドが可能な物件を購入することを大前提に考えてはいます。

しかし、

建築物である建物には寿命があること

加えて、賃貸物件には建物としての寿命のほかに

商品としての寿命が存在すること

つまり、

なんとなく今の収入がずっと続くわけはないこと

を突き詰めるならば、

物件売却という選択肢は極めて現実的

であり、

不動産賃貸業で長年に渡って利益を上げていくのであれば、

その利益の最大化を試算する

売却シミュレーションという作業

購入シミュレーションと同じくらい大事

だと思うのでした。

 

皆さんは、

所有する物件が一切経年劣化しないとしたらどうか、想像したことはあるでしょうか?

私は、

買い替えという作業

は、

その不可能な夢想を理想と変えることが出来る一つの手法だと考えている部分もあるのでした。

 

最後までお読みいただき本当にありがとうございました。

 

売却については、結果が出たらまた改めてご報告いたします。