• こんにちは、ロジカル博士です。

 

ご存知だと思いますが、道、接道は不動産にとって超重要です。路線価って道に値段がついていて、土地の価値は道にくっついて初めて生まれます。

今回は、道についてこれまでの気づきをお話しします。

 

戸建て投資では、道が特に重要になります。

マンション等の大きな建物は接道に問題がある例はあまりないと思いますので、気にしなくてもあまり問題になりません。

アパートでは問題ある場合がありますが、融資を利用することがほとんどなので、道に問題があれば担保評価できないので銀行の審査ではねられます。逆に、担保評価OKであれば、その道は大した問題ではないと判断できます。

やばいのは、戸建ての現金購入です。未接道でも問答無用で取引成立します。

安いと思って買った物件が、銀行評価0で高い買い物だったと後で気づいても、取り返しがつきません。

特に、投資に見合うような安い物件は接道に問題がある確率が高い。厳重警戒、要勉強、要調査です。

 

格安戸建てのよくある道のパターン

原則としては、幅4m以上の建築基準法上の「道」に2m以上接道していることが再建築の条件ですので、これが基準になります。

全部は挙げないですが、よく見るものを紹介します。

専門家ではないので間違っているかもしれません。素人が勉強した範囲のものだと思ってください。

(1) 公道接道(4m以上;42条1項1号)

一番問題ありません。

(2) 公道接道(4m以下;42条2項道路)

それほど問題ありません。担保評価もOKでしょう。

セットバックが必要で再建築の時にちょっと土地が減ります。後は普通に道が狭いので、車が使いにくくて賃貸付けに影響するかもしれません。

(3) 私道接道(持分あり;42条1項3号等)

ほぼ問題ありません。

(4) 私道接道(持分なし、位置指定あり;42条1項5号)

あまり問題ありません。

通行、再建築の通常利用は問題なくできます。掘削は権利者の同意が必要です。

また、万が一位置指定廃止の申請がされて受理されたら大変なことになります。未接道になっちゃいますが、確率は非常に低いので、私は問題なしと判断してリスクを受け入れています。

(5) 私道接道(持分なし、位置指定なし;42条1項3号等)

結構やばいと思います。通行すらも権利者の同意が必要です。通行許可証がないと担保評価もされないことが多いと思います。

通行許可証があれば普通に通行できますが、道の権利者が変わった時などは通行許可取り消し、高額な通行料の請求を受ける可能性があります。

(6) 但し書き道路(43条)

私は基本的にパスです。ただし、権利者によります。民間の方であればパス、自治体であれば、まあ検討可能です。例えば千葉市が持っている市街化区域の土地が但し書き道路で、住宅街で家が建っている場合、建築審査に落ちることはほぼないのではと思っています。

民間が持っている場合は、通行許可等がとれない可能性があるので、避けたいところです。

この辺りがよくあるパターンでしょうか。(4)は少し、(5)と(6)はかなり掛け目を入れて土地を評価した方がいいでしょう。

 

道にまつわる危険エピソード

千葉市某所の戸建て660万。築28年のまあまあキレイな素敵なおうち。もちろん駐車場有。

前面道路は路線価もついており、800万ぐらいあります。想定家賃8万。

販売図面には4m公道接道と書かれています。

現金決済(公庫利用)、残置物引取、瑕疵担保免責を条件に580万で指値通りました。

リフォーム想定は最大100万なので、リフォーム込みの利回り14.5%の土地値以下、千葉市市街地の中々堅そうな優良物件だと思いました。

 

・・・舞い上がって販売図面の確認不足でした。

備考欄に「セットバック部分は第3者が所有しています」って書いてあったのを見逃しました。不動産屋さんに確認すると、セットバック部分の20cmぐらいの細い土地が第3者所有で所有者と連絡が取れない。とのことでした。

んん??これ接道してなくなくない?

正確には、第3者の土地を介して公道に接道となります。どれぐらい問題なのか判断できなかったので、銀行の担保評価を頼ることにしました。

地銀Aと都市銀Bに、それぞれ状況を説明して問い合わせます。

地銀Aは担保評価NG、都市銀Bはセットバック部分も含めて位置指定があれば担保評価OK。もちろん、位置指定等ありません。つまり、担保評価不可、銀行評価ゼロです。

・・・初めての買い付けキャンセルです。売主さんごめんなさい!

コンプライアンス上やってはいけないこととは思っていますが、重要事項を十分理解していないまま買付したということで許してください。それ以降買付キャンセルは1回もやっていません。

「接道:公道4m」って書いてあったら接道問題ないと思うじゃないですか!!

もし、気づかずに買ってしまってたら・・・怖いわー

 

道には罠が仕掛けられていることが多いです・・・

 

ちなみに、上級者になると道がヤバいのをリスクとして受け入れて、超高利回りを実現している方もいるようです。リスクをわかった上でなら戦略として有りですが、理解しているリスクと、気づいてないリスクは全然違います。私も含めて、使える戦術の選択肢が少ない初心者には難しいでしょう。

 

読んでいただきまして、ありがとうございました。

これからもよろしくお願いいたします。

 

いつもコメントありがとうございます。

レベルが非常に高くて、刺激を受けております。ありがたい限りです。これを活かしてさらにスキルを上げていきたいですね!