こんばんは、サバイバル大家です。
いつもコラムを読んで頂き、ありがとうございます。

ここんとこ毎日クソ物件シリーズばかり書いていて、思いだすたびに精神的に不安定になりましたw

ちょっと今日は過去に没頭せず、少し現在・未来のことも書こうかなと思います。

 

あえて言おう、建売新築はカスであると!

今回、無事に以下の本部承認を得て融資証明書を発行してもらえました

 

・エリア 23区北側 JR駅 徒歩10分以内
・構造 新築重量鉄骨
・利回り 8.5%
・土地建物 1.5億前後
・融資金額 1.5億(フルローン)
・融資年数 30年強
・金利 1%前半

 

ただ、この新築物件が良いか悪いか判断するのは議論するつもりなしw不動産投資は色々な物差しがありますから。

 

では、何が言いたいかというと、

 

新築企画で挑戦(遊び)してますか?

 

ということ。

 

私は新築が比較的得意なので新築の相談はよく来るのですが、結構多くの方がデベロッパーや建築会社が用意した標準仕様…つまり

・外装の標準仕様
・内装の標準仕様
・住設の標準仕様

などから壁紙や、バスルームのパネル色、キッチンパネル色などを選んでたりします。

 

ただ、よく考えてみてください。それは選んでオーダーメイド気分でやっていても…

 

他物件と差別化

 

できているんでしょうか?(量産型ザ●ではないですか)

と偉そうに言っておきながら自分も最初の2棟の新築物件は、差別化もできていないカスからスタートしました(失敗からスタートして最後に成功になれば良しとするのがサバイバル大家流ですwふふふ)

 

乱立する新築の中で、ぼくらの新築の未来は誰が作るか?

実は当初、利回りが9%想定という新築木造物件を私は一棟目に購入しました購入した時期は確かに適正家賃でその数値が出ていましたが、それから9ヶ月。

物件が竣工した頃には、利回り9%なんてとても無理でした。

 

周辺に同スペックの新築が乱立

 

結果的には家賃を値下げしての募集。最終的には8%強くらいになってしまいました。

 

 

何が言いたいかと言うと、デベロッパーや建設業者の定量的な標準仕様の範囲で作ってしまっても

 

差別化しにくい

 

ということです。こういった業者は同じエリアで同じような仕様の物件を大量に供給します。

 

<定量面>

①部屋面積
②部屋設備
③立地、利便性
④共用設備

 

これら類似の物件(ライバル)が大量に同エリアに放出され、同じような入居者ターゲットを共に奪い合うような図式になります。

簡単に

 

家賃の値下げ or AD勝負

 

です。

 

では、他物件との差別化はどのようにするのか?もちろん、上記のようなスペックを良くできれば競争力は上がるでしょう。ただ…スペックを良くするというのは往々にしてお金が絡む、ものです。

 

<定量面>

①部屋面積
→広くすれば戸数が減る(利回りが低減)

②部屋設備
→グレードアップすれば費用UP(コスト削減スキルがあれば良い)

③立地、利便性
→一般的に立地が良くなると土地金額UP(利回り低減)

④共用設備
→グレードアップすれば費用UP(コスト削減スキルがあれば良い)

 

のような感じです。

 

 

定量面では差別化は難しい…では、どうやって差別化するのか?

 

それは…

 

定性面での差別化

 

ということになります。

 

美しいものとは機能美の集大成であります!

新築投資における定性面とは何ぞな?

 

私はこう定義しています。

 

デザイン、世界観

 

本物のデザイナーが手がけたリノベ物件など、組み合わせの集大成ですが価値を感じませんか?

 

 

<定性面>

①部屋設備
→普通とは違う設備(ライティングデザイン)、壁紙(張り分け、世界観)、ちょっとした設備のこだわり

②共用設備
→普通とは違う外装(ライティング、アーチスティック)、ちょっとした設備のこだわり、遊び要素

 

などです。定性的な差別化は実は意外と定量的な差別化に比べてお金がかかりにくいです。なぜなら…

無形のものだから

自分でデザインすればタダ、デザイナーに頼めばピンキリでしょうし。ただ、手間をかけるかどうかということです。

 

サバイバル大家は新築の未来を結構悲観的に見ています。新築物件の乱立での家賃値下げ競争など、就労人口減少局面では避けられないでしょう。

なので、サバイバル大家は挑戦する姿勢が大事だと思っています。

 

 

クリエイティビティに必要な
側面のひとつに
「失敗を恐れない」
がある

by エドウィン・H・ランド

 

 

今回の新築鉄骨は費用も多少出してデザイナーを入れて、自分が想像もつかないような世界を見てみようと思います。

 

もし、挑戦を恐れない方は

「手間をかける」

という差別化をやってみてください。

 

簡単にできるところなら、壁紙の張り分けとか。以外にみんな面倒臭がりなので、それだけでも十分差別化になったりします。

 

挑戦する姿勢を大切にしながら、不動産投資の世界を楽しくサバイバルしていきましょう!