内本です。久々の投稿です。この12月から所有物件ほぼ全てを自主管理開始しました。今年の総括も含めて書きたいと思います。

自主管理しようと思ったきっかけ

私は現在千葉県・埼玉県にて8棟132室保有しています。その大半(8割)が松戸市の物件です。(ドミナント戦略)

それらを税引前利益1法人1千万円程度になるよう、3法人に物件を分散して運営しています。(法人税の税率の関係)

購入当初から管理会社を入れて運営していました。が、ほぼ全て管理解除して自主管理を開始しました。

 

自主管理大家さんのお話を聞いて

 

きっかけは、主宰する勉強会で自主管理大家さんから詳細を聞き自分でもできるとイメージしたからです。

今までも自主管理に興味があり、ついに一歩を踏み出すことにしました。

 

 

自主管理体制の準備

今までトラブル時の業者さんの手配は自分でやっていました。が、家賃収納24時間電話受付がネックで、自主管理に踏み出せませんでした。

百件以上の家賃振込を毎月チェックして家賃督促するのは気がひけます。

また、自分の携帯に入居者様から入電があっても良いのですが、旅行中等、すぐ対応できないこともあります。

 

保証会社と24時間コールセンター

 

家賃収納家賃保証会社と契約することで直接収納できるようになり、24時間コールセンターと契約することで課題解決できました。

ちなみに家賃保証会社2社と契約しています。(審査が厳しい会社と緩めの会社の2社を利用します)

24時間コールセンターはコール受託数(登録戸数)が全国で何十万戸もあり、実績があるコールセンターです。

 

管理会社に自主管理する意向を伝えてから開始するまで約3か月、自主管理の仕組みを作る時間は十分ありました。

 

その間、24時間コールセンターと打合せをして、所有物件用に業者手配の体制をカスタマイズしました。

 

物件近くの会社に準管理を委託

ちなみに更新業務現地対応業務は、物件近くの不動産会社と契約してお願いしています。いわゆる準管理を委託しています。

準管理会社には、更新業務・退去立合い・車庫証明発行・各種お知らせ文書配布など現地対応をお願いしています。

 

自主管理開始初月

切り替え1か月前頃には、入居者様へ管理会社変更のお知らせ案内や、口座振替依頼書の提出をお願いしたりなど準備することが多々ありました。

 

12月から自主管理開始しましたが、24時間コールセンターはキチンと稼働しています。
コールセンターの対応履歴がリアルタイムで見え、事前登録すればコールセンターから直接指定業者を手配でき、利便性が向上します。

 

今までは管理会社のコールセンターで受電し、管理担当者から私に連絡があってから手配していました。

今は受電時にオーナー指定業者に直接手配できるので、時間短縮になります。

 

自主管理のメリット

 

1.コスト削減(管理コスト・客付けコスト)

2.利便性向上(業者さん手配までの時間)

3.スキルアップ(経験値向上)

が主なメリットです。

 

コスト削減

私の場合は自分で客付けもするので仲介手数料や管理委託費用など結構なコスト削減になります。

具体的にいうと、管理委託料(3~5%)や、客付時にかかる仲介手数料広告費)や契約時事務手数料の削減になります。

 

自主管理することにより、試算すると家賃売り上げの約5%のコスト削減になります。年間売り上げ1億円だと約500万円(約5%)のコスト削減になります。

これは新規で1億円クラスの1棟マンションを購入した場合の手残り増加分よりインパクトがあります。

 

利便性向上

例えば、こんなことがありました。12月下旬に所有物件の給湯器の調子が悪くなり、給湯器交換手配が必要になった場合の対応です。

管理会社提携の業者様に打診した場合、年明けの派遣になるとの回答でした。

自分で開拓した年中無休の業者様は電話で依頼した2日後には交換工事ができました。しかも機器・施工代は約1万円安かったです。(今までも5営業日以内にはできていました)

 

事前にその業者様には交換依頼予定のマンションの給湯器を現地調査してもらって、予備機や部品があるからです。

(全てそこにお願いする、という約束で事前準備しています)

 

スキルアップ

物件管理スキルをつけるには、自主管理するのが一番です。

業者様に手配する場合でも、内容がわかるとスムーズに手配できます。

自分で直接業者さんとやりとりすることにより、施工金額の相場がわかり、交渉も可能になります。

こちらは、おいおい書いていこうと思います。

 

デメリット

自主管理のデメリットですが、最初うまく運営できる体制が整うまで、多少時間をとられます。

が、一過性のものなので、慣れたら大丈夫です。

 

また、自分で対応できない(知らない)事象が発生することがあるので、私の場合は気軽に相談できる相手(準管理会社)と提携しています。

初月にいろいろ発生しているので、別途書こうと思います。

 

 

 

今年の総括

物件購入、太陽光

今年は、結局物件購入はしませんでした。気になった物件はあったのですが、自分の目線より高く購入を見送りました。

希望価格まで指値する前に売れてしまった感じが多いです。

1棟マンション 購入ゼロ

太陽光発電 屋根に4基設置 40kw、33kw、25kw、5kw

 

補助金を活用して共用灯LED化

松戸市の大型物件2棟の共用灯をLED化しました。補助金は1棟あたり40万円です。年明けにもう1棟実施予定です。

 

管理面ー客付ー

客付け成果 単身物件 18件中 自分で客付け8件

    ファミリー物件 17件中 自分で客付け7件

 ファミリーは退去は8件のみです。全空物件からの客付があり数が多いです。

 退去数から数えると2割が入れ替えで、平均居住年数は5年です。

 自分で4割程度は客付しています。

 

家族の理解

ここまで規模が大きくなってもまだ主人には反対されています。

今年の大きな成果として、車で物件まで連れていってもらうことができました。

 

本庄物件は関越道本庄児玉ICから4kmです。軽井沢に行った帰りに立ち寄ってもらえました。

杉戸物件は東北道久喜ICから4kmです。郡山(会津磐梯山)に行った帰りに立ち寄ってもらえました。

 

松戸(矢切)物件は外環道松戸ICから500mです。12月にお願いして立ち寄ってもらいました。やはり現物を見ると、今までより理解してくれた感じがします。

百聞は一見に如かずです

 

来年に向けて抱負

物件購入

自分の目線に合う物件があれば買います(ただしエリアは既存物件周辺のみ)

管理面

今現在、杉戸物件は空きがあるため繁忙期中に満室に(それ以外は空き予定はありますが現在満室)

体制面

自主管理しますが、全面的にアウトソーシングしているので、なるべく自分が関与せずとも運営できるようにします。

 

今年も無事に安全運転で乗り切ることができたのは、取引業者様や家族含め周りの方々のおかげだと感謝しています。

引き続き頑張っていきますので、よろしくお願いいたします。