おはようございます!地主の婿養子大家です!

 

今月は、毎日更新するつもりでしたが間に合いませんでした。。。

 

今日はシリーズ

もし私が今、新築建売アパートを買うなら?』の【3日目】です。

 

テーマは、『土地から新築を確認』です。

 

1.コメント内容を検証する【1日目】

2.新築建売の着眼点を確認【2日目】

3.土地から新築を確認  【3日目】

 

1日目では、

読者の580さんからいただいたコメントの回答を書いてみました。

大まかな内容としては、

■新築プレミアの収益力低下の罠

⇒2回転目以降の家賃下落が大きいこと

■物件紹介時のレントロールの罠

⇒空室の総低家賃が高く設定される

■成約済み入居者の条件が不透明

⇒入居(予定)者の成約条件が競合物件と比較して著しく好条件の恐れがある

■シミュの家賃下落率が低い罠

⇒売り逃げ業者にとっては、家賃下落率がどうでもよいこと

■新築建売アパートがリスクが高い

⇒新築建売アパートが初心者を嵌めるだけの危険な物件であるというわけではない。

しかし、

・新築建売アパートの土地建物が価値が低いリスク

・ポータルサイト掲載物件=売れ残り=ババのリスク

・買い方の問題プラス借り方返し方が問題である可能性

に気を付けることを促しました。

 

2日目では、

1日目の注意点を踏まえて、

基本的には

新築建売を買うことはなし

だと考えていることを述べました。

 

ただ、

・初めての不動産投資参入の素人で

・中古物件に充てる自己資金がなく

・長期返済借入によるまやかしCFや

・新築で手がかからないと勘違いし

・不労所得の延長線上で捉えている

投資家も多いのではないかと思うことから、

 

新築建売からでないと不動産投資を始められない人がいる可能性を鑑みて、

大切なことは、

購入時のマインド

だとしました。

 

そんなところから、

私なら

どんな新築建売物件を購入するか?

について考察してみたのでした。

 

そして、今日は、

土地から新築を確認』をテーマに、

①新築建売アパートの問題点

②土地を自分で探す

③建物を自分で建てる

④土地から新築の注意点

以上の構成で私見を述べてまいりたいと思います。

 

①新築建売アパートの問題点

前回のコラムで新築建売の問題点について言及してきました。

今日は、別の観点から新築建売アパートの問題点について書いてみたいと思います。

そして、

その問題点が『土地から新築アパート』であればどう違ってくるのかを考えます。

 

まず、

新築建売アパートと土地から新築の場合の大きな違いは売主の存在です。

基本的に、

新築建売アパートの場合は、

購入金額の中に売主の利益が含まれます

これが土地から新築の場合には、業者売主の土地を購入して、建築条件売地を購入しない限りは、

土地の購入金額

建物の建築金額

に細分化することが出来ます。

 

つまり、

新築建売アパートでは

土地に業者の利益

建物に業者の利益

が乗っている可能性があるわけです。

もちろんこれは

総額で調整可能なもの

ではありますが、昨今の建売アパート業者は、決して安く土地を仕入れることが出来てはおらず、むしろ高く買っても、

・新築プレミアムの罠

・レントロールの罠

・家賃下落率の罠

・空室率の罠

・経費率の罠

など、

購入シミュレーションの罠

で、土地の仕入れにおける高買い分を補填できていると思っています。

※すべての場合ではありません。あくまでその可能性の話です。

 

従って、

新築建売アパートの場合、

・土地の仕入れが安い場合

⇒利益をガッツリ上乗せ

・土地の仕入れが高い場合

⇒罠で売り逃げを目標

こんな構図が見えてきます。

 

もちろん、

前回のコラムでmasaさんという読者の方から指摘があったように、

業者の借入金融機関との状況や決算事情から損切り案件などもあるかも知れませんので、一括りに新築建売アパートの可能性を捨ててしまうのは

選択肢を狭める

意味では、正解ではないのかも知れませんが、

失敗をしないという観点

では、

初心者・素人投資家は、

安く買える可能性よりも高く買わされる可能性について

注意してほしいと思います。。。

 

次は、建物の建築費用について。

偶然にも、最近はヒラさんが、少し前にはサーファー薬剤師さんが、

1,000万円前半の新築戸建

についてコラムに書かれていました。

これについては、個人的に別の観点から興味があるので、チャンスがあれば一度内覧したいと思っています。

私も仲介経験があるので、建築原価について不確かながらの知識はありますが、コメント欄を見ていると、

建築原価における大きな先入観

を持っている読者が多い印象を受けました。

はっきり言って、

建売の建築原価はピンからキリまで幅がすごく広いです

具体的に、

私が仲介にいた5年前くらいは戸建なら500万円~1,500万円くらいです。

 

何が言いたいか?

物件の価格が高いのは、

必ずしも

建物仕様が良いからではなくそれでも売れるからなだけ

だと思います。

つまり、

建売アパートの場合言い方を悪くすれば、

売り逃げするだけの仕様を確保していくら安くあげるか

を考えればよく、そこには、

適正な仕様に対する

適正なコスト削減努力

はありません。

 

何が言いたいの?

素人・初心者の皆さんはその差がわかりますか?

ってことが言いたいのだと思います。汗

 

はっきり言って、

私も完璧には分かりません!m(__)m

 

検討時に物件を目の前にしたり、建築前の仕様書を眺めながら、

・この感じなら建物はいくらくらいで仕上げているとか

・この仕様ならもっと安くできるはずとか

・この仕様なら実際の耐用年数はどれくらいとか

皆さん

分かりますか?

 

もう一度言います!

僕は分かりません(‘◇’)ゞ

 

そんな感じで、

購入商品の原価や価値があいまいなまま取引をするのが

新築建売アパート

だと思っています!

※この点、よく土地値で中古物件を購入するといいますが、建物の本当の価値がどれくらいあるか不明確であったとしても、土地値で購入できれば安心できるのは理解できます。でも、新築建売アパートを土地値では買えないですもんね

今日は、

あくまで新築建売アパートと土地から新築の比較的考察なことから深入りはしません。

 

まとめると、

新築建売アパートでは、百歩譲って土地の価値は裏を取れますが、建物については、ピンからキリまである建物原価を正確に把握するのは不可能だと思うことから、

すごくあいまいな投資対象に高額なお金を支払うこと

になっている気がしてならないわけです。

 

対して、土地を自分で探し建物を自分で建てる場合はどうでしょうか?

 

②土地を自分で探す

ここは、

簡単に流しますが、実際に土地から新築を経験したことがある大家さんはご存知だと思いますが、

建物のコスト削減には限界があり

土地をいかに安く買うことが出来るか?

が、生命線になると思っています。

しかし!

一部、別の手法を売りにしている方々がいるのを知っているので、

あくまで、

私の個人的な意見かも知れませんが、

私は、

ゴ〇のような土地を安く買っても良いとは思えません!

想像してみて下さい。

ここ数年、あり得ないほどの数のワンルーム系建売アパートが乱立しています。

そして、

数年後には、自分が建てたアパートも経年劣化します。

そうなると

客付けは立地条件

売却は立地+土地の価値

と徐々になってきます。

 

もちろん、

人気ではないけど需要のあるエリアでニッチを攻める

のは戦略としてありだと思いますが、

立地や条件で歪のある土地

       と

価値の低い土地の条件

は、全くその意味合いが異なるので注意が必要だと思います。

※このあたりは、その立地や条件で歪みのある土地を見極める的なコラムを書いてみようと思います。

あと、忘れてはいけないのは、

売主に安く売る売却理由がある場合

でなければ、

そもそも立地や条件で歪みのある土地を安く買える可能性も低いと思います。

 

③建物を自分で建てる

土地を自分で探して購入できれば、まずは、新築建売の不安点の一つである、

不明瞭な土地値に対しての透明性

につながりますし、土地を安く仕入れることが

新築投資の肝

なので、その一歩を、

自分で

確認・判断・納得

できることになります。

 

そしたらあとは建物。

建物については、先日、ヒラさんにお誘いいただいた勉強会がありましたが、

CM方式(コンストラクションマネジメントシステム)

という手法があります。

これは、特に

重量鉄骨造

RC造

SRC造

において真価を発揮する手法ですが、ここでは詳細は文字数の関係から割愛いたします。

 

簡単に言えば、

それぞれの下請け業者の単価を安くしましょう~♬

ゼネコンの見えざる利益を浮き彫りにしましょう~♪

というものです。

 

CM方式では、

設計施工のパターンとコンサル会社や設計事務所がゼネコンの間に入るパターン等がありますが、

 

これを木造アパートに当て嵌めるとどういうことか?

 

工事発注者である自分が、

建築会社の見積もりの中で不透明な部分出来る限り無いように

見積もり内容を、

工事単位で細分化して

その見積金額の高低を見定める為に、

自分で下請業者を見つけて相見積もりをとるわけです。

※この手法は、5月に毎日コラムを書いていた新築高利回り大家というペンネームの比嘉さんが、タウンページや電話帳やインターネットを駆使して行ってきた手法です。一応、言っておきますが、この手法もまたいばらの道だと思っています。

ここまでやることには、賛否両論ありますが、

1円でも安く、

しかし、

自分が納得できる建物を建てる方法

であることにはなります。

私は、残念ながらこの経験はありませんが、この先もし仮に木造アパート用地を見つけてしまった場合には雑食大家としてはやるかも知れません。

 

注意点としては、

元請建築請負会社との関係については細心の注意を払わなくてはいけません。

工事前から元請けに嫌われていては良い建物なんて絶対建たないと思いますので。。。

 

④土地から新築の注意点

これは自論になりますが、一周回って考えたときに、

土地⇒新築の投資家の方々が、

自分で土地を見つけて新築を建てて、擦り切れるまで運営をするか?

現時点では、

答えはほぼほぼNOだと思っています。

結局、

大半の上級投資家は、新築建売アパートを建てる業者と同じ思惑で、

売り逃げ目的でこの手法を利用している気がします!

 

そう考える理由は、

・総投資額が大きくなる

・投資額を凌駕する利回りは出ない

・投資額を回収するスピードが出ない

・規模拡大時に融資枠の壁に当たる

・結局投資額を抑える思考に陥る

・土地の資産性までカバーできない

 

こんなところから、

建物の価値が市場で高値評価が得られるうちに売却

という方向になりがちなのかも知れません。

 

ここから先の議論については、中級レベル以上の方向けになる気がしますので、今回は、あくまで土地から新築を私がやるとしたら?というテーマに沿って、ここまでにいたします。

※11月7日のishiさんのコラム内に答えが書いてあると思っています。汗

 

極論を言いますが、

土地から新築は単発的扱いで考える!!

単発で考えるならば、

新築建売アパートより好条件の物件を掴める可能性ある

ここで言う好条件とは、きちんと完済まで持ち切れる物件という意味です。

その利回りについて、

私は

8%~9%が妥当かな?

と思います。

※高ければ高い程よさそうですが、高ければ土地の価値に歪みがあるとの思いからです。

ある意味、新築物件をメインと捉えて、その物件の完済を他の中古物件で支える感じでしょうか。

また、

真の意味で優良物件ばかりを作り上げることは、

私の能力では(も)難しい

この(も)については、読者それぞれの実力によってとらえ方が異なると思っております!

 

読者の中に、もし、土地から新築を検討している初心者投資家がいて、何か参考になる部分があれば幸いです。

 

長くなり纏まり悪く申し訳ありません。

 

本日も最後までお読みいただき本当にありがとうございました!